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1、2023年青海房地产估价师考试模拟卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为_万元。A1450B2900C320D2500 2.某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85
2、.0，89.2，92.5，98.1（以2003年1月为100）。则该宗房地产2005年10月的价格为（）元/m2。A2170.8B2093.3C2149.4D2302.23.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为_万元。A154B467C500D无法确定 4.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.28，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价_万元。A78B882C1210D1272 5.在评估期房价格时，_。A估价对象
3、状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态B估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态 6.某宗房地产收益期限为50年的价格为4000元/m2，报酬率为9%，该宗房地产30年的价格为_元/m2。A2400B3748.93C3567.41D3821.92 7.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为_。A建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位
4、于同一工业区B建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外C建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区D建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区 8.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是_。A假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理B对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法C假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等D假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常
5、测算的是一次性的价格剩余 9.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为_。A43.2%B50%C56.8%D70% 10.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为_。A0.95B0.99C1.01D1.05 11.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计
6、未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于_万元。A536B549C557D816 12._是由房地产估价工作的性质决定的，是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。A独立、客观、公正原则B合法原则C最高最佳使用原则D估价职业道德 13.房地产具有供给有限特性，本质上在于_。A土地总量有限B规划限制C房地产不可移动D价值量大 14.建筑实物因素中的采光和_对住宅和办公楼来说，比较重要。A保温B通风C日照D隔热 15.某商场建成3年后补办了土地使用权出
7、让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为_年。A40B43C47D50 16.确定估价对象及其范围和内容时，应根据_，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A估价原则B估价目的C估价方法D估价程序 17.某宗房地产的土地面积500m2，建筑面积350m2。建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，经测算拆除费用为300元/m2建筑面积，残值为50元/m2，不可预见费用为10元/m2。则该宗房地产相对于空地的减价额为_元。A84000B87500C122500D126000 18.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻
8、找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用_的行为。A宅基地所有权B空间利用权C地役权D建筑物相邻关系 19.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为_元/m2。A1840B2840C2966D3000 20.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为_万元。A521B533C69
9、5D711 21.由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响，这是由于其_的特性。A不可移动性B用途多样C相互影响D易受限制 22.如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速度。A较大B较小C不同D大致相同 23.关于抵押权，下列说法不正确的是_。A房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价增加抵押贷款估价等B处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由C房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权
10、的余额部分，可以再次抵押D抵押权可以继承、转让 24.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为_万元。A6.19B6.42C7.20D9.58 25.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即_。A一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性B一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性C一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性D一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性 二、多项选择题（共25题，每题2分
11、。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有_。A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E房地产权属登记为房地产权利动态登记 2.物业管理条例确定的基本制度包括_。A业主大会制度B业主公约制度C住宅小区治安管理制度D住宅小区综合验收制度E住房专项维修资
12、金制度 3.下列关于城市规划的表述中，正确的是_。A城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E城市规划管理不具有政府行政职能 4._之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形
13、式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。A中华人民共和国仲裁法B中华人民共和国宪法C中华人民共和国土地管理法D中华人民共和国土地使用法E中华人民共和国民法通则 5.直接资本化法的优点是_。A指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B通常只需要测算未来第一年的收益C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E计算过程较为简单 6.选择最佳的开发利用方式包括_等的确定。A结构B构造C用途D规模E档次 7.建筑物的物质折旧包括_。A功能衰退B正常使用的磨损C环境恶化D意外的破坏损毁E城市规划改变 8.土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有_。A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地B重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物C考虑建筑物存在对土地价值的影响D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具
