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1、物业管理服务各项规章、制度、措施1.1 公众服务管理规章制度：1.1.1 物业移（交）接方案物业移（交）接分为三部分，物业档案资料移交和现场查验及问 题的汇总。物业档案资料移交在实施物业服务管理之前，开发建设单位应向物业服务公司移交 关于物业的各类资料及相关图纸：1.1.1.1、综合资料项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计 划批准文件（永久）。建设许可证、工程建筑报建表（永久）。工程招、投、定标书（永久）。上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件 （永久）。征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。施工合同、施工许可
2、证、施工执照（复印件）、开工报告、施工 量放线图表记录（永久）。单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永 久）。工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性 水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永1久）。工程决算书、三算表（永久）。消防设施验收合格证（永久）。1.1.1.2 土建资料主体隐蔽工程验收记录（永久）。图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。事故处理记录（永久）。建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长 期）。原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单
3、、试 件试验报告（长期）。1.1.1.3 给排水、消防资料开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。图纸会审及设计修改变更通知（永久）。事故处理及探伤记录（永久）。隐蔽工程验收记录（永久）。材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。试水、闭水试压试验记录（永久）。设备调试记录（永久）。管线清洗、通水、消毒记录（短期）。1.1.1.4 电气资料开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。图纸会审及设计变更通知（永久）。事故处理及探伤记录（永久）。2隐蔽工程验收记录（永久）。防雷电极接地实测记录（永久）。引下线焊接记录（永久）。材料构件出厂证明及材料代替换审批
4、单（长期）。绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。空调资料、动力、通讯、有线电视资料。1.1.1.5 施工图总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。建筑施（竣）工图（永久）。结构施（竣）工图（永久）。给排水、消防施（竣）工图（永久）。电气施（竣）工图（永久）。空调施（竣）工图（永久）。智能化系统施（竣）工图（永久）。通讯施（竣）工图（永久）。液化（煤）气施（竣）工图（永久）。1.1.1.6 声像资料建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。内外景观照片（永久）。建筑小品。工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、 题词照片、录音、录像（永久）。工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及
5、处理后的照片、录像。 其它。1.1.1.7 物业接收工程项目现场验收依据3所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行 业和地方的，较为完备的规范、标准）。前期施工全同（协议）制定的标准，要求。所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。 所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。隐蔽工程验收记录和中间试验记录。工程质量事故处理记录。前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）； 分项、分部、单位工程质量检验评定记录。设备试压、试运行合格报告等。1.1.1.8 物业工程验收流程土木建配套设施总建筑商制定验收表格和
6、竣工资料、竣工图纸开发商物业公司土木建工程师机电工程师审核有关资料根据标准修改进行验收4开发商代表物业公司代表建筑单位监理公司1.1.1.9 物业工程验收移交项目 物业工程移交项目表(一)项目评价存 在 问 整改建议题电高、低压配电室5气系统主要机电配电箱 建筑主体及公共区域照 明、开关、插座及配电 箱防地接地系统其它空调系统中央空调机组 冷冻机组水泵、换热器等设备 地热系统暖通管路系统 公共区域暖通用管井 燃气设施管井公共区域燃气设施 管井换、排气设施其它给排水系统公共区域生活用水 管井蓄水箱（池）、管路草坪等浇灌设施 卫生洁具等设施 排水管路等设施 公共区域排水管井6化粪池及排污设施 公共
7、区域排污管井及管 路其它物业工程移交项目表(二)专案评价题存 在 问整改建议电梯系统电梯轿厢及设备 电梯井道与底坑 附属设备 曳引机及其它设 备电梯井道照明等电梯井道门等 电气控制设备系 统其它消防系统各种指示标志灯 喷淋头/烟、温感 探头消火栓管路及设 备灭火器等设备 消防排烟、送风 系统7消防水池（箱） 消防电气控制设 备监控中心设备其它物业工程移交项目表(三)项目评价存 在 问题议整 改 建通信网络系统监控系统办公自动化电话系统设备 宽带、网络系统系统 有线电视设备有线电视插座等 公共广播 / 应急广播 设备背景音乐、音响设备 监控设备系统监控用的各种传感器 等办工自动化系统设备物业管理
8、运营信息系 统办公和服务系统 信息服务系统8系统安全防范系统综合布线系统其它智能卡管理体制系统 工程计算机网络管理系统 入侵报警系统 电视监控系统 出入口控制系统 电子巡更系统车库管理系统建筑群主干线 建筑物主干线 水平布线其它物业工程移交项目表(四)项目价评存在问题整改建议土建工程1.主体结构： 地基钢 筋 混 凝 土 结构砖混结构9抗震性能2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保 温 隔 热 性 能防水性能排水设施面层 4.建筑地面 5.公共楼梯6.门窗玻璃 7. 卫 生 间 防水8.其它物业设施交接书序号交 接 项目型号规格数量接 收 意 处 理 结 见 果确认1234510678910111
9、2131415161718物 业公司经办人签名：物业公司盖章：开 发商经办人签名：开发商盖章：1.1.2 入住服务管理计划业主入住是物业管理服务工作流程中关键的一个环节，同时也是 物业公司展示自身形象，树立品牌，打开工作局面的良好契机。1.1.2.1 办理入住高效迅捷1）合理安排业主（使用人）的入住时间，以人为本安排入住流 程环节，节约业主（使用人）办理手续时间，加强节假日的入住办理：2）设立入住服务流程台，一条龙式办理入住手续，随到随办， 简洁高效。113）协调联系供气、供电、供水、电信、有线、银行等相关部门， 为业主（使用人）提供便捷的服务，方便业主入住。1.1.2.2 入住期的便民服务措
10、施1）延长入住办理时间，现场提供装修咨询服务：2）在入住期内由物业服务中心清洁员组建一支入住有偿服务队， 为业主提供便利的特约专项服务，同时为应付各类突发事件奠定基 础。3）组织家私及装修建材展销。统一办理入住期间公司将组织一 些品质优良、信誉良好的家私厂商和装修建材商家，到小区内进行现 场展销服务，方便业主按需选材。4）成立便民搬运队。为解决小区入住期间搬运量大、业主搬家 难的问题，我们将组织便民搬运队，为业主提供有偿搬运服务。1.1.2.3 日常管理阶段公司自世界城业主（使用人）正式入住起，物业服务中心将严格 按照物业服务合同及相关约定，精心管理，细心服务，实现环境效益、 社会效益和经济效
11、益共赢的局面。1）接待和值守承诺制定完善的物业服务方案、规章制度及岗位操作流程，质量管 理、财务管理、档案管理等制度健全；管理人员和专业技术人员按照 国家规定取得有关物业管理职业资格证书或岗位证书。管理服务人员统一着装、佩戴公司的标志；服务主动、热情，行 为规范、礼貌；接待、迎送业主（物业使用人）时，称呼恰当，语气 诚恳，耐心细致；对业主的报修和咨询应细心周到，对收费项目、服 务方式、服务标准、收费标准等事项向业主做出说明，征求业主（物 业使用人）的意见；并向业主公示物业服务项目和收费价目；12有完善的值班制度和交接班制度；每日工作有详尽的记录； 不定期的征询业主对物业服务的意见，分类整理并有
12、针对性的进行整改。2）服务时限承诺公示 24 小时服务电话，急修 10 分钟内到达现场，6 小时内修 复，若不能，对业主做出合理解释；小修不过夜，特殊情况必须做出 合理解释及限时承诺；服务时限不得以节假日和休息日时间顺延。（特 约服务、不可遇见的情况可不受此时间限制）；报修、维修和回访有详细完善的记录，存档备查。1.1.3 秩序维护制度1.1.1.1 形式分析世界城地处紫荆山南路与七里河的交汇处，毗邻都市村庄，在秩 序维护方面存在以下一些难点和重点：1）在入住期居住区内将存在大量的临时装修施工人员：2）项目分期开发建设，导致周边闲杂人员及外来务工人员的流 动性大、数量多：3）一期小区内未建封闭围墙
