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1、前 言承蒙信任，贵贵司所属属康桥半半岛项目目准备年年底动工工，年后后推盘，高高速度、快快节奏运运作该项项目。针针对本项项目的现现状，我我司准备备了大量量人手进进行前期期的市场场研究和和项目研研究，经经过我司司本项目目组成员员共同努努力，现现谨向贵贵司敬呈呈康桥桥半岛市市场策划划报告，敬敬请贵司司详阅，以以供项目目发展决决策之参参考。本报告将运运用国中中机构的的专业技技能、市市场经验验和科学学方法，从从宏观因因素、市市场因素素、地块块战略和和开发商商的发展展需求四四个基本本面，对对项目整整体进行行研究分分析，从从而拟定定一个科科学的、最最贴近市市场动态态的项目目策划方方案。 上海国国中机构构 2
2、20055年111月300日目 录【壹】背景景篇3一、项目基基本资料料3二、开发商商背景4三、项目初初步研判判4【贰】分析析篇6第一章 宏观环环境及外外部影响响因素6一、连云港港市基础础环境分分析6二、宏观经经济运行行状况10三、东部滨滨海地区区发展战战略规划划12四、经济开开发区发发展分析析16五、行业政政策对区区域房地地产影响响分析17第二章 房地产产市场总总体供需需分析20一、土地市市场分析析20二、房地产产二级市市场分析析21三、房地产产三级市市场分析析30第三章 类比竞竞争物业业调研分分析31一、重点楼楼盘厘定定31二、类比物物业个案案研究32三、综合评评判39第四章 区域客客群结构
3、构分析43一、类比项项目客群群研究43二、客群层层次划分分及需求求细分44第五章 地块条条件研究究46一、项目总总体经济济技术指指标46二、项目地地块条件件46三、地块评评述48【叁】定位位篇49一、项目SSWOTT分析49二、项目综综合评价价及项目目发展策策略50三、项目市市场定位位51四、开发模模式建议议53【壹】背景景篇一、项目基基本资料料康桥半岛位位于连云云港东部部城区，与与开发区区行政中中心相连连，开发发区入口口道路东东侧黄河河路北侧侧,交通通极为便便利，区区内有引引水河，排排淡河穿穿过并与与运盐河河为界，基基地被河河流划分分为三个个部分，即即北三角角形地块块，中部部矩形地地块，及及
4、东部三三角形地地块。地地块东侧侧为城市市公园，三三条河流流河水清清澈饱满满,自然然条件得得天独厚厚。项目总占总总占地面面积9664377平方米米，容积积率1.93，总总建筑面面积21100006平方方米，高高层 11324490平平方米，占占住宅面面积 881.66，多多层 2298884平方方米，占占住宅面面积 18.4。总总计住宅宅户数116177户，车车位配比比达到445。其中北部地地块和中中部地块块为金盛盛房产公公司所有有，也本本案重点点考虑的的地块，这这两块地地的总建建筑面积积10995400平方米米，总户户数达到到7755户，其其中有1112户户的公寓寓，车位位配比为为50。该项目
5、在设设计上充充分考虑虑三条河河的水岸岸特点和和远山，将将项目设设计成多多高层混混合型高高尚住宅宅，以现现代简洁洁的风格格特征，体体现出低低密度、高高绿化率率，远山山绿水的的高档生生态的社社区。二、开发商商背景本案分别由由连云港港市金盛盛房地产产开发公公司和兴兴业房地地产开发发公司取取得，三三块地紧紧密相连连，唇齿齿相依，合合则俱荣荣，分则则两伤。为为更大限限度的挖挖掘地块块价值，三三块地进进行了统统一设计计，行成成一个整整体。其中金盛房房开公司司，通过过这些年年的努力力，在房房地产界界已经具具备了较较强的实实力，特特别在施施工建筑筑和产品品质量上上更是见见长，其其中在新新浦区的的金盛花花园已经
6、经在连云云港市名名中获得得好评，该该项目已已近尾声声，销售售业绩斐斐然。金盛房开作作为一家家具备实实力，不不断成长长的公司司，康桥桥半岛项项目的运运作将使使其更上上一个台台阶。三、项目初初步研判判 现状：项目目由两家家开发公公司统一一规划，但但分别开开发销售售。思考：设计计上的统统一，使使得项目目的规模模竞争力力大大提提升，但但营销上上的分歧歧又将分分化各自自的实力力，因此此在营销销策略上上项目必必须考虑虑统一，在在分期开开发的策策略上应应该保持持相互的的差异性性，尽量量避免同同盘竞争争。 现状：项目目设计已已现代风风格主导导，依山山傍水,高层占占据供应应主流。思考：周边边现有竞竞争楼盘盘久和
7、国国际，以以国际化化大盘路路线，获获得非常常好的销销售业绩绩，如何何与竞争争市场走走差异化化的路线线，最大大限度提提升自身身价值，消消除高层层抗行，尤尤为关键键。 现状：本案案位于东东部发展展规划核核心区域域，而连连云港市市东部发发展规划划也已经经初具雏雏 形。思考：如何何顺应东东部开发发节奏，充充分利用用东部发发展趋势势，是本本案定位位和推广广的重点点。 现状：本案案位于高高新开发发区内，紧紧靠新港港城大道道。思考：在项项目的包包装上，必必须考虑虑和目标标群体特特征相衔衔接，满满足目标标群体的的物质需需求和精精神需求求。 现状：项目目区域内内，待开开发量达达到1000万平平方米以以上。思考：
8、久和和国际已已经开盘盘，月亮亮湾、万万润地块块等已紧紧随其后后，在整整个板块块不断作作大的过过程中，短短期竞争争不可避避免，我我们如何何规避风风险？ 现状：地块块离虚沟沟约4公公里，离离新浦区区中心约约20多多公里左左右，距距离较远远，沿途途尚未开开发，城城市配套套相对缺缺乏，特特别对新新浦区市市民而言言，心理理距离非非常远。思考：如何何打破心心理障碍碍，让产产品去说说话？国中观点： 差异化策略略主导项项目营销销主方向向； 产品价值的的提升和和附加价价值的赋赋予，将将是本案案创新所所在。通过上述现现状的描描述和初初步思考考，我们们将根据据房地产产市场本本身就已已经存在在的共性性：牢固的舞台台，
9、来自自于四大大稳固的的支柱： 支柱一：开开发商的的愿景和和实力 支柱二：项项目资格格和挖掘掘潜力 支柱三：宏宏观环境境的支撑撑及走势势 支柱四：市市场变化化的掌控控能力下面的章节节将根据据项目的的初步方方向和问问题点依依次展开开整个分分析过程程，为项项目的定定位提供供严密和和科学的的论证。【贰】分析析篇第一章 宏观观环境及及外部影影响因素素 一、连云港港市基础础环境分分析1、 城市概况连云港市位位于中国国万里海海疆中部部，与日日本、韩韩国隔海海相望，是是新亚欧欧大陆桥桥东桥头头堡、国国家首批批沿海开开放城市市、全国国十大海海港城市市、中国国优秀旅旅游城市市 。 市下辖四县县三区，东海、赣榆、灌
10、云、灌南县和新浦、海州、连云三区，以及国家级经济开发区、出口加工区和云台山风景名胜区。总面积7500平方公里，人口470万，其中市区人口70万。新浦区为市政府所在地。国中观点：本案在在连云港港市内，无无论从政政策面，还还是经济济面都将将获得最最大的支支持。2、 人口规划依据连云云港市城城市总体体规划（22003320020年年），城城市规划划建成区区实际居居住人口口规模到到20007年控控制在772万左左右，到到20220年控控制在1100万万人左右右。城市市规划建建成区建建设用地地规模到到20007年控控制在886.33平方公公里以内内，到220200年控制制在1110平方方公里以以内。最新
11、消息称称，在五五年内使使连云港港市的人人口增加加到1000万，如如果按照照这个数数据，目目前连云云区人口口17.6万人人，新浦浦区和海海州区人人口共计计50万万人，依依据城市市向东发发展，未未来五年年内300万的人人口增量量将主要要集中在在东部滨滨海新城城区域，即即含本案案在内的的东部城城区。国中观点：未来人人口的急急剧增长长，为本本案短期期集中去去化提供供了必要要条件。3、 地理位置连云港市，江江苏省辖辖地级市市。位于于江苏省省东北部部，东经经度244分度度分分和北纬纬度度度077分之间间，东濒濒黄海，与与朝鲜、韩韩国、日日本隔海海相望，连连云港港港距日本本神户8825海海里，名名古屋110
12、022海里，大大阪8225海里里，东京京11774海里里，横滨滨11662海里里，川崎崎11668海里里，鹿儿儿岛6334海里里，广岛岛6944海里。距距韩国釜釜山5114海里里，仁川川3833海里，木木浦3555海里里，浦相相5922海里；北北与山东东郯城、临临沭、莒莒南、日日照等县县市接壤壤；西与与徐州新新沂市、淮淮阴市沐沐阳县毗毗邻；南南与淮阴阴市涟水水、盐城城市响水水县相相连,东东西长公公里，南南北宽约约公里，土土地总面面积平平方公里里，水域域面积.平平方公里里。国中观点：优越的的地理条条件，为为城市的的快速繁繁荣提供供了坚实实的基础础。4、 区位交通优优势连云港市以以港口为为中心的的
13、海陆空空立体交交通网络络初步形形成。连云港是全全国455个公路路主枢纽纽和长三三角地区区7个国国家级综综合运输输枢纽之之一，高高速公路路密度位位居全国国前列，公公路对外外交通已已全部实实现高速速化，国国家重点点建设的的同三、连连霍两条条高速公公路在境境内交汇汇。铁路可直达达全国各各地和亚亚欧诸国国 ；铁铁路客运运和货运运列车可可直通北北京、上上海、南南京、成成都、武武汉、宝宝鸡等大大中城市市，并通通过京沪沪线、京京九线、陇陇海线等等连接中中国各地地。民航机场达达到国际际4D级级标准，开开通了至至北京、上上海、广广州等多多条航线线，正准准备开通通到香港港的包机机，积极极开通到到韩国、日日本等国国
14、际航班班。国中观点：便捷的的交通条条件，使使得苏北北领先定定位成为为可能。5、 港口优势连云港港是是全国十十大海港港之一，港港口现有有万吨以以上泊位位30个个，年吞吞吐量440000万吨以以上。连连云港港港是国家家主枢纽纽港、集集装箱干干线港和和中西部部最便捷捷出海港港，与全球球1600多个国国家和地地区的近近10000多个个港口有有着密切切的通航航关系和和贸易往往来。港口资源是是连云港港市最具具有特色色的一大大优势。其其主要表表现为两两方面：一是连连云港与与海州湾湾沿岸附附近的燕燕尾港、海海头港、小小丁港乃乃至石臼臼港等，构构成中国国未来大大型的港港口群体体，具有有较强的的对外贸贸易能力力。同时时，燕尾尾港、小小丁港、海海头港个港地地势开阔阔，可容容纳大规规模的临临海工业业，特别别是建设设大型港港口电站站、钢厂厂、化工工基地和和运输机机械、拆拆修造船船及农副副产品加加工等企企业。这这样，不不但可以以形成以以连云港港为中心心的港口口群体，带带动沿海海工业发发展，而而且可以以形成以以连云港港为中心心，通联联世界的的海河水水陆运输输体系；二是连连云港拥拥有辽阔阔、稳定定的经济济腹地，即即整个“陇陇海兰兰新”经经济地带带，对中中国腹地地丰富的的物产资资源及广广大的消消费
