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1、锦绣香江行政高尔夫酒店公寓 可行性研究报告锦绣香江行政高尔夫酒店公寓可行性研究报告香江控股住宅地产营销中心市场调研部2008年7月14日目录第一部分 广州酒店式公寓的发展进程3第二部分 广州酒店式公寓的投资前景4第三部分 广州各板块酒店式公寓经营现状51珠江新城板快1.1 富力丽思卡尔顿酒店1.2 合景泰富汇峰国际公寓2环市路板块2.1 时代YOU公寓2.2 君悦东山国际公寓3北京路商圈3.1锦源国际公寓4天河板块-广园东4.1 汇景新城第四部分 锦绣香江行政高尔夫酒店公寓可行性建议报告8第五部分 酒店式公寓管理公司详细介绍9第六部分 广州各酒店式公寓装修效果图16第一部分 广州酒店式公寓的发
2、展进程 酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。在中国酒店式公寓是一个舶来品。经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(PropertyHotel），只提供服务的服务式酒店公寓(Servicedapartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holiday
3、ownership）。根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在教多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。广州公寓的发展在2006年前大致经历了二个阶段，20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个“纯服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。第二阶段为2000年后至2006年，是“商务服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。2003年以来，广州公寓市场呈现供不应求局面。然而，与北京、上海等地相比，广州的服务公寓市场发展却仍
4、然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场再度活跃。此外，2002年亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心落成，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，也促进了广州公寓项目发展。所以，由此就催生了广州酒店式公寓第三个阶段：目前活跃于广州市场上的“产权式酒店公寓”。第二部分 广州酒店式公寓的投资前景广州酒店式公寓的投资前景可以通过以下几个方面来进行分析。1、酒店式公寓的优势在地理位置和硬件
5、品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：（1）出租率较有保证 酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；（2）租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；（3）性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为
6、提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。（4）产权问题拥有产权可以让业主居住的安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。 2、酒店式公寓的发展前景与广州市作为一个国际化大都市有着十分紧密的联系。随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务
7、人士及本地的高级管理和技术人员日益增多等，构成了酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住两用。他们希翼在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。酒店式服务公寓的独特优势早已出现。第三部分 广州各板块酒店式公寓经营现状珠江新城板块1富力丽思卡尔顿豪华公寓项目位于珠江新城兴安路，整栋建筑分为纯酒店及酒店公寓二部分，其中619层为酒店公寓，其余均为纯酒店套房。酒店式公寓户型最小为111m2的一房单位，该户型分布于酒店619层；160 m2二房单位，分布于酒店的612层；
8、191 m2的三房单位，分布于酒店的619层；275 m2四房单位，分布于酒店的1519层。公寓采取只租不售经营方式，以月租为单位实行租赁，一般以36月为一单位起租，一房公寓月租均价约33000元/月，二房单位月租均价约38000元/月。整栋建筑由富力集团兴建后，全权交由“丽思卡尔顿酒店”管理经营，并附以酒店式管理。（“丽思卡尔顿酒店”管理公司详细介绍附后）2合景泰富汇峰国际公寓项目位于珠江新城兴盛路，为一栋43层高的纯公寓住宅，面积有40-46 m2的铂领公寓，51 m2的行政套房，76-85m2的高级双套房，销售均价为18000-21000元/ m2，含3000元/ m2精装修，包括厨房用
9、具、冰箱、烘干式洗衣机等。该地段目前市场租赁价格约为100元/ m2/月。项目处于珠江新城规划步行街之内，避免了车路嘈杂。位于该栋楼体左侧是六层高的裙楼，集商业及会所配套服务于一体，包含无边际泳池、商务中心、红酒屋、健身室及国际化水准会所设施。项目聘请源自英国的“仲量联行”，提供酒店式管理服务。（“仲量联行”管理公司详细介绍附后）环市路板块1时代YOU公寓项目位于越秀区先烈南路，区庄立交桥旁，该地块规划为商业用地，属“商改住”用途。共一栋建筑，21层，每层18套单位，全部设计为住宅公寓，产权为50年。项目于 2008年6月28日公开发售，所推户型为三类：46m2及63m2一房单位，87 m2二
10、房单位。销售均价为15000元/ m2，其中含装修3000元/ m2，目前所剩单位最低均价为15227元/ m2 。建筑顶层配以露天泳池，并附健身会所。该地段目前公寓租赁价格约为60元/ m2/月。该项目采有酒店式管理性质，聘用全球最大物业管理顾问公司“世邦魏理仕”大中华区域，作为管家顾问分司与广州市信诚物业管理有限公司共同合作，为业主提供全方位的服务。业主购房后物业可交由管家公司代租，管家公司收取一定的中介费，租金每月按时划入业主帐户。物业服务费4.8元/ m2/月，提供干洗等业务，服务费另计。（“世邦魏理仕”管理公司详细介绍附后）2金悦东山国际公寓项目位于越秀区永福路，为单栋高31层建筑，
11、三梯16户设计，共400多户。户型为：34m2及50m2一房单位，60 m2及87 m2二房单位。销售均价含精装约为15000元/ m2，该地段目前公寓租赁价格约为60元/ m2/月，目前项目正接爱诚意登记，预计约8月初公开发售。该项目聘请北京“高力国际物业管理公司”作为酒店管理顾问，再接合自身的物业管理公司，为业主提供全方位服务。目前暂未确定购买物业是否统一交由顾问公司管理。（“高力国际”物业管理公司详细介绍附后）北京路商圈1锦源国际公寓项目位于越秀区北京路商业繁华地段，一栋住宅建筑及一栋商业裙楼建筑组成，住宅建筑共36层，每层22套单位，户型均为酒店式公寓设计，有37 m2、43 m2、5
12、1 m2一房单位；87 m2二房单位。销售均价为18000元/m2，附送全屋的家电及家私床具等。商业裙楼建筑首层至七层为商业及会所配套。该项目聘请香港“贵伙服务”http:/www.pir.hk/酒店管理公司为业主提供全套酒店式服务。包括会所管理、清洁服务、客户管理、迎宾服务等。该地段目前公寓租赁价格在100元/ m2/月以上，以43 m2户型为例，日租均价在300元/ 日左右，月租约为5800元/月。租赁价格酒店管理公司与业主采取30%-70%的分成方式，即酒店提取租赁价格的三成，返还业主七成。（“贵伙服务”酒店管理公司详细介绍附后）天河板块-广园东1侨鑫汇景新城汇景新城目前所推组团为“中央
13、庭园”，共12栋，其中7栋为二梯二户设计，5栋为二梯三户设计，户型面积主要为166m2三房单位及224m2四房单位。目前，汇景新城正推出一理财方式“投资换楼置业方案”。即业主购买房屋后，可以将房屋交由发展商，发展商每年以购买房屋总价的10%的回报率返还业主，每月定期将回报资金打入业主帐号，直至三年。期间业主无需承担任何风险。三年后发展商将房屋原样交还业主。目前汇景新城的销售均价为20000元/ m2，实行“投资换楼置业方案”后，三年后业主可获赠房屋总价的30%的回报率。这实际上是对目前购房业主的变像优惠策略。汇景新城的“投资换楼置业方案”将由项目物业管理公司自行实施，帮助业主完成租赁计划，无须
14、交由专业的管理公司管理。第四部分 锦绣香江行政高尔夫酒店公寓可行性分析建议 锦绣香江项目位于规划中的广州城市中央居住区CLD，占据番禺新城CBD中心区域、据琶洲新会展中心、地铁三号线站点沿线、赤岗使馆区及南沙新区等利好优势，上述各项因素均决定着本项目投资高档酒店式公寓将具有十分利好的发展前景。下面就将本项目行政高尔夫酒店公寓的大致信息汇报如下：山水华府二期第17栋行政高尔夫酒店公寓，高23层，共计526户，标准层为每层29套单位，面积均小于90 m2；第2223层，设计为打通单位，每户面积约为800 m2；12层为裙楼设计，设公共配建；地下室为车库。目前市场上大多数的酒店式公寓为产权式酒店，而投资者也较倾向。根据深圳市场过去的案例来看，发展商选择给予投资者的回报方式主要有4种： 1）每年5%固定回报30%客房利润60天/年免费住宿权。 2）送一成首期20年免月供20天/年免费居住权VIP消费卡。 3）送5%首期款15年免月供四天/月免费居住权。这就是开发商所倡导的一种“永不供楼”概念。 4）永久委托，阶段性回报方式。未来竞争靠物管，酒店式公寓是作为一种纯投资的工具，其目的更为明确，而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益，避免了大起大落的风险。而一座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命
