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1、贵阳市房地产市场调研报告世纪华荣地产二0一一年九月目 录第一部分 贵阳市宏观经济发展状况3一、贵阳市国民经济发展状况3二、居民收入消费情况5三、结论分析6第二部分 贵阳市城市规划7一、2010年贵阳市城市规划7二、近年贵阳市土地市场分析8第三部分 贵阳市房地产市场环境分析10一、贵阳市房地产政策面分析10二、贵阳市房地产投资分析11三、贵阳市房地产开发状况12四、贵阳市商品房供需市场状况12五、贵阳市商品房销售价格状况13第四部分 贵阳市商品住宅市场分析15一、贵阳市居民收入房价比分析15二、贵阳市居民购买力分析15三、贵阳市商品房供需结构分析16第五部分 贵阳市商品房板块分析17一、总体板块
2、格局17二、区域典型楼盘分析18第六部分 总 结21第一部分 贵阳宏观经济发展状况一、 国民经济发展状况1.国民经济增长情况 2006年到2010年期间，贵阳市国民经济几近翻番， GDP涨幅高于全国平均水平。到2010年，贵阳市全年GDP达1121.8亿元，比2009年增长14.3%,整体经济迈入千亿元人民币大关，标志着贵阳经济上升到一个新的高度。2.产业结构分析 近年来贵阳市产业结构发生明显变化，第三产业比重逐年增加，综合性服务业蓬勃发展。到2010年，第一产业增加值57.1亿元，增长8%；第二产业增加值456.95亿元，增长15.1%；第三产业增加值607.76亿元，增长14.3%，第三产
3、业比重首次超过50%。3贵阳消费指数贵阳CPI增幅明稍显高于全国平均3.2%水平，CPI增速持续高涨年均增长维持在3.3%，2011年一季度达到5.1%，通货膨胀的压力不断增大。4居民储蓄存款余额 2006至2010年期间，贵阳市居民储蓄余额总量几近翻番，储蓄总量迅速增长，年均增长幅度为17.37%，到2010年，居民储蓄余额达1088.7亿元，积蓄了较强的消费潜力。5人均可支配收入近5年贵阳市人均可支配收入年均涨幅为9.6%，到2010年人均可支配收入达16597元，收入节节走高，消费力增强，对于房地产的发展也将带来较大的促进作用。6恩格尔系数年份2006年2007年2008年2009年20
4、10年恩格尔系数38.00%38.30%41.72%40.96%37.91%贵阳市恩格尔系数长期在40%左右徘徊，08、09年，由于物价上涨过快，恩格尔系数指标随着物价水平稍有波动。到2010年后，随着人均可支配收入大幅提升，恩格尔系数重返相对富裕区间，说明目前贵阳市整体社会正处于小康向相对富裕的过度阶段。7.近三年贵阳市城市人口 贵阳市城市化进程不断加快，总人口逐步增长，近三年来，贵阳市的常住人口（常 住半年以上）从2008年的393.86万人上升至2010年的432.46万人，特别是2010年常住半年以上城市人口迅速增加，这说明随着贵阳市城市竞争力的不断增强，城市吸引力逐步提高，城市中外来
5、人口的数量大幅上升，整个城市的总量消费急速攀升。二、居民收入消费情况1. 社会消费品总额情况 2006-2010年期间，社会消费品零售总额年均涨幅为21.26%，到2010年，社会零售商品总额为484.78亿元，说明城市购买能力持续增强。但可以看出，2010年增幅有所减缓，主要原因是通胀造成的单位购买力减弱所致！2. 居民收入消费情况 过去5年间，贵阳市人均消费性支出占人均可支配性支出一直占有较大比重，说明贵阳市城镇居民消费意愿较强，城市消费能力前景乐观。三、结论分析贵阳市是全省的工业基地和经贸中心，也是中国西部地区重要的综合性工业城市，目前第三产业发展迅猛已经超过一半的经济总量，表明整个城市
6、的经济和产业在发生转型，2010年贵阳GDP已经超过千亿大关，城市经济发展又上升到一个新台阶，整体社会处于小康向富裕转型阶段。贵阳作为贵州省重要的中心城市，随着社会经济发展，人民生活水平和质量不断提高，人口急剧增长，全市消费模式已基本实现转型,未来城市消费能力逐渐增强，为城市经济发展增加了消费活力。但与全国经济形势一样，目前仍面临这CPI高位运行的局面！第二部分 贵阳城市规划一、2010年城市规划1.城市及重点片区规划随着城市经济的快速增长，贵阳已经形成中心城区及金阳双核带动周边卫星城的发展格局，一些区域原有功能已不能满足城市所需，对此，政府对城区拓展和规划提出了新的规划要求，这主要包括龙洞堡
7、片区打造成人口35万的东部新城，按照贵阳市建设生态文明城市的总体要求规划建设；花溪十里河滩片区打造成兼顾湿地公园的观赏、文化名胜风景区；彭家湾、大营坡片区等的旧城改造。2.2011年重点项目建设情况2011年上半年贵阳城市规划重点主要是基础路网的建设与“旧城改造”，而“旧城改造”的重点则是棚户区的改造实施。其中最引市场关注的是，3月大营坡和汪家坡项目的拆迁工作正式开启，4月彭家湾、五里冲11宗占地逾187万地块集中挂牌。 3. 重点路网建设情况除了环城公路建设外，贵阳市规划的城市轻轨交通线网由4条线路组成，服务中心城区、金阳两大中心与周边其他片区、组团之间实现机动化方式30分钟内通达：1号线和
8、2号线一期2015年投入运营，将覆盖贵阳中心城区主要城市发展走廊，构成我市轨道交通基本骨架，并与城市道路公交、市域快铁、机场、火车站、长途客运枢纽场站有效衔接，构成现代城市综合交通体系。二、近年贵阳市土地市场分析1. 土地市场成交情况2010年全市出让土地出让面积702.5万，出让地块的总建筑面积约1165万，成交金额约81亿元，成交面积及金额较往年均大幅上升。由于2009年整体经济复苏及房地长市场的井喷式发展，市场对土地的需求十分旺盛，政府方面也加大了土地供应力度，2010年3月份土地成交达到全年的峰值。但随着国家相关调控的出台，拿地供地拿地行情急转直下，下半半年土地供应呈明显的缩减趋势。2
9、010年整体地价为1148元/，政府为平衡地价，在热点区域的土地供应方面采用了“最高限制”的供应方式，从供应区域来看，2010年贵阳土地出让主要围绕乌当、两城区、金阳新区、白云等地，乌当、两城区更是供应的主战场，合计成交500余万，占到整体市场70%以上。其中，两城区内约170万位于渔安片区及龙洞堡片区，乌当更是有近230万的土地成交，从乌当到渔安片区再到龙洞堡片区这一条自北向南的带状区域内，集结了万科、保利、中天等多家大型房企，城市东扩大雏形早已形成，东部将成为继西部金阳新区之后又一热点板块。2.2011年上半年土地出让情况2011年上半年全市土地出让面积531.5万，批出地块总建筑面积约2
10、207万，成交金额约90亿元，上半年整体地价为1692元/。土地出让向中心区集中，两城区土地出让面积达283余万，占到整体市场53%。其中本土企业宏立城集团以近25亿的总价拿下187万的五里冲旧城改造项目，该项目与宏立城开发的花果园项目接壤，两个项目加在一起将形成1600多万的超级规模大盘；中天则继续在渔安安井片区发力，拍得58万综合用地。可以预见，未来一段时期内两城区将会有大量新房源涌现，使得两城区再度成为市场热点区域。大量新增供应将吸引居民回流至主城区置业，对外围区域项目形成巨大的威胁。从整体地价上看，上半年主要成交区域为两城区，土地出让价不含拆迁费用，虽表面上看土地价格不高，但净地价较高
11、！3.20092011年上半年各区域地价对比年 份整体地价（元/）两城区（元/）金 阳（元/）花 溪（元/）乌 当（元/）2009年-9981232-4672010年114816432046-3942011上半年16921905201917174192011年涨幅（%）47.39%15.95%-1.32%-6.35%由于看好贵阳市房地产前景，近两年大型房企加大土地储备力度，土地出让面积前所未有增长，土地整体出让价格大幅提高。单位土地价格金阳稳居首位，两城区由于地价未计入拆迁成本位居第二。在价格涨幅方面，两城区土地价格涨幅最大，金阳区经过2010年集中出让后整体回调，土地价格较2010年回落；乌
12、当区土地价格涨幅不大；花溪区土地价格已突破1700元/大关。4.小结随着城市经济发展，贵阳市整体城市规划方向为向东、向南发展，在加大旧城改、路网建设力度的同时，着力打造东部新城项目，可以预见，在未来一段时间内，城东、城南、城北势必将成为贵阳市房地产的主战场，供货量将直接影响整个市场格局。全国众多知名房企看好贵阳市房地产市场，积极抢先入驻，加入贵阳市土地储备竞争行列，以万科、保利、中天为首的房企目前在贵阳已经取得了丰富的土地储备，中小型本土房企生存空间进一步被压缩。第三部分 贵阳市房地产市场环境分析一、贵阳市房地产政策面分析（一）、地方性政策法规2010年贵阳地方政策主基调是对于国家颁布的重要调
13、控措施采取“贯彻和执行”，但作为西南内陆城市，贵阳整个城市还处于城市化进程初期，房价尚处于市场可控范围，基于这样情况，贵阳市地方政策的重点主要是在规范行业和市场行为方面。n 贵阳政策实施细则在总原则上严格遵循国八条的精神，但执行尺度较宽松，限购仅限“一环”以内，涉及楼盘不多，对整体市场影响不大；而在价格调控目标方面提“出不高于去年全国平均值”，尺度较为温和。（二）银行利率及经济适用房2011年三季度，贵阳市首次置业贷款利率提高，预期11月，无论购买年限是否达到5年，经济适用房可按成交价补交8%土地出让金，即可变更房屋性质为商品房，上市交易，盘活低端市场。（三）保障性住房建设2011年对于保障房建设提出多项目标，特别提出“城中村”及“棚户区”的改造以及资金筹集方式的保障，明确2011年度保障房建设要求，即在2010年建设100万的基础上，将再建100万保障性住房，在解决城市低收入家庭住房困难的同时，逐步解决城市中等偏下收入家庭、新就业无房职工住房困难。并拟规定超过5万的商品房项目中保障房建设面积不低于5%（尚未实施）。（四）小结随着宏观调控政策趋紧，目前全国52个监视城市中有17个城市出现价格回落。
