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1、预售合同中价款的约定与支付预售合同中价格条款应比较明确，有相应的细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、 数额、分期付款的步骤、时间、数额等。我国房地产管理法虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，因而当事人应在合同中明确支付的方式和期限。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至 60%，到房屋封顶可收至 95%，到房屋交付使用时再全部收取。开 发商建设工程进度延期，购房者的付款日期也相应顺延。同时，还应明确发生违约情
2、况时的双方的权利和义务。如购房者未按合同约定的时间付款，处理，须与开发商具体约定逾期利息及追究违约责任的方案。在开发商未能按合同约定期限内将该房屋交付， 购房者有权向开发商追索逾期利息及追究违约责任的方案。值得注意的是两项权利和义务的约定，应是对等的、公平的。商品房的面积包括哪些商品房的面积有以下五个部分：套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积包括本套独用墙体面积和套与套之间的分隔墙的一半、套与公共建筑之间的分隔墙的一半及外墙（包括山墙）的一半面积。套内阳台建筑面积系指阳台地面底
3、板外沿在水平面的投影。 套内有多个阳台的，全部计算。该技术规范没有区分开放式阳台和 封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。按照上海市有关规定，原始设计为封闭式阳台的， 全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，由两部分组成：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他 功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、套（单元）与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，已作为独立使用空间销售或出租 的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也
4、不计入公用销售面积。计算购房者单靠自身力量要测量、计算公（共）用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问明原因或要求复测。实测面积与合同约定面积存在误差的，应按合同约定办法处理；合同没有约定的，应按上海市房地产转让办法的规定处理。一、辅助面积。是指住宅建筑各层中不直接供住房生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所等。二、 居住面积。是指住宅建筑面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即 结构面积）。三、使用面积。是指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积
5、之和。计算住宅使用面积，过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用，采用使用面积的计算，可以比较直观地反映住宅的使用状况，也能比较全面地反映住宅所有权人的租赁关系， 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。四、建筑面积。住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。五、住宅的公用积。是指住宅楼内为住房方便出入，正常交往，保障生活所设置的公 共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层等所占面积的总和。开发商在出售商品房时要计算每 户的建筑面积，存在公共面积分摊的问题。买期房应注意的法律问题期房“只能远观，不可近瞧”，这种时间上的差异往往为
6、日后的纠纷留下隐患，为 避免损失，购房人应注意下面的法律问题。弄清开发商的“老底”购房者应对开发商的资质、资信和商品房的证件进行缜密的调查了解，这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。购买房产时，购房人应尽量主张看原件，因为复印件比较容易篡改和伪造。除此之外，常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙方商品房等。把牢房屋产权证在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，根据城市房屋权属登记管理办法规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源齐全的，登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。也就是说
7、，造成房屋产权证迟迟办不来的原因一般在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴土地出让金、程序有误等，一旦属于这种情况，购房人要提高警惕。重视“不可抗力”延期交房是商品房交易中的一个突出问题，为避免承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失， 购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关 条款给予高度重视。一分一厘算面积对于期房购买人来讲，暂测面积与实测面积存在误差不可避免。很多时候，实测面积要比暂测面积高出许多，遇到这种情况，购房人可能会损失预购契约中约定的“误差面积”的相应价款。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题是房屋使用率与售楼说明书房产 平面图不符。为避免处于被动境地，
8、购房者可以这样自保：在契约中约定，误差率超过土 0.5% 时，购房人有权单方面解除合同并要求双倍返还定金，并追究法律责任。谨慎签署管理公约物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题，在开始签订合同时就要注意， 身为业主，一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见，一时大意可能会引来长久的烦恼。在房屋质量上较真房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房人与开发商的冲突，为维护购房人的合法权益，建设部门专门下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定, 目前，该规定已正式实行。买（即认购意向书），此认购书”是否具有法“认购书”是否具有法律效力？目前，有部分楼盘在未取得商
9、品房预售许可证的前提下进行“内部认购” 家在交纳诚意金或定金、订金时，会与发展商签订单位认购书”“认购书”有别于正式的商品房买卖合同，现有买家对此提出疑问， 律效力？一般来说，“认购书”是买家与发展商之间达成的一种协议，它并不具备法律效力。但今年6月1日开始实施的司法解释里却有这样的规定：商品房的认购、订购、预订等 协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，“认购书”是否具备法律效力要看其具体内容，不能一概而论。在这里，要 特别提醒的是，在订立涉及诚意金、 订金或定金的条款时，要注明在支付首期购房
10、款时，是 否将该款项作为购房款的一部分。而诚意金、订金或定金这三者也是有区别的，当买家不想购房时，诚意金一般可以退还；而订金与定金的退还则有一定难度，除非特别注明，否则必须在发展商出现违约的情况下，订金或定金才能退还。不少置业者在签订“认购书”时，往往会疏忽大意，没有仔细研究相关条款，给某些发展商有机可乘， 到最后才发现自己吃了亏。 各位置业者应该引以为戒， 仔细研读各项 条款，有怀疑的地方一定要冋清楚，最后才决定是否签字。量房就这几招自从我加入看房者的队伍，所见所闻，真使我增长了不少实用知识。有一回，我遇上一位看房者，简直是“全副武装”：他随身带着卷尺、笔记本、计算器，甚至还带着照相机、指南
11、针！卷尺、笔记本、笔、计算器，是为了对准备购买的商品 房进行仔细测量、计算，绘制平面图，做到心中有数。他带照相机，不仅拍摄每一个房间， 而且还拍窗外景色以及大楼外观。他说，拍照是为了保留拟购房屋的“形象”档案。指南针 则是为辨时屋子的准确朝向。其实，内行的朋友指点我用这么几把“硬尺”进行衡量，也许对你看房时有点帮 助。第一把硬尺：得房率。得房率=套内面积/总建筑面积 x 100%.房地产商总是吹嘘自己的房子多好。 其实，看房时不妨带一把卷尺，把套内面积量一下，然后按照上面的公式除以这套房子的建 筑面积，就得出得房率。当然，自己测得的得房率总是略低，因为在测量时往往没有把墙体面积计算在内。通常，
12、多层住宅的得房率在进分之八十左右。第二把硬尺：开间和进深。开间是指房间的主采光面的宽度，进深则是指垂直深度。开间一般是从2.1至4.2米，当然越宽越明亮。问题在于进深。有的房子一进去， 房间狭长，屋里显得很暗，那就是因为进深太深的缘故。房地产商为了得到更大的建筑面积，往往过度加大加深，就造就了采光、通风不良的后果。房间的进深，一般不应超过5米。第三把硬尺：看层高。住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋 的高度。层高通常是 2.6、2.7、2.8米。层高越高，房子越显得敞亮，而建筑成本也随之增 高。不过，用卷尺量出的是净高。住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上
13、层楼板下表面之间的距离。净高和层咼的关系是：净高=层高-楼板厚度。也就是层高和楼板厚度的差是净高。第四把硬尺：测楼距。楼距是从一幢楼的底层到另一幢楼的底的直线距离。为了在一块土地上多造楼，多创造利润，房地产商往往缩小楼与楼之间的距离。然而缩小了楼距，后面的一幢楼就处于前面一幢楼的阴影里，而且会影响通风，造成楼与楼、窗与窗之间的对视。在我市不少建成楼盘中，此问题已成为投诉热点之一。所以在看房子的时候，要注意观察楼距。按照规定， 两个楼房南北间的距离，起码应是楼高的0.7倍，东西间的距离，则最少应为楼高的一半。第五把硬尺：容积率。容积率是小区各类建筑的总建筑面积与小区总用地的比值，也就是说，容积率
14、=总建筑面积/总占地面积。容积率越高，房地产商得利越多，便是用户就越感到拥挤。通常，18层的高层大楼的容积率为 3至4，6层楼房的容积率不能超过 1.5.如何购买商品房消费者在购买商品房时，应查验所要购买的商品房屋是否具有商品房销售许可证及商品房销售面积审核通知书、商品房销售面积示意图。交付房款之前，必须签定由 声建设厅及省工会行政管理局监制的商品房购销合同，对于合同中的违约责任等条款应逐条填写，以避免不必要的纠纷产生。在房屋竣工、交清房款之后应向开发企业及时索要商品房销售许可证复印件、商品房交易批复复印件、商品房准住通知书及商品房销（预）售专用发票，凭上述证件及商品房购销合同到房屋所在区房产
15、产权登记部门办 理产权登记手续，领取房屋所有权证。商品房使用说明书一、开发单位：*公司设计单位：*施工单位：*监理单位：*质量监督：*二、结构类型1、砖混结构，墙体采用承重空心砖，构造柱、圈梁、顶板、屋盖均为现浇钢筋混 凝土。2、抗震设防烈度：八度。三、装修、装饰标准及注意事项1、室内装修本着为用户二次装修提供简便易行、充分发挥个性空间的原则，避免 重复和浪费，降低客户的购房成本。2、室内装修标准： 卧室、客厅、餐厅：地面：为水泥砂浆打底刮糙。墙面：为混合砂浆抹平压光。顶棚：办水泥砂浆抹平压光。 卫生间、厨房：地面：为柔性防水层，水泥砂浆打底刮糙。墙面：为水泥砂浆抹平压光。顶棚：卫生间为结构毛面。厨房：为水泥砂浆压光。 房屋楼板已充分考虑了住户选用各种地板材料的承重要求，可直接铺设地板砖、 木地板、花岗岩等装饰材料。 用户装修、装饰选材时，应符合消防要求。四、上下水、电、天然气、热力、通讯、消防等设施配置的说明1、上下水设施配置：厨房：预留上下
