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1、 重庆沙坪坝片区商业发展策略报告书（提议稿）第一部分 沙坪坝片区商业调查浅析一、沙坪坝区商业发展现状(一)沙坪坝区商业经济基本描述沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处重庆市区西部。全区幅员396平方公里，人口66万。其优越的地理位置、发达的交通，成为重庆人流、物流、信息流之要道。2000年沙区全区国内生产总值（GDP）达到83.1亿元，财政总收入8.2亿元，城镇居民人均可支配收入6421元。目前沙区已经拥有大小商场1300余个，2000年沙区商品销售总额超20亿，沙区已成为重庆市的第二大商业中心。沙坪坝区经济较为发达，是重庆市重要的工业基地之一。沙坪坝区是重庆市科技实力雄厚、文化教育发达的科教文化区。区
2、内有大专院校9所，中等专业学校、中小学300多所，在校学生12.3万人。全市近三分之一的科研机构集中在我区，科技工作者达5万余人，智力型劳动者占全区在业人数的三分之一。（二）沙坪坝区主要板块的商业分布情况中部板块地处沙区的商业中心，是沙区商业市场发展最早的板块。随着近两年沙区商业发展的日益迅猛，在沙区商贸中心的角色定位也日益明显。板块商业市场特征：中部板块集中了沙坪坝区各大型综合商厦，从传统经营的国营百货商店，到集购物、休闲、娱乐于一体的综合商场，是商家的必争之地。该板块代表性商业物业众多，诸如华宇广场、沙重百、新世纪百货、金诚广场、立洋百货等等，无论是商业规模、所处的地段、经营的品质、还是一
3、贯大气的推广方式，都是作为了沙坪坝区的商业经济繁荣的象征，同时，在全市也具有极大的影响力。南部板块随着沙区政府南迁凤天路以及沙区政府有意将南部新城打造成沙区的*、文化中心，以凤天路为代表的南部板块逐渐成为沙区房地产开发最热的板块之一。板块商业市场特征：南部城区板块是沙区中高档住宅小区最为集中的板块，芳草地、天骄年华、龙洞湾花园等，沙坪坝区的知名楼盘均在其中。但是，商业物业相对缺乏，而且各档次物业的分布相对比较均匀（随各小区而自然形成）。马家岩建材市场是该区域内商业物业的代表，其以主力店加商业街的模式进行商业专业业态经营，再有区政府的大力扶持，马家岩建材市场成为了全市范围内较有影响的大型专业建筑
4、材料市场之一。北部板块处于规划中的重庆大学科技园区沿线，该板块最突出的特点是学校林立，教育氛围浓厚，是重庆乃至西南地区知名的学府区。包括重庆一中、南开中学、重庆七中、重庆大学（含原重庆建筑大学）等名校都集中分布于该板块内。板块商业市场特征：北部板块由于可用作房地产开发的土地并不多且发展的重点是教育和科技，故长期以来房地产开发项目并不多。在此情况下，区域内商业建筑形态多是以商业门面为主，且经营效果良好。欣阳广场是目前该区域内唯一的集购物、休闲、餐饮于一体的大型综合商场，但是从经营效果上看，其超市和餐饮点生意火爆，购物场所则效果一般。东部板块长期以来是沙区老工业基地较为集中的区块，包括重棉二厂、红
5、岩汽车弹簧厂、重庆微电机厂等众多国有企业均集中于此。是沙坪坝区较老的大型居民聚居区之一。整个区域内房地产开发起步较晚，房价亦较低。板块商业市场特征：目前该区域内商业物业的经营业态定位是：作为整个片区内的日常生活或者居家所需的配套设施，如小型超市、菜市场、小型餐饮和日用型消费（美容美发、VCD出租等）。但是由于沙坪坝区招生办（垄断）和沙区唯一的开放式大型体育馆位居于此处，加上区域内的学校较为集中，因此，文化类专业市场较为发达，现代书城就是该区域内的典型商业代表。西部板块由于连接成渝、渝长高速公路且区内拥有临近铁路的便利（区块内有梨树湾货运站），成为沙区的物质组织中心。目前梨树湾工业区内已形成以木
6、材、钢材和机电产品为主的集散地。板块商业市场特征：由于历史（该区域曾属于沙坪坝区的城乡结合部）和交通（干线较多，易分流人群）的原因，该区域内的商业氛围一直较为淡薄，商业经营也是多以小型、居家型产品为主。（三）传统统商业物物业在沙沙坪坝区区的分布布简析重重庆市传传统商场场的代表表首推重重庆百货货大楼，该该商场分分别在渝渝中区、江江北区、九九龙坡区区、南岸岸区以及及沙坪坝坝区开店店经营，以以传统百百货为主主，商品品价格及及档次均均走的是是大众化化路线。沙沙重百于于19999年底底，进入入沙区市市场,位位于沙坪坪坝正街街,属于于中部板板块内。据据统计：20002年该该商场总总营业额额达5.5亿元元，
7、是沙沙坪坝区区最好的的商业物物业。从从19999年到到20002年的的几年时时间内，重重庆市传传统百货货业的精精英，新新世纪、明明日、立立阳等相相继进驻驻沙区。且且全部集集中于中中心区域域。不但但繁荣了了沙坪坝坝区的商商业经济济，而且且还促进进了沙坪坪坝区整整体经济济的发展展。但是是，中心心区域内内的商业业个体竞竞争较为为激烈，同同质化冲冲突严重重。传统统商业在在沙坪坝坝区主要要是以零零售业为为主，这这种表现现形式形形成了较较好的市市场规模模和经营营方式，是是沙坪坝坝区经济济活动的的重要组组成部分分。沙区区中部板板块的商商业竞争争，在整整个重庆庆市场的的传统商商业竞争争中，都都是十分分显著的的
8、地方。相相比之下下，作为为重庆市市传统商商业的另另一重要要的表现现形式批发发，在沙沙坪坝区区没有形形成有一一定规模模的经营营商家，整整体较为为零散，这这也是重重庆传统统商业在在沙区较较为不足足的方面面。（四）沙坪坪坝区专专业市场场调查11、沙坪坪坝区专专业市场场分布概概述沙坪坪坝区专专业市场场分布较较为零散散，颇具具规模的的专业市市场主要要集中在在西、南南部板块块，商业业繁华的的中部板板块几乎乎没有。由由此可见见，沙坪坪坝区域域内专业业市场的的竞争并并不激烈烈。专业业市场代代表物业业有：位位于天马马路的马马家岩建建材市场场；位于于上桥的的西物市市场；位位于学府府路的各各大电脑脑专营店店；位于于
9、小龙坎坎的南亚亚家具城城、国美美电器城城。另外外位于沙沙坪坝主主城区之之外的，还还有歌乐乐山农副副产品批批发市场场，双碑碑地区的的摩配市市场等等等。2、沙坪坝坝区休闲闲娱乐市市场调查查报告（11）总体体状况沙沙坪坝区区的休闲闲娱乐场场所主要要集中在在商业步步行街广广场内，有有沙拉拉拉酒廊、新新西南歌歌城、观观景茶楼楼、沙坪坪坝电影影院、 咖啡吧吧、文化化馆电玩玩城等等等。但是是其经营营状态较较为单一一，缺乏乏像解放放碑得意意世界、大大都会天天上人间间的综合合型的休休闲娱乐乐场所。在重庆大学周围、小龙坎、汉渝路、石碾盘都有中、小型的休闲娱乐场所，各自经营项目不同而且分布较为分散。名称位置经营面积
10、经营效果新西南歌城银贸大厦1500良好沙坪坝电影院恒鑫大厦800一般文化馆电玩城文化馆250良好KISS吧火车北站300一般金龙玉凤石碾盘1200良好音乐龙歌城欣阳广场2000一般小青蛙酒廊汉渝路100好奥龙夜总会小龙坎1500良好(2)调查查结论沙沙坪坝区区休闲娱娱乐设施施主要分分布在中中心商业业区域，而而重庆大大学周边边、小龙龙坎、石石碾盘均均有休闲闲娱乐场场所，但但较为分分散，经经营档次次相对较较差，没没有形成成气候。中心区域内休闲娱乐设施集中，周末人气旺盛，工作日晚上人也很多。但是各休闲娱乐场所经营状况不一，“走上不走下”的消费习惯使临街面以上的场所生意更旺，地下场所生意较淡。因为餐饮
11、业的发达，以及两者相关相惜的关系，生意旺盛的休闲娱乐场所均为集餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型场所，且交通都方便，是人气的聚集地。迪吧、舞厅在沙坪坝中心区域的数量较少、经营质量一般、生意平淡、市场不大。说明沙坪坝需要的是与其书香生活体味一致的休闲娱乐场所。现阶段，周边居民的休闲娱乐消费主要集中在步行街广场，且学生消费力突出，要引导消费者休闲、娱乐，需强调宣传力度，以新奇致胜吸引消费人群。二、沙坪坝坝区中心心商圈特特征浅析析（一）沙沙坪坝区区中心商商圈特征征1、概概述地理理位置受受重庆特特有的多多组团式式布局现现状影响响，同时时由于地地理位置置相对独独立的原原因，沙沙坪坝商商圈也就就具有了了较强的
12、的独立性性。与此此相对应应，沙坪坪坝区商商圈对本本区居民民消费力力的把握握和消化化比较充充分，同同时商品品种类已已较为完完备。规规模始建建于900年代中中期的步步行街，北北起沙南南街，跨跨渝碚路路，顺华华宇广场场西侧延延伸至绿绿色艺术术广场，是是重庆目目前最大大的步行行商业街街区。商商圈有效效消费人人口1220万，年年购买力力在600亿以上上，区域域内商业业网点万万余家（含含便利店店等）。商业水平相对较低相对于较为完善的商业经营平台（包括旺盛的消费力，以及步行街营造出的良好的商业经营环境）而言，沙坪坝商业业态还有待进一步完善，经营水平还有待进一步提高。目前，整个沙坪坝区在营业的大型卖场形式较为
13、单一，商业物业配套设施普遍仍需完善，商业服务人员整体素质和整个商业行业的服务水平都还有待进一步提升。引进品牌商家作为商圈的经营旗舰，是目前沙坪坝商圈急需完成的任务之一，所以沙坪坝近来对大型商家的招商力度非常大，引进了一系列在全国较有影响力的大商家。2、沙坪坝坝中心商商圈在重重庆市其其他商圈圈的比较较分析对对于重庆庆主城各各区经济济的发展展和竞争争来说，第第三产业业是关键键；而在在第三产产业中，商商业和其其他服务务业又是是最重要要的要素素。因此此重庆主主城各区区都不遗遗余力的的改造自自身商业业环境，提提升本区区商业规规模和水水平，出出现了沙沙坪坝、九九龙坡、南南坪、江江北共同同争当重重庆市商商业
14、第一一副中心心的局面面。在各各项单项项指标上上，对比比各区情情况分析析如下：消费力力分析如如果以区区域内的的常住人人口数量量乘以人人均消费费支出，计计算重庆庆各主城城区的消消费力，沙沙坪坝区区仅位于于渝中区区和九龙龙坡区之之后，位位居第三三。但是是需要说说明的是是，由于于南岸和和江北两两区距离离渝中区区较近，两两区的购购物环境境、商业业发展水水平以及及商圈的的相关软软硬件配配套和渝渝中区相相比，有有明显的的差距，其其消费力力被解放放碑商圈圈分流的的现象非非常明显显。而九九龙坡区区由于有有效的吸吸引了大大渡口区区的消费费力，从从消费力力总量的的角度看看，在除除渝中区区外的各各主城区区中，具具有领
15、先先优势。社会消费品零售总额按社会消费品零售总额的大小排序，依次为：渝中区、九龙坡、沙坪坝、江北、南岸。沙坪坝区同样仅在渝中区、九龙坡区之后，位居第三。居民消费档次从消费档次上看，重庆市各主城区的高端消费力被解放碑分流的现象比较突出，以江北、南岸为最；而九龙坡区是传统的工业区（包括大渡口区），本区居民消费档次不高。而沙坪坝由于地理位置的特殊性以及较快的商业发展速度，这一分流现象相对较弱。另外，沙坪坝作为全国闻名的教育文化区，常住及流动人口的文化层次和消费档次都仅次于渝中区，高于重庆其它主城区。整体购物环境重庆主城区的各大商圈目前都在修建和经营步行街。杨家坪步行街已初步成型；江北区步行街方案迟迟未能实施。除解放碑步行街外，已经开始投入使用的步行街仅有沙坪坝和南坪两区。无论从规模还是规划水平上看，沙坪坝都要领先于南坪；并且沙坪坝步行街规划中导入了非常浓厚的文化理念，形成了比较鲜明的规划特色，增强了商圈整体的吸引力。通过对比分析因此看出，沙坪坝商圈在各个环节都位于各主城区前列，综合来看有望成为在商业规模、档次、经营水平各个环节都仅次于解放碑的商业副中心。城区 指标渝中区沙坪坝区九龙坡区南岸区江北区人口（万）58.6167.6072.1847
