×××商业街整体招商引资书15(1)

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1、XXX商业街整体招商方案一、招商的启动时间如按 2005年5月1日开业计划，按一般同规模的商业项目， 至少应提前 8个月进行招商，xxx商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下 6个月时间，因此招商时间建议最迟 11 月初开始启动。二、招商人员人数商业街铺位 864 个，现出售的 1 4区铺位较小且分散， 如此以来增加了招商的难度和强 度。对此招商人员定为 10 名较为合适。具体工作分配如下：经理（XX）:负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。 招商人员（九名）：由经理安排具体招商工作其中: 13 区由 3 名招商人员负责招商工作46 区由 5 名招商人员负责招商工作招商文秘

2、1 名、招商办公地点 因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约 80 平米的招商办公室。建议在 11 月底建成， 前期暂时在营销中心内办公。2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室，并同时在营销中心内设立 招商咨询点，双边配合进行。四、项目整体招商的原则和目标1、保证在 2005年3月底前项目整体招商完成 80%；2005年5月 1 日项目开业前整体招 商完成 90%，以保障项目能如期顺利开业。距明年项目开业只剩下半年时间（ 2004年 11月 1 日2005年4月 30日） ，除去春节一个月的时间，实际剩下的时间只有 5 个月，

3、因此对完成 90%的招商计划有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作 和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商， 以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保 证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每 个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能 经营小吃、电玩等。3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到 8%以上，以稳定业主的投资信心。 根据我司对项目周

4、边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业 主第一年的投资回报达到 8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商 业街的永续经营至关重要。4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。对 14 区将按现行功能分区进行零散招商，对 5 6 区采取统一招商，来保证整个商业街整体定位符合东塘商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。五、xxx商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析1、投资业主风险分析? 商铺不能及时租赁出去；? 商铺租赁的价格比较低；? 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。2、自营业主（租赁户）风险分析? 项目招商在开业前不能完成 85%以上或装修未完成， 项

5、目不能如期开业或开业时间无限 期拖延；? 由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂；? 没有统一的物管或物业管理费用比较高；? 生意不是很理想或经营惨淡；? 开发商卖完后走人。3、开发商风险分析? 投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微；? 开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大；? 5-6 区“只租不卖 ”或“先租后卖 ”，若招商不理想，今后的经营或销售会很困难；? 项目不能如期开业，业主闹事；? 项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。? 项目不能获得稳定的投资回报，业主闹事；六、招商中存在的主要问题及规避方法问 题 一：招

6、商时间紧迫、任务量较大如前面所述，项目的整个招商时间只剩下约 5 个月左右的时间，总共有约 20000m2、800 多个铺位需要招商，因此时间非常紧迫，任务巨大。规避方法：尽快确定整体招商执行方案，引入专业的招商机构开始工作，并组织专 门的部门监督管理。问 题 二：已买商铺的业主要求自营或自行转租，可先前没有交保证金，签定相关协议， 对其难以制约 规避方法：建议提前召开临时业主大会，成立临时业主委员会，协助开发商做好业主方 面的种种工作，以保证项目能如期开业。问 题 三：引入大型租赁户后，可能导致租金达不到 8%，业主不同意 引入大型主力店、知名品牌客户，由于面积较大，其租金相对会降低，但引入

7、大型租赁 户一次性可以租赁较大面积， 另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻， 从而缩短整个招商周期，保证如期开业。规避方法：开发商适当的给予一定租金补贴。问 题 四：自营铺位与大客户租赁铺位重叠规避方法：1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主商铺面积占比比较多的商铺群给其选择；2、对大型包租客包租商铺中的自营业主， 可帮其调整到位置相对较好的委托出租商铺中 经营，期间发生的租金差额可酌情给予补偿。问 题 五：2005年5月 1日前招商任务完不成 90%，影响开业 规避方法：在目前的形式下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认真分析招商工 作中的问题和困难，正确预见并确定项目的开

8、业时间。或者届时制定相关的广告宣传活 动，如大学生免费创业 90 天、自营业主经营比赛等活动，由开发商免费提供开业时适量 未租出商铺，保证开业率达 90以上。七、XXX商业街计划招商方式XXX商业街共有商铺864个，现阶段已售商铺288个（截止2004年10月23日），但真 正意义上的整体招商仍未规划和启动，如按以前招商设想： 1-4 区招散户， 5-6 区统一招 商，如按 2005年5月 1 日开业计划，招商率达 9%以上将有较大困难。1 、时间已来不及。从 11 月初开始计算，到明年 4 月底，仅仅剩下个 6 个月的时间，之 间还有春节将延误一个月时间，加上招商组织必须进一步扩大，具体方案

9、的确定，人员 的招聘或磨合，招商广告的策划等等，至少将需要 15-20 天时间。也就是说四个月的时 间要招满864 X 90% （开业率）X（ 1-20%自营客户）=622个商铺，平均每月要招出138 户，每天要招出138宁30=4.6户，将非常困难，以往长沙市任何地方都没有类似速度， 所以从时间上来来说已远远不够。2、严格按功能分区招商，那么三、四区的招商将有非常大的困难。按目前功能分区，三区做男士用品、动动休闲产品，四区做儿童用品、文化用品，要招 商有相当大的困难，作为地下商业街，大品牌或有名品牌的选择性不大，根据以往招商 了解，男士服饰、儿童用品的客户资源比起女装类产品要少很大一部分比例

10、，招商有很 大一部分难度，加上相比一、二区位置，三、四区缺乏优势，如三、四区按目前功能分 区经营，将有很大困难。3、一般商业项目，如考虑到以后的商业街形象和稳定，招商工作都会策划先行。及工程 开始动工时就有功能定位设想，然后根据策划要求进行施工和招商，一般启动时间略早 于销售或与销售同步，就目前XXX商业街来说，因招商启动时间较晚，没有事先策划， 加上已有 288 个商铺的自主权掌握在一大群业主手中，招商过程中可能出现的困难或工 作的不可操作性，将随时影响招商工作的效果，影响商业街的整体形象和开业时间，如 盲目启动，到时将进退两难。针对以上种种情况分析，如果要保证 2005年 5 月商业街整体

11、 90%以上开业，且功能分区 不混乱，经营类别的包括购物、休闲、娱乐、餐饮等要素，建议目前启动招商时，采取 以下办法：1、在目前销售的 1-4 区中 1-3 区招租散户；2、4-6 区统一招租大型商业项目（目前销售的只有 4 区）1-3 区招商方案一、 功能定位及招商对象功能定位：1、因东塘周边的商业企业中：友谊商城装修后经营定位为中高档，东塘百货经营定位为 高档，XXX旁的交易大楼、潇湘服饰广场经营定位均是低档，考虑到差异化经营，X XX商业街经营定位应该是中档偏低。2、目前长沙的市场行情而言，散户经营女装的市场份额大大的占据着主导地位，其中 还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费，故业内人常说

12、：女人的钱是最好赚的。所以， 在本项目中，我们拿出一个区的位置来经营女性服装、服饰。也是为了保障经营户的利 益，从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步发展的前景。相对的，男装和童装在市场 的份额中就显得比例小很多，所以，他们所占的本项目面积并不是很大，全部集中在三区。3、就地下商业街在长沙经营的历史来讲，长沙民众已经习惯将她定位为中档偏下的消 费场所。所以，较高档的品牌进驻长沙的地下商业街的可行性不是很大。故设一个区引 进一些二、三线服饰及相关品牌。招商对象：1区：品牌服饰（男、女品牌服饰、品牌内衣、品牌布艺及时尚包类等） 2区：女性用品（时尚女装、美容美甲、精美饰品等） 3区：男士用品（男士服

13、饰、休闲品牌、运动服饰、儿童用品等）三、招商人数我司在 10月 19日至 10月 25日已进行了初步委托租赁招商工作，从工作情况来看，建 议由 3 名招商人员进行招商比较合适1-3 区招商具体操作方法：1）、召开临时业主委员会，聘请专业公司在业主与租赁户之间搭建招商信息平台，让其 自行商定相关细节，开发商负责协调和监督。2）、5-6 区由于目前没有销售出去， 不存在产权与经营权分离， 招商难度相对较小， 建议 主要吸引大客户进驻，一方面可以加快招商速度，另一方面可以吸引广大中小租赁户进 驻。由于大客户租赁时间相对较长、租赁面积相对较大，可能其租赁的价格会低于散户 租赁的价格，开发商会损失部分租

14、金，但从长远来看这有利于整个商业街的经营，有利 于 5-6 区商铺今后的销售或租赁。3）、1-4 区由于目前销售已经过半， 采用返租等方式目前操作起来可能比较困难， 我司建 议按以下办法：1-4 区的招商比较复杂，主要分成两块 已售出商铺的招商和迄今未售出商铺的招商。 因为它们两者的特点不一样，下面分别进行阐述：? 已售出商铺的招商到2004年10月20日为止，XXX商业街目前已销售铺位 285个，占1-4区总铺位数的47.1%。这其中客户主要分成自行招租、委托招租、自营三种对于这些客户，由于前期没有交纳保证金，目前对其难以限制，工作会有一定的难度， 为此我们制定以下方案：1、以上客户在 11

15、 月 30 前可自行选择自营、委托租赁还是自行租赁。2、11月底以前购买商铺选择自营、自行招租的业主，在 12月 10日前到开发商处交纳2000元自营保证金，签定经营公约和自营意向书，才能享受政府给予的优惠税收政策， 如果能和整个商业街统一开业，届时将退还 2000 元保证金。3、11月底以前购买商铺选择委托租赁的业主在 12月 10日前可选择由开发商指定的公司 委托租赁，交纳保证金，并签定委托租赁协议。 （详见附后的委托租赁协议、租赁协议样 本）4、11月 30日后所有剩下的铺位无条件交由开发商指定的公司整体代为租赁，且按现行 价格年回报的 8%的租金标准进行统一招商。这种方式简单、明了，但实际操作起来可能会有一定的难度，因为要业主交纳2000 元保证金其主动权在业主手中，开发商难以制约，如果操作不好可能会遭到业主抵制，而导 致整个招商工作被耽搁下来。鉴于此种方案的缺点，我们建议采取以下措施，鼓励客户快速与公司签定相关协议：1、对于 2004年 10月 30日前购铺的客户在 2004年 11月 15 日前与开发商指定的公司分 别签定自营意向书、自行招租意向书或委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。2、对于 2004年 10月 30日前购铺的客户在 2004年 11月 30 日前与开发商指定的公司分 别签定自营意向书、自行招租意向书或委托租赁协议的，第一年后返物管费20%