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1、物业装修管理培训课件物业装修管理培训课件一、装修管理的意义随着物业业主的相继进驻，物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来，假如说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道，那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理形式、管理理念、管理人员素质等详细信息，从而认识、理解、认可物业企业的管理与效劳。同时也是物业管理人员理解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最正确时机。在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作才能的时候。为了做好装修管理，要求我们
2、除了拥有饱满的热情和充分的精力外，还需要足够的专业知识。例如：房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬仰，更多的是对物业企业效劳的认可。二、装修管理的流程业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。1、装修手续办理每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同，一般的装修手续办理需要以下手续：、填写?装修申请表?、签订?装修管理协议?、签订?施工单位保证书?、审核装修图纸、送达?装修管理规定?、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件
3、、办理施工答应证明等手续。在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分理解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、撤除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、挪动水电线路、挪动弱电线路(可视对讲、有线电视、网络、 等)、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用处、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和款式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸张改动后可能给业主带来的后果与费事，让业主无形中形成假如这样做将产生宏大损失的意识。2、装修施
4、工过程业主办理好装修手续后就要开场进场装修，根据装修工程的工种大致可分为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进展，也可能穿插进展，物业管理人员可根据现场情况灵敏掌握。业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，要求我们的物业管理人员发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字(业主签字)可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住后，假如装修工程发生问题，而物业企业可以从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，
5、同时也会让业主感受到我们的细心、周到的效劳，贯彻了公司的效劳宗旨。3、装修验收当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进展验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中假如发现容然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的缺点，让业主真实感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面理解相关施工单位的整体施工程度，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经历。三、装修
6、施工过程的管理前面讲过，一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸rarr;绘制施工图纸rarr;办理装修手续rarr;材料、工人进场rarr;水、电线路改造rarr;构造改动rarr;铺设地板、瓷片rarr;木工制作rarr;墙壁施工rarr;油漆rarr;清扫卫生rarr;入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时穿插进展。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2-3天的时间，长一点的大约7天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在5天左右，木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般
7、在10天左右。分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。四、装修巡检1、装修前的准备工作当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：打搅了，从今天起我家开场装修，影响了您的生活，请您谅解!;。好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。可能有的业主不愿意做，我们可以告诉业主，假如有业主投诉他家产生装修噪音、卫生污染，我们将严加管理，相信他会做的。2、材料、工人进场时的管理在业主材料、工人进场时，需要平安部门岗
8、的亲密配合，假如发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：详细房号、材料用处，及时和业主沟通，理解材料的真实用处，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不平安的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违背?物业管理条例?和小区?业主公约?的行为，这些行为我们都要严加制止。3、水、电线路施工管理水电线路的施工也是业主装修工程的正是开场，同时也是我们装修巡检工作
9、的重头戏。绝大多数业主为了居住美观，都将冷热水管暗埋在墙壁和地板之下，外表好看了，但隐患增大了。大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的读数变化情况，压力表在0.2个压力下变动为正常，否那么要检查管道渗漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道平安，是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30以上的墙壁上，防止破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开
10、具?整改通知单?，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。假如业主不听，将来楼下的业主会频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是非常费事的事情。卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5。所有线路暗埋必须串管(PVC管)，穿线管内不准有接头。弱电
11、线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、平安防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能挪动，而且是收费效劳，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。4、构造改造小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购置房产时已经认可该户型，因此没有必要进展改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的平安。假如业主改动构造，将会产生很大的响声，要求平安部的亲密配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明情况再行处理。5、地板、瓷片铺设业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板
12、，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下下雨;。卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。6、下水管道、烟道的施工厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否那么将来维修时将增加难度和恢复本钱，尤其是底层业主更应该注意。厨房的烟道开口位置是根据国家标准设计的，不能做任何改动，否那么极易产生串烟现象。假如业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在承受他的报修。假如业主已经改动，当发生串烟时，可以购置止逆阀安装上。厨房的燃气管道不能有改动，否那
13、么燃气公司将不会通气，同时也会存在平安隐患。连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将非常严重。7、木工施工相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注意防范施工人员的用电平安、消防平安、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。8、油漆施工业主的墙壁和家具油漆施工，也是相比照较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已
14、经完成的装修工程。9、装修工程的收尾及验收所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。然后可以恭喜业主乔迁新居了，假如知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜，将会到达意想不到的效果。经过2个月左右的紧张施工，业主可以松一口气了，装修施工根本完毕，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空置房屋3个月以后再入住。可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对对苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚
15、、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室内空气污染;茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素可以杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。10、装修巡检的重点理解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否那么：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。五、违规装修的管理虽然物业管理人员掌握了业主装修的流程，加强了日常装修巡检，但容然难以防止违规装修的出现，同时还有些业主为了自己的需求，明知装修违规却一意孤行，这就需要物业管理人员努力沟通，尽量减少重大违规装修的出现。1、构造改动这一类违规装修是最严重的违规，主要表如今：在承重墙上开门
