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1、无形资产及投资性房地产核算主讲人：*【学习目标】掌握无形资产与投资性房地产的概念、内容及特征；掌握无形资产的初始计量与后续计量方法；掌握投资性房地产的初始计量与后续计量方法。【能力目标】能对无形资产和投资性房地产进行确认与分类；能对无形资产研发阶段进行准确的划分及核算；能准确地把握投资性房地产的不同计量模式的选择并熟练地核算。1无形资产核算2投资性房地产核算目录Contents3无形资产与投资性房地产在资产负债表中的列示无形资产核算18.1.1 无形资产概述1、无形资产的含义无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产,包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权和特许
2、权等。8.1.1 无形资产概述2、无形资产的特征无形资产具有可辨认性无形资产不具有实物形态能在较长时期为企业带来经济利益特征产生的经济利益具有较大的不确定性8.1.1 无形资产概述3、无形资产的分类外购的无形资产债务重组取得的无形资产自行开发无形资产企业合并取得的无形资产以非货币性资产交换取得的无形资产投资者投入无形资产接受捐赠取得无形资产（1）按无形资产取得的来源不同8.1.1 无形资产概述3、无形资产的分类（2）按无形资产的使用寿命是否有期限使用寿命有限的无形资产使用寿命不确定的无形资产8.1.1 无形资产概述4、无形资产的确认与该资产有关的经济利益很可能流入企业。该无形资产的成本能够可靠
3、地计量。8.1.2 内部研究与开发支出核算1、内部研究与开发支出处理原则研究阶段为获取新的技术和知识而进行的有计划调查。开发阶段商业性生产和使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。企业通常会在研究和开发上投入一定数量的资金，通过研究与开发活动取得专利权和非专利技术等无形资产，以保持和取得技术上的领先地位。8.1.2 内部研究与开发支出核算1、内部研究与开发支出处理原则开发支出资本化应同时满足以下几个条件：（）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。（）具有完成该无形资产并使用或出售的意图。（）能够为企业带来经济利益。（）
4、有足够的技术、财务资源和其他资源的支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。（）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。8.1.2 内部研究与开发支出核算2、内部研究与开发支出会计处理研发支出期末不符合资本化条件管理费用符合但未完成研发支出开发项目完成无形资产企业应设置“研发支出”科目，以归集研究与开发过程中的全部支出，并区分“费用化支出”和“资本化支出”进行明细核算。8.1.3 无形资产的初始计量购买价款+相关税费+直接归属于使该资产达到预定用途所发生其他支出外购无形资产的成本1、外购的无形资产借：无形资产应交税费一应交增值税(进项税额)贷：银行存款8.1.3 无形资
5、产的初始计量2、投资者投入的无形资产按投资合同或协议约定的价值；当约定的价值不公允时，按其公允价值入账借：无形资产贷：实收资本资本公积8.1.4 无形资产后续计量1、无形资产的摊销n使用寿命有限的无形资产应当进行摊销；n使用寿命不确定的无形资产不应摊销。n无形资产期末要进行减值测试，如果发生减值的，要计提减值准备。8.1.4 无形资产后续计量1、无形资产的摊销使用寿命有限的无形资产，摊销公式：应摊销金额=无形资产的成本-预计残值后的金额-已提减值准备累计数一般为零（1）有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，残值不为零；（2）可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使
6、用寿命结束时很可能存在特殊情况8.1.4 无形资产后续计量1、无形资产的摊销使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在预计使用寿命内系统合理摊销。无形资产的使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利规定的期限。企业使用资产的预期合同性权利或其他法定权利的期限的8.1.4 无形资产后续计量1、无形资产的摊销摊销期摊销期摊销方法摊销方法摊销期自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。当月增加的无形资产，当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式；无法可靠确定预期实现方式的，应当采用直线法摊销。8.1.4 无形资产后续计量1、无形资产的
7、摊销摊销时应当考虑该项无形资产所服务的对象，并以此为基础将其摊销价值计入相关资产的成本或者当期损益。借：管理费用（一般无形资产摊销）其他业务成本（出租无形资产摊销）制造费用（专门用于产品生产的）贷：累计摊销无形资产的备抵账户借：处置时结转摊销额贷：按期计提摊销额期末余额：累计摊销额8.1.4 无形资产后续计量2、无形资产的处置将取得价款与该无形资产账面价值差额计入当期损益。企业出售无形资产企业让渡无形资产使用权形成的租金收入和发生的相关费用，分别确认为其他业务收入和其他业务成本。无形资产出租的处理如果无形资产预期不能为企业带来经济利益时，应将其予以报废。无形资产报废的处理8.1.4 无形资产后
8、续计量2、无形资产的处置企业处置无形资产时：借：银行存款（按实际收到的金额）累计摊销（按已计提的累计摊销）无形资产减值准备（按已计提的减值准备）营业外支出处置非流动资产损失（按借方差额）贷：无形资产（按无形资产账面余额）应交税费（售价税率）营业外收入处置非流动资产利得（按贷方差额）投资性房地产核算28.2.1 投资性房地产概述1、无形资产的处置是指企业为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产由于其与企业自用的房地产和作为存货的房地产在用途、状态、目的等方面存在区别，因此，作为投资性房地产确认和核算的房地产必须能单独计量和出售。8.2.1 投资性房地产概述2、属于投资性房地
9、产的项目已出租的建筑物已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权8.2.1 投资性房地产概述3、不属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。企业生产经营用的厂房和办公楼属于“固定资产”企业生产经营用的土地使用权属于“无形资产”房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。8.2.2 投资性房地产初始计量1、外购的投资性房地产p企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。p企业外购投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。取得时的实际成本，包括购买价款
10、、相关税费和可以直接归属于该资产的其他支出。成本模式借：投资性房地产贷：银行存款公允价值模式借：投资性房地产成本贷：银行存款8.2.2 投资性房地产初始计量2、自行建造的投资性房地产p企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值时，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。p自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。成本模式借：投资性房地产贷：在建工程/开发产品公允价值模式借：投资性房地产成本贷：在建工程
11、/开发产品8.2.3 投资性房地产后续计量1、投资性房地产按成本模式进行后续计量借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（房屋等建筑物）投资性房地产累计摊销（土地使用权）按期（月）计提折旧或进行摊销时借：银行存款等贷：其他业务收入取得租金收入借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备企业经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备8.2.3 投资性房地产后续计量2、投资性房地产按公允价值模式进行后续计量投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场1企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息2公允价值模式计量应当同时满足下列条件8.2.3 投资性房地产后续计量2、投资
12、性房地产按公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益不计提折旧或摊销借：银行存款等贷：其他业务收入取得租金收入采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产，一般无需考虑计提资产减值准备8.2.3 投资性房地产后续计量3、投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益(未分配利润)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。无形资产与投资性房地产在资产负债表中的列示3
13、8.3.1“投资性房地产”项目的列报企业采用成本模式计量投资性房地产的，本项目应根据“投资性房地产”科目的期末余额，减去“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”科目期末余额后的金额填列；企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，本项目应根据“投资性房地产”科目的期末余额填列。资产负债表表编制单位:资产行次期末余额年初余额流动资产：非流动资产：可供出售金融资产14持有至到期投资15长期应收款16 长期股权投资17投资性房地产18资产总计348.3.2“无形资产”项目的列示根据“无形资产”科目的期末余额，减去“累计摊销”和“无形资产减值准备”科目期末余额后的金额填列。8.3.3“开发支出”项目的列示根据“研发支出”科目中所属的“资本化支出”明细科目期末余额填列。PPT模板下载： THANKS
