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1、和平温泉小镇度假区二期建设项目可行性研究报告 托付单位：河源市和平县和平温泉之都有限公司编写单位：广州金良工程咨询有限公司二一年五月和平温泉小镇度假区二期建设项目可行性研究报告资格证书编号：工咨乙12320060079 咨询业务编号：穗金良工咨报字2010第124号托付单位：河源市和平县和平温泉之都有限公司编写单位：广州金良工程咨询有限公司 二一年五月项目负责人任 春 梅 注册咨询工程师 编写人员杨 剑 楚注册咨询工程师田 辉注册咨询工程师艾 申 华注册造价工程师林 顺 注册造价工程师樊 永 军注册咨询工程师徐 滔 注册咨询工程师审 核唐 元 昌注册咨询工程师审 定周 节 龙高 级 工 程 师
2、前 言广东省和平县有“山清水秀温泉美，川塬秀丽百果奇”的美誉，旅游资源丰富，境内有日供万人沐浴的地热资源，又有近10公里的漂流河段，奇山异石，景色迷人，享有“北有热河、南有热水”之美称。热水镇位于粤北山区，属于河源市和平县。热水镇由九连山环抱，浰江水围绕，环境优美，生态资源丰富，有穿山甲、野猪、类似娃娃鱼的物种、桫椤，蝴蝶品种繁多等珍稀物种，盛产香菇、木耳、茶叶、竹笋、药材、水蜜桃等。南湖村有死火山，温泉资源丰富，是旅游投资的理想之地。依照河源市及和平县的有关进展规划，及和平县委、县政府提出 “旅游旺县”的号召下，规划在和平县热水镇南湖村投资兴建一个具有多个功能景区的，集文化游、生态自然风光游
3、、休闲度假于一体的大型综合型旅游区“和平温泉小镇度假区”，共分六期进行开发。第一期项目热龙温泉度假区于2004年底破土动工，以全新的生态理念为设计蓝图，融合客家文化精髓，充分利用荒山、坡岭等自然地貌，打造出一片人与自然和谐相处的世外桃源。由于温泉小镇自然环境优美、设施齐全、服务优质，已被国家旅游局评为AAAA景区，目前年接待人数约15万人次，营业收入3000多万元，上缴税收100多万元，解决当地村民就业近300人。通过几年的进展，度假区在增缴国家税收的同时，对带动当地第三产业的进展、提升本地农产品的附加值、改善当地农民的就业状况、推动和平县的经济和社会进展做出了积极的贡献。随着度假区知名度的提
4、高，游客接待量也逐年提升，现有的设施接待能力差不多饱和，需要新的服务设施来缓解压力。温泉小镇度假区二期项目由九连山温泉度假山庄、漂流接待中心、社会主义新农村（客家风情一条街）、广东省应急培训中心等四个子项目构成。为保证项目的顺利投资建设，现依据度假区二期项目总体规划，对项目进行包括项目规模、投融资、阻碍力分析、资源利用、效益分析等综合进行可行性研究分析，为项目投资建设提供依据。 目 录前 言I第一章 项目背景1一 国内旅游进展趋势分析1二 产业政策1三 行业准入分析1四 进展现状3第二章 项目概况4一 项目区范围4二 建设内容及规模4三 项目投资估算及资金筹措方式7四 综合效益9第三章 建设用
5、地、征地拆迁及移民安置方案12一 项目用地12二 项目建设方案原则12三 土地利用合理性分析13四 公共工程方案14五 组织机构及人力资源配置17六 征地拆迁和移民安置规划方案18第四章 资源开发及综合利用分析20一 资源开发方案20二 游客规模预测20三 资源利用方案21四 资源节约方案22第五章 节能方案分析23一 编制依据23二 能耗分析23三 节能措施24第六章 生态环境阻碍分析27一 自然生态环境现状27二 生态环境阻碍分析28三 生态环境爱护措施33四 环境和生态阻碍分析结论37第七章 社会阻碍分析38一 社会适应性分析38二 社会风险及对策分析38第八章 项目总投资的估算41一
6、固定资产投资的估算41二 无形资产及递延资产投资的估算43第九章 项目财务数据预测44一 投资估算、投资使用打算及资金筹措44二 项目计算期、折旧及摊销费44三 营业收入、营业税金及附加45四 经营成本估算46五 利润及利润分配46六 借款还本付息估算47七 项目财务分析47第十章 投资可行性结论50附件一：项目财务数据预算表51附件二：项目示意效果图82附件三：企业法人营业执照86附件四：土地使用证90第一章 项目背景一 国内旅游进展趋势分析随着人民生活水平步入小康和向高消费时期过渡，国内居民出游率将不断上升，旅游消费需求日愈强烈。我国人均GDP持续增长，可能2010年我国人均GDP增至20
7、00-2500美元，国内旅游消费市场进入发育成熟时期。国内居民休闲时刻增多，人口流淌性和受教育水平不断提高，接待设施、旅游交通、旅游环境等不断进展完善，都将大大地促进国内旅游的繁荣。国内的旅游形式从观光型向度假型进展，即从单纯的“观光巡游”进展到“探古访幽”、“度假休闲”、“自驾游”等多种旅游形式并存的度假旅游时期。度假旅游产品，往往对环境有着较高的要求，一般选择恬静、幽雅、旷野的环境，一般有滨水、森林、田园、园林、冰雪、温泉、专门地貌等类型的度假场所，使游客获得新奇、刺激、康体、野趣、历史氛围等有不于生活环境的独特体验。二 产业政策中国旅游业目前正处于快速进展的时期，成为第三行业的支柱产业，
8、业内人士分析认为，当前中国经济持续走好、国际贸易往来不断增多、旅游安全具备有效保障、市场经济秩序进一步完善，正是中国旅游业进展的“黄金时期”。进入21世纪以来，全球国际旅游业的格局发生了重大变化，亚太地区跃居世界第二，欧洲、亚太地区和美洲三足鼎立的局势真正确立。更值得注意的是，全球旅游进展的亮点在东方，而中国是东亚旅游的领军者。目前，丰富的旅游资源使中国已形成世界上规模最大、增速最快、潜力最强的旅游市场，旅游业在国民经济建设中发挥着巨大的作用。我国旅游业的进展存在着专门大的进展空间。三 行业准入分析1. 中国旅游业现状国内旅游蓬勃进展：据世界旅游组织预测，2010年前世界旅游人数以4.3%的速
9、度增长，旅游收入以6.7%的速度增长，远远超出同期世界2.8%3.5%的经济增长率。中国正成为世界旅游大国，国外游客来中国旅游也迅速进展。旅游活动成为人们生活中的重要部分，中国旅游业经历了20年进展，成为世界上重要的旅游目的地国。进展国内旅游成为国家“培育新的经济增长点”的重要选择。全国假日办公布的2007年“五一”黄金周的旅游统计报告指出，今年黄金周全国共接待旅游者1.79亿人次，同比增长22.7%；实现旅游收入736亿元，同比增长25.8%。在全国31个省、自治区、直辖市接待的1.79亿人次旅游者中，过夜旅游者为4586万人次，同比增长18.1%；一日游游客为1.33亿人次，同比增长24.
10、4%。全国黄金周历年来旅游人次及增长率新高。2. 和平县旅游业进展状况和平县旅游经济是在“十五”期间得到快速的进展。在和平县政府经济实施“旅游旺县”的战略指导下，以建设“大田园”为重点，把旅游资源开发、旅游产业开发、旅游环境开发、旅游文化开发有机结合起来，使旅游产出大幅增加，产业规模迅速膨胀，客源市场全面拓展。在“以温泉开发为龙头，努力构建大旅游格局”的思路下，逐步构建出全县休闲、生态、度假、保健型的旅游进展趋势。已建成有热水漂流、热龙温泉度假村、天上人家温泉度假村、兴隆民俗文化村、金湖度假区等要紧旅游、休闲项目，有星级酒店五间。实现了“从无到有，从有到旺”的重要跨越，旅游业差不多成为和平县第
11、三产业的龙头和新的经济增长点，为全县经济持续快速进展做出了重要贡献。表1-1：和平县接待旅游人次和旅游总收入表年份旅游接待人数增长率旅游总收入增长率200527万人次33%1.3亿元48%200637万人次37%1.58亿元22%200743.7万人次18.3%1.95亿元23%200853.8万人次23%2.37亿元21.5%3. 行业准入分析广东省是温泉大省，温泉产品的供给和需求都进入高潮。省政府批准设立的29个省级旅游度假区中，有7个是温泉类的（广州从化温泉、新兴龙山温泉、中山温泉、清远银盏温泉、梅州丰顺温泉、清新温泉、金山温泉）。珠三角周边温泉开发差不多形成了4个组团：珠三角西部组团（
12、珠海中山江门阳江）、广州北部组团（三水从化清远龙门）、惠州河源组团、海丰陆河组团。河源市政府、和平县政府高度重视旅游业的进展，2007年把旅游业列为支柱产业。充分利用粤赣边境九连山腹地热水漂流源头的资源优势，招商引资，进展温泉度假旅游品牌产品；政府的多项政策将为和平温泉小镇的旅游进展制造了历史性机遇。因此，本项目的建设，符合广东省、河源市、和平县的行业进展规划，推动和平县生态旅游经济、会议休闲经济、都市农业经济的进展，满足居民对旅游方式转变的要求。四 进展现状广东省和平县有“山清水秀温泉美，川塬秀丽百果奇”的美誉，旅游资源丰富，境内有日供万人沐浴的地热资源，又有近10公里的漂流河段，奇山异石，
13、景色迷人，享有“北有热河、南有热水”之美称。热水镇位于粤北山区，属于河源市和平县。热水镇由九连山环抱，浰江水围绕，环境优美，生态资源丰富，有穿山甲、野猪、类似娃娃鱼的物种、桫椤，蝴蝶品种繁多等珍稀物种，盛产香菇、木耳、茶叶、竹笋、药材、水蜜桃等。南湖村有死火山，温泉资源丰富，是旅游投资的理想之地。和平县委、县政府提出的“旅游旺县”的号召，依照河源市及和平县的有关进展规划，在和平县热水镇南湖村投资兴建一个具有多个功能景区的，集文化游、生态自然风光游、休闲度假于一体的大型综合型旅游区“和平温泉小镇度假区”，共分六期进行开发。第一期项目热龙温泉度假村于2004年底破土动工，以全新的生态理念为设计蓝图
14、，融合客家文化精髓，充分利用荒山、坡岭等自然地貌，打造出一片人与自然和谐相处的世外桃源。由于温泉小镇自然环境优美、设施齐全、服务优质，已被国家旅游局评为AAAA景区，目前年接待人数约15万人次，营业收入3000多万元，上缴税收100多万元，解决当地村民就业近300人。通过几年的进展，度假区在增缴国家税收的同时，对带动当地第三产业的进展、提升本地农产品的附加值、改善当地农民的就业状况、推动和平县的经济和社会进展做出了积极的贡献。随着度假区知名度的提高，游客接待量也逐年提升，现有的设施接待能力差不多饱和，需要新的服务设施来缓解压力及对和平地热资源的进一步有效利用。第二章 项目概况一 项目区范围项目选址广东省河源市和平县热水镇南湖村。该地块位于粤赣边境九连山腹地的热水漂流源头，距离和平县城20公里，距离粤赣高速公路出口15公里，北距离江西省赣州市25O公里，距离广州市、深圳市仅三个半小时车程，区位优势明显，交通便利。s339线自东向西和热合公路自北向南贯穿全镇，乡
