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1、珠江新城调研报告珠江新城住宅、商铺、写字楼市场分析一、珠江新城概况3（一）总体体概况3（二）土地地利用现现状及特特征31、西区AA、E、I区32、中轴线线区B、F、J区43、东1区区C、G、K区44、东2区区D、H、L区55、东3区区M、N区5（三）各项项配套设设施现状状51、文化教教育设施施配套52、金融配配套53、饮食配配套64、商业配配套6（四）交通通组织现现状及规规划61、交通现现状62、交通规规划6（五）大型型建筑工工程71、广州图图书馆新新馆72、广东省省博物馆馆新馆83、广州市市第二少少年宫84、广州歌歌剧院85、电视观观光塔86、双子塔塔9（六）SWWOT分分析91、优势分分析
2、（SS）92、劣势分分析（WW）93、机会分分析（OO）94、威胁分分析（TT）9二、住宅市市场分析析10（一）供应应量分析析101、已售住住宅项目目102、在售住住宅项目目113、潜在供供应住宅宅项目11（二）住宅宅产品及及价格特特征分析析121、住宅使使用用地地现状122、住宅开开发情况况133、住宅产产品分析析134、住宅价价格分析析155、住宅二二手市场场现状及及前景分分析16（三）竞争争区域比比较分析析171、天河北北板块172、东风东东板块183、滨江东东板块19三、珠江新新城商铺铺市场分分析23（一）商铺铺概况23（二）分布布特点23（三）商铺铺类型及及经营特特点分析析231、专
3、业市市场232、裙楼商商场25（四）商铺铺面积及及租售价价格分析析271、裙楼商商场272、专业市市场28（五）裙楼楼商场经经营定位位建议30（六）投资资风险提提示30（七）前景景展望31四、珠江新新城写字字楼市场场分析34（一）写字字楼供应应量分析析341、20004年前前珠江新新城竣工工写字楼楼项目342、20005年珠珠江新城城竣工写写字楼项项目353、20006-20007年竣竣工的写写字楼项项目374、初步预预计20008年年-20010年年竣工的的写字楼楼项目39（二）写字字楼产品品特征分分析41（三）价格格特征分分析45（四）客户户群分析析45（五）竞争争区域比比较分析析471、
4、天河北北-体育中中心商务务区472、琶洲商商务区50二零零五年年七月一、珠江新新城概况况（一）总体体概况珠江新新城，位位于天河河区西部部，广州州新城市市中轴线线上，东东起华南南大道，西西至广州州大道，南南临珠江江，北达达黄埔大大道。总总规划用用地面积积6.444平方方公里，核核心地区区约1平平方公里里，商建建面积约约4500万平方方米，规规划将容容纳177-188万居住住人口，提提供近330万个个就业岗岗位。珠江新新城规划划中是221世纪纪广州市市中心商商务区的的重要组组成部分分，具体体的功能能定位为为：作为为广州市市21世世纪城市市中心商商务区硬硬核的一一个重要要组成部部分，将将发展成成为集
5、国国际金融融、贸易易、商业业、文娱娱、外事事、行政政和居住住等城市市一级功功能设施施区，推推动国际际文化交交流与合合作的基基地。珠江新城建建成后以以冼村路路为界，分分东、西西两区，东东区以居居住为主主，西区区以商务务办公为为主，两两区以珠珠江滨水水绿化带带和东西西向商业业活动轴轴线贯通通。在广广州城市市中轴线线和珠江江新城景景观轴的的交汇处处，规划划拟建多多个标志志性建筑筑，如广广州歌剧剧院、博博物馆、图图书馆、青青少年宫宫等重要要公共设设施，中中轴线广广场群、海海心沙市市民广场场等。（二）土地地利用现现状及特特征珠江新新城总规规划用地地面积66.444平方公公里，城城市主次次干道将将珠江新新
6、城划分分为144个街区区。规划划功能区区由西到到东主要要有以下下几个：西区、中中轴线区区、东11区、东东2区和和东3区区。1、西区AA、E、II区A区以以商务办办公为主主。该区区目前土土地开发发进度较较慢，投投入使用用的仅有有广东省省检察院院、广州州市检察察院和美美居中心心；在建建项目也也很少，写字楼海联大厦已处于停工状态，其余地块大部分为空地，广州市妇女儿童医疗保健中心仍未见动工。E区为为商住区区。该区区开发较较早，几几块居住住用地已已有商住住楼建成成并入住住，如丽丽晶华庭庭、南天天广场、漾漾晴居、星星汇园和和双城国国际，建建成在售售的也有有星汇国国际大厦厦和华普普广场。另另外，广广州海关关
7、新业务务技术综综合楼和和1100千伏花花穗变电电站工程程仍在建建当中。I区为为商务办办公与商商住综合合区。该该区配套套较齐全全，空置置地块不不多。建建成已入入住的住住宅包括括名门大大厦、新新大厦、远远洋明珠珠大厦、浩浩瀚华轩轩和碧海海湾，在在售的也也有星辰辰大厦和和保利香香槟花园园；而写写字楼则则大部分分处于建建设当中中，包括括保利大大厦、发发展中心心大厦、南南方电力力调度通通信大楼楼、广州州国税大大厦和广广州信合合大厦。此此外，广广东检验验检疫大大厦、国国门酒店店和恒福福中学珠珠江新城城校区都都已投入入使用，广广州市房房地产交交易中心心也已进进驻浩瀚瀚华轩的的裙楼写写字楼办办公。2、中轴线线
8、区B、FF、J区区B区为为入口广广场与金金融办公公区。该该区位于于珠江新新城新城城市中轴轴线入口口，有较较大面积积的绿化化用地，其其余用地地大多未未开发。投投入使用用的仅有有珠江新新城广场场，在建建的仅有有富力的的写字楼楼项目富富力盈隆隆大厦，而而珠江新新城金融融业务楼楼也处于于停工状状态。F区为为商贸办办公区与与中央广广场。该该区用地地较少，除除绿化外外皆为商商务金融融办公用用地。除除美居中中心投入入使用外外，富力力君悦大大酒店、广广东全球球通大厦厦和珠江江金穗大大厦都在在建设当当中，其其余用地地还未开开发。J区为为商务办办公区与与文化广广场。该该区以商商务和文文化设施施用地为为主，多多个项
9、目目在如火火如荼地地建设当当中，其其中包括括珠江新新城七大大地标中中的四个个-广广州市第第二少年年宫、广广州图书书馆新馆馆、广州州歌剧院院和广东东省博物物馆新馆馆。在建建的还包包括富力力中心大大厦和合合景大厦厦两个写写字楼项项目和富富力丽思思卡尔顿顿酒店，其其余还有有美居中中心的临临时建筑筑和少量量空地。3、东1区区C、GG、K区区皆为自自然村庄庄与村留留商住用用地。CC区现为为冼村的的村镇用用地。GG区有几几块中海海地产的的地块，暂暂时仍未未开发，在在建的有有一个冼冼村商住住楼项目目。其余余还包括括一些食食肆，美美居建材材中心、车车展中心心和装饰饰材料中中心的用用地。KK区一半半的用地地现时
10、为为猎德村村的村镇镇用地，住住宅项目目利雅湾湾已建成成入住，此此外利雅雅湾南区区和中海海地产的的几个地地块正准准备动工工。4、东2区区D、HH、L区区D区为为商务办办公与商商住综合合区。该该区现时时主要为为专业市市场的集集中地，包包括有晶晶都汽车车城、南南兴装饰饰材料城城、金天天马石材材街、金金天马家家私广场场和广东东国际名名车城专专业市场场，也有有少部分分的住宅宅区，如如石牌村村回建房房、华骏骏花园、君君怡大厦厦和汇豪豪大厦。写写字楼仅仅有勤建建商务大大厦在售售，住宅宅有合景景太富和和中海地地产两个个项目在在动工之之中。H区为为别墅区与与珠江公公园。该该区地块块较少，除除珠江新新城别墅墅和珠
11、江江公园外外，剩下下都是比比较小的的地块，有有个天河河石东甲甲子村复复建房的的项目在在建。L区为为商住用用地。该该区已建建成三个个大型住住宅小区区，包括括金碧华华府、凯凯旋新世世界和新新城海滨滨花园，大大部分已已入住，还还有一个个力迅的的大型住住宅项目目-上上筑也在在建当中中。此外外还有部部分猎德德村的村村镇建设设用地。5、东3区区M、NN区M区为为文化娱娱乐综合合区与赛赛马场。该该区除已已改变为为汽车城城的赛马马场外，还还未见任任何文化化娱乐的的味道。已已有住宅宅包括天天骏花园园、跑马马地花园园和骏逸逸苑，在在售住宅宅有新推推的马赛赛国际公公寓，而而写字楼楼项目就就有富力力科迅大大厦和联联通
12、新时时空广场场在建。其其他仍有有不少面面积的空空地和谭谭村的村村镇用地地。N区为为商住与与酒店区区。猎德德污水处处理厂占占据该区区的几乎乎一半用用地，住住宅仅有有已建成成入住的的南国花花园，其其余大部部分为空空地。（三）各项项配套设设施现状状1、文化教教育设施施配套广州市市恒福中中学（珠珠江新城城校区）、南南国花园园中学、天天河第一一中心小小学、南南国花园园小学、猎猎德小学学、红线线女艺术术中心等等。2、金融配配套中国工工商银行行、中信信银行、招招商银行行、深圳圳发展银银行、上上海浦东东银行、中中国建设设银行等等。3、饮食配配套丽晶明明珠酒店店、春都都酒店、稻稻香园酒酒店、广广州船餐餐厅、海海
13、涛酒店店、六合合茶香米米食府、恒恒生渔港港；星汇汇园餐厅厅、汕尾尾渔港、茂茂澳渔港港、头啖啖汤等。4、商业配配套珠江新新城广场场；美居居装饰材材料中心心、南兴兴装饰材材料城；美居车车展中心心、广东东国际名名车城、名名车市场场、晶都都汽车城城、赛马马场汽车车城；金金天马家家私广场场等。（四）交通通组织现现状及规规划1、交通现现状开发至至今，珠珠江新城城已完成成2条城城市景观观道路-临江江大道和和珠江大大道，22条交通通主干道道-花花城大道道和猎德德路，还还有300余条次次干道及及小区内内道路的的建设，完完成道路路面积1160万万平方米米。路网网虽然较较为完善善，但公公共交通通配套仍仍相对缺缺乏。
14、目目前途径径珠江新新城的公公交线路路只有77条，包包括633、1338、1194、1195、1197、2230、2293和和旅游22号，线线网布局局简单，接接驳区域域较少，不不少已入入住珠江江新城的的买家和和在其办办公的人人士也明明显感觉觉到交通通不便。而而且珠江江新城现现存有较较多的断头路路，打打通将会会牵涉较较多的拆拆迁问题题。交通通问题仍仍然是影影响珠江江新城整整体发展展的瓶颈颈。2、交通规规划地铁三三号线和和五号线线的建成成将会对对缓解珠珠江新城城的交通通起到巨巨大的作作用。地地铁三号号线为南南北走向向，在珠珠江新城城有花城城大道一一个站点点，目前前在紧张张施工当当中，预预计20005
15、年年底将会会开通首首段广州州东站至至客村。五五号线为为东西走走向，在在珠江新新城有珠珠江新城城、猎德德和赛马马场三个个站，并并在珠江江新城站站与地铁铁三号线线换乘，这这将均衡衡辐射珠珠江新城城的东西西部，使使交通问问题得到到大为缓缓解。地面交交通路网网设计也也正在完完善。目目前珠江江新城的的布局和和路网骨骨架规划划在实施施过程中中，将根根据各具具体项目目、地块块规划和和设计进进行深化化和完善善。未来来将在珠珠江新城城内建设设多个对对外出口口：花花城大道道出口正正在建设设沿广州州大道双双方向的的车行隧隧道，规规划控制制了东西西向接寺寺右新马马路的跨跨线桥，交交通分流流后，地地面的左左转交通通压力将将会大大大减少；广州大大桥北桥桥头预留留了接临临江大道道和连通通沿江路路的立交交工程，可可通过此此处与东东山区直直接连接接。将将建设猎猎德大桥桥、天河河东路系系统工程程，这将将是穿过过珠江新新城南北北向的主主要交通通通道。
