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1、厦门中亚城可行性研究报告目录目录1一、宏观市场环境21、中国总体宏观经济走势研判22、中国房地产产业分析23、海峡西岸经济圈建设及厦门经济发展展望4二、项目环境分析与评价51、厦门房地产业行情52、项目区位条件评价6三、参考意义项目7四、项目财务分析81、超高层区商务中心财务分析82、住宅区投资分析12五、风险防范与对策141、资金压力142、政策支持143、团队建设14六、结论14七、参考文献14一、宏观市场环境1、中国总体宏观经济走势研判预计未来三年中国宏观经济将由20022007年的加速增长期向平稳增长期转变:一是GDP增速将有所回落，但仍将保持较快增速；二是内需在需求结构中的占比进一步
2、提高，尤其是消费对经济增长的贡献度将显著增强；三是经济和金融结构的转型步伐加快，融资结构进一步优化，直接融资比例将明显提高;四是产业升级和自主创新的力度将不断加大。 20092011年，社会层面流动性整体保持充裕，M2仍将维持较高增速，但阶段性流动性紧张的可能性加大。未来三年银行体系流动性总体充裕，但阶段性资金吃紧的频率将明显加大。未来三年，境外短期资金输入压力总体加大，但“阶段性资金大出”的可能性在迅速上升，这将成为影响未来三年中国经济金融能否实现稳定运行的一个重要的外生变量。未来三年资产价格可能在波动中逐步上行。其中，房价在涨势大幅放缓后总体可望呈现小幅、稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性
3、较大；2009年股市仍将面临较大的不确定性，震荡有可能加剧，2010和2011年则可望维持在较小震荡中逐步上涨势头。未来三年人民币汇率仍将总体沿袭“小幅稳步升值、逐步扩大浮动区间”的升值路径，一次性大幅升值的可能性不大，但同时不排除出现阶段性对美元大幅贬值的可能。2、中国房地产产业分析（1）未来三年房房地产业趋势性问题 房价在涨势大幅放缓后总体可望呈现小幅、稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大。2007年11月至今，房价涨幅出现缓慢回落。2007年9月央行和银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知(简称通知)，极大地遏制了住房投资和投机需求的过快上涨，2007年以来房价飙升的势头开始
4、得到实质性扭转。房价涨幅明显放缓的同时，市场成交量也出现明显下滑，市场观望情绪浓厚。可以判断，2008至2009年房价总体下跌的可能性正在加大：第一，从房地产市场资金面看，首先，当前许多房地产开发商均出现自有资金量下降的情况，开发商资金来源中，自有资金占比已从35%左右普遍降至30%以下，而境内外资本市场普遍不景气致使2008年新增的自有资金量相当有限；其次，在从紧的货币政策背景下，尤其是通知颁布并严格落实后，银行从房地产企业贷款和住房按揭贷款两方面都普遍收紧了信贷，开发商资金回笼压力增大，资金状况日益吃紧，加之股市急度下挫和房市涨势明显趋缓，购房者的观望情绪强化，开发商主动降价的压力日益加大
5、；再次，自上世纪90年代末起，加速增长的房地产投资已持续近十年，投资惯性的驱动可能带动房地产投资继续扩大，融资需求相应增加，导致开发商资金链更加紧张。第二，从市场供给面看，首先，前期政府投入建造的大批经济适用房和廉租房即将投入市场，同时，为进一步缓解居民买房压力，预计近几年政府将进一步调整住房供应结构，加大保障性住房的供给力度。增加保障性住房供给一方面通过直接增加市场供给量尤其增加中、低档商品房的供给量，建立新的供需均衡点来抑制房价过快上涨，另一方面还能通过提高保障性住房在市场住房体系的占比来削弱房地产开发商的定价权，从而有效遏制房价上涨；其次，房地产市场“观望”氛围的加重将导致市场中新房和二
6、手房供应量相应增加，进一步增加市场供给，形成房地产市场上阶段性的供大于求。第三，境外资金阶段性的撤出套现也会加大房价回调压力。综上分析，我们认为，当前房价总体性下跌的可能性加大，典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”现象。应当指出的是，这种可能的房价普跌是对前几年尤其是2006年以来房价透支性过快增长的一种回调。同时，也不排除另外一种可能，即，经过前期长时间的观望，尤其是考虑到近期一些中心城市已经出现境外资金加大楼市投资力度的现象，市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升的可能。现在已经进入9月份，但房地产交易量并没有明显放大，所以这爆发式上涨的可能性变得非常渺茫。从中长期来看，房价可
7、望从2010年前后进入一个平稳、小幅的上涨通道，主要依据：一是随着人口的持续增长和城镇化进程的加快，中国的“人口红利”期还将延续，这将进一步提高居民购房能力，增加市场需求；二是随着2010年以后国内物价水平趋于回落，从紧的宏观调控力度可能有所放松，房地产企业的资金回笼速度有望加快；三是房地产企业融资渠道有望拓宽，同时资本市场逐步向好亦降低其融资难度；四是为了满足大量保障性住房用地，2007和2008年国内土地放量较大，未来几年后的土地供给趋少；五是境外资金在经过观望后将重新进入房地产开发和投资市场。同时，中国房地产的“暴利”时代可能已经结束，未来几年房价暴涨的可能性不大。（2）中国经济的快速发
8、展及城市化水平的提高是推动房地产发展的决定性力量据世界银行研究报告，一国住宅产业在人均GDP在300美元时开始起步；至1300美元时，进入稳定的快速增长期，至1500美元时达到增速的峰值，一直到8000美元时才进入平稳期。当人均GDP超过1000美元时，进入消费升级阶段，对大宗商品如：房屋、汽车和品牌产品的消费需求加速，并推动自身经济的高速增长。中国自2001年人均GDP过1000美元，开始带动一系列的大宗商品的消费。2003年，我国人均GDP1270美元/人，住房消费开始进入快速增长期，2005年中国人均GDP已超过1500美元/人，住房消费增速超过20。目前中国人均GDP为2700美圆，房
9、地产正处于高速发展阶段。预计到2030年人均GDP达到8000美圆时才开始走向平稳阶段。到2040年人均GDP达到12000美圆时开始走向衰退。城市化进程呈现两大基本规律：城市化总体进程沿S型曲线变动，城市化率突破30%后进入加速阶段，直到城市化率接近70%；从人口流动看：城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；大都市圈阶段，人口进入郊区。房价的表现相应与人口流动主导方向的四个阶段紧密相关。在第一阶段，全国城市的房价涨幅总体应该比较接近；在第二阶段，大城市的房价表现将显著优异；在最后两个阶段，大城市郊区的房价表现
10、将会相对优异；2007年中国城市化率已达到44.9%，根据美日韩城市化发展的经验，中国城市化还处于加速发展阶段，城市化总体每年还将继续快速提高；农村进入城市为主导阶段即将结束，未来人口流动将依次进入以小城市进入大城市为主导阶段、以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段；按照城市化的国际规律，我们认为未来三大经济圈的核心城市，尤其是这些核心城市郊区的房价相对会有更大的潜力。3、海峡西岸经济圈建设及厦门经济发展展望城市的经济水平和发展动力取决于城市的辐射力，而多个临近城市形成区域经济共同体是提高城市经济辐射能力和吸引力的有效办法，珠江三角洲、长江三角洲以及京津冀经济圈都是经济联盟成功的典范，经
11、过多年的成长，长三角、珠三角和京津冀三大都市经济圈迅速发展。目前，这三大经济圈已占全国6.3%的国土面积和24.2%的人口，生产了超过全国50%的国内生产总值（GDP）。 厦门地处我国东南沿海，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，是一个国际性海港风景城市和东南沿海对外贸易的重要口岸城市。但厦门的经济水平与其他二线经济发达城市比还存在明显的差距，2007年，厦门GDP为1375亿人民币，而广东东莞、佛山等地级城市其GDP都在3500亿以上，广州市突破了7000亿。厦门经济要取得突破，单靠一个城市的竞争力是不够的，必须融入的区域经济里面去，起到统领带动作用。海峡西岸经济区就是一个经济圈的概念，它是指
12、台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通，是一个涵盖经济、政治、文化、社会等各个领域的综合性概念，具有进一步带动全国经济走向世界的特点和独特优势的地域经济综合体。经济区以福建为主体涵盖浙江、广东、江西3省的部分地区，人口约为60008000万人，预计建成后的经济区年经济规模在17000亿元以上。海峡西岸经济区的建设将有力推进福建与长江三角洲和珠江三角洲的区域协作,逐步形成从环渤海湾到珠江三角洲整个沿海一线的完整发展布局，大大带动厦门经济的发展。目前，厦门到深圳、厦门到龙岩、厦门到福州等地的高速铁路网正在建设当中，而整个海
13、峡西岸经济区也在分阶段逐步的完成布局。可以预见，随着海峡西岸经济圈功能的逐步建立，厦门的经济将走向一个新的台阶。二、项目环境分析与评价1、厦门房地产业行情2007年，厦门市商品住宅市场首次出现供过于求，而且这种态势一直且持续放大中，据初步统计，2007年1月至2008年7月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约254万平方米，基本接近2007年全年供应量的58%，市场存量巨大，市场形势依然严峻。相比2007年全年均价，08年销售价格有所上涨，但增幅减缓。自2007年12月份起，全市住宅成交量连续三个月大幅下挫，据初步统计，2008年1月份到7月份，全市住宅月均成交9万平方米左右，仅为去年同期的
14、1/3左右。从表面上看，销量大幅下降是由“9.27”引起，但真正的原因还在于去年下半年起严重供过于求，价格居高不下，投资客大规模撤场。在2008年5月、6月和7月，全市的住宅销售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与2007年同期相比难以同日而语，并无“市场回暖”讯号。自2007年年初开始，全市住宅价格呈现上涨之势，2007年下半年涨幅明显，主要缘于源昌鑫海湾等高价位楼盘上市，大幅拉升均价。全市年末成交价格较年初上涨近67%；从价格走势来看，岛内价格年末较年初上涨70%；岛外上涨45%。进入2008年以来价格运行情况可以明显看出，岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势 ，全市近期的均价也基
15、本保持1000011000元/左右。2008年7月全市、岛内、岛外住宅成交均价分别为10361元/、12360元/和6833元/，环比-4.0%、+3.0%、-2.0%。7月全市均价比去年同期下跌8。岛内价格区间8000-1100，岛外5500-9000。总体来看，目前厦门房地产行情为：一：当前厦门市商品住宅市场供过于求的态势持续放大，据初步统计，2007年1月至2008年7月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约254万平方米，基本接近2007年全年供应量的58%，市场存量巨大，市场形势依然严峻。二：:住宅成交量、价连续两月同比下跌。在2008年5月、6月和7月，全市的住宅销售量继续萎缩，并
16、仍作下探趋势，与2007年同期相比难以同日而语，并非“市场回暖”的讯号，大量房源持续滞销，市场观望心态越发浓郁。岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势。2008年7月全市商品住宅均价10361元/，环比下跌3.0%。三：大量项目滞销情况突出，7月零成交项目比比皆是。新开盘项目受市场关注度不高，许多项目虽然也推出一些优惠活动，但小恩小惠似乎再难以引起购房者置业热情并改变其观望态度。未来厦门房地产价格研判：与全国房地产趋势一致，从中长期来看，厦门房价有望从2010年前后进入一个平稳、小幅的上涨通道。2、项目区位条件评价优势：项目处在厦门环西海域发展区，有着交通和区位优势。西海域是厦门城市的副中心，将发展成为厦门新的文教区、高科技研发制造综合体、滨水生态游乐休闲
