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1、 技生态新城项目可行性分析报告目 录一、前言1.1 项目来源1.2 建设单位简介1.3 编制的依据及范围1.4 研究结论二、区域经济状况2.1 人口状况2.2 经济总量2.3 产业结构2.3 发展前景三、区域房地产现状及发展3.1 市场现状3.2 问题及困扰3.3 发展趋势四、房地产开发的投资环境4.1 房地产开发的政策环境4.2 本项目的内外建设环境五、项目开发概要5.1 用地范围5.2 形象定位5.3 项目定位5.4 功能定位5.5 规划指标5.6 发展目标六、项目规划设计及设计理念七、市场推广策略的计划与实施八、开发进度计划8.1 首期开发计划8.2 后期开发计划九、投资与收益分析9.1
2、 项目概算表9.2 主要经济指标十、项目开发意义一、前 言1.1 项目来源北京融科智地房地产开发有限公司系控股有限公司旗下专门从事房地产投资、开发与经营的全资子公司，公司联合湖南融源投资有限公司于2003年10月的“湖南省人民政府(深圳)招商引资洽谈会”上与长沙市天心区人民政府共同签署了开发“科技生态新城”项目的协议。拟将该项目建设成为中南地区超大规模的综合性科技生态环保社区，打造成为长株潭三市融城一体化的标志性项目和省政府新址所在地天心生态新城的经典品牌项目。1.2 建设单位简介控股有限公司创立于1984年，一直致力于高科技及IT业的研发与生产，“”经过近二十年的发展，已成长为国家重点支持的
3、旗舰型企业集团。是一家值得信赖并受人尊重的国际化控股公司，并在世界范围内具有相当影响力。公司至2002年底总资产达159亿元人民币，年营业收入355亿元人民币，被评为亚洲最具影响力的企业之一，总裁柳传志先生先后被评为“亚洲最佳商业人士”“CCTV中国年度经济风云人物”“全球25位最有影响力的商界领袖”等。北京融科智地房地产开发有限公司系控股有限公司旗下专门从事房地产投资、开发与经营的全资子公司。“融科智地”立志在房地产行业长期健康发展，对客户负责，对社会和城市发展做贡献，并成为实力雄厚、品牌一流、基业长青的房地产企业。目前已相继开发的主要项目有：总建筑面积逾30万平方米、总投资达20亿元的北京
4、融科资讯中心；北京神州数码软件研发中心；深圳研发大厦等大型商务楼宇。公司通过运用“”品牌的超强积聚力引入了包括香港电讯盈科、日本野村系统集成公司、美国益华科技公司、荷兰普尔文公司、中国航信公司、中欧工商管理学院、大恒科技、香港微控科技等国内外知名高科技企业入驻所开发的商务楼宇。目前公司在北京、天津正合作开发近100万平方米的高尚住宅项目，并于2003年在重庆、武汉取得达150万平方米的开发项目，同时在国内其它几个主要城市遴选投资开发项目。1.3 编制的依据及范围：依据：1、建设部2000年9月颁布的房地产开发项目经济评价方法；2、国家现行财税制度和价格体系；3、长沙市天心生态新城总体规划及分区
5、规划；4、本项目用地范围内各地块的规划要点；5、工业与民用建筑项目可行性论证报告编制有关规定和深度要求；6、国家其它有关专业设计规范及项目建设单位提供的供水、供电等基础资料；范围：本次研究对项目建设的必要性、建设规模、内外部建设条件、环保分析、投资估算及经济、社会效益等方面进行研究；1.4 研究结论：1、天心生态新城处于省会长沙市南大门，位于长株潭城市群核心区，具有得天独厚的区位优势，和良好的发展机遇。省委、省政府长株潭经济一体化战略和湘江生态经济带规划建设全面启动，同时市委、市政府提出建设全国生态园林城市的发展战略部署，将天心生态新城列入全市开发建设的重中之重。天心区委、区政府确定了“提质繁
6、北，拓城兴南”的发展战略和建设全省一流的经济强区、生态新区、文化名区的奋斗目标，按照“五年初具雏形，十年全面建成”的方针，大力度的完善路网设施建设，大手笔地推进项目开发建设，力图将天心生态新城规划建设成为二十一世纪人与自然和谐发展的生态新城。2、 2004年及未来几年内长沙的房地产市场将成为综合性大盘争相开发的局面，追求居住的舒适性和品质化将成为潮流。长沙城区面积的扩大、人口的增加、道路交通系统的逐步完善、以及其在国内国际知名度和影响力的扩大，都表明其商品住宅还将具有一定的发展潜力和市场空间，而人均GDP和可支配收入的高速增长也为房地产提供了强劲的消费力。3、项目内外建设条件：长沙市南部地区的
7、土地升值潜力巨大，尤其是在省政府与天心区政府南迁条件的强有力刺激下，此地域的市政及基础配套设施将在政府和民间资本的强力扶持下得以快速发展和完善，城南板块将成为长沙市新一轮城市建设的最热点地区。本项目用地区域内有多条城市主干道，交通方便，四通八达；区域内还有长沙三水厂和八水厂两座大型自来水供应站，水电供给有保障，项目内外建设条件良好。4、建设规模：项目建设用地约1250亩，总建筑面积达140万，小高层住宅43.5万，联排别墅8.5万，5-7层洋房56万；高档商住公寓14万，商务写字楼和商业中心11万，其它公建配套设施包括酒店、小学、幼儿园会所等共计面积7万。常住人口将达到2.5万人以上。5、投资
8、成本估算及资金来源：经初步测算本项目总投资约30亿元，其中：工程建设及相关费用21亿元，土地使用费5亿元，其它费用约4.5亿元。资金来源：项目所需投资均由本公司自筹。6、经济效益测算：项目总投资约30亿元，预计项目销售收入为41亿元，纳税总额近5亿元。7、产业带动效应及项目开发意义：房地产项目的开发可以带动长沙市建筑、冶金、机械、电子、金融、交通、市政等十多个行业，近五十个相关产业的联动发展，有效的拉动区域经济的快速增长。“科技生态新城”不仅仅是一个住宅项目，而是集特色商业区、完善办公区、高尚住宅区一体的，在长沙市、湖南省乃至全国具有影响力的、能带来长期收入的复合型地产项目。本项目的目标客户群
9、将完全集中高素质人群，项目建成将对置换提升城市区域人口素质起到积极作用。本项目的成功开发，更能令长沙城区向南拓展至少3公里，带动周边的土地价格快速提升，并促进土地的有效开发，增加政府的财政收入。同时还有利于加快实施长株潭三市融城一体化进程，扩大长株潭城市群在国内、国际的知名度和影响力。二、区域经济状况长沙市作为全国历史文化名城，湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、金融、交通、信息中心，素有“屈贾之乡”、“楚汉名城”的美称，是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，也是全国第一批优秀旅游城市。近五年来，长沙市的GDP实现了速度与效益的同步增长，经济发展后劲十足。据专家预测，长沙的GDP总量在
10、三年内将突破1000亿元，今后五年的GDP仍将保持11.5%高速增长率。长沙目前的整体经济已呈现出了高速、高效、高质的发展势头，各项经济技术指标也都体现出健康、均衡的高速增长。21人口状况全市总人口共587.09万，市区总人口共180.77万，全市人口密度为497人/平方公里，市区人口密度为3251人/平方公里。近五年人口总数增长缓慢，但2000年后增速明显加快，与城市经济发展相对应。2001年城市化率为44.7%,2002年城市化率46.20%，长沙市是全国最拥挤城市之一，城市化率较低，城区规模较小，处于一个投资机会相对较大城市发展阶段。22经济总量国民经济GDP由1998年的542.85亿
11、元增长至2002年的812.9亿元，五年时间的经济累计增长率为74.63%，实现了年均11.8%的高速增长，高出全国平均水平4个百分点，2002年长沙市的GDP相对上一年增长了12.1个百分点，居全国同类城市的第13位，较2000年的上升了2位，经济总量实现了健康、高速发展，预计三年内GDP总量可超过1000亿元；城镇居民人均可支配收入由1998年的6650元增长至2002年的9021元，人均可支配收入排在全国同类城市的12位，2003年已近元，居民人均收入处于一个相对较高水平，城镇居民恩格尔系数为32.18%，已经超过了联合国粮农组织确定的小康标准。长沙市社会消费品零售总额增幅与GDP保持同
12、步增长，由1998年226.52亿元上升至2002年的401.1亿元，年均增长率超过了12%，居全国同类城市的22位。长沙商业的格局由原来的传统百货业转向多种业态发展的趋势，除了居民的购物支持外，旅游产业的带动使长沙消费上升的一大增长点。2.3产业结构：长沙市政府加大工业化进程力度，以结构调整为主线，转让协议书范本。以加快工业化、城市化和农业产业化进程为核心，努力实施名牌战略，精心打造电子信息、汽车、绿色家电、工程机械、新型材料、生物医药、精细化工、精品纺织、食品加工、高档卷烟等10大长沙工业标志性工程。第二产业的发展是提升长沙城市经济实力的必要条件，以商业著称的长沙市将逐步加大工业投入，以期
13、待通过工业化进程来带动城市经济的第二次腾飞。2.4发展前景长沙市近年来全社会固定资产投资增长势头强劲，投资需求是拉动长沙市经济快速增长的三大引擎之一，五年内年平均增长速度达24.02%， 2002年社会固定资产投资总额达到了362亿元。通过城市经营的市场手段来扩大城市规模，以加大长沙市对周边地区的辐射能力，实现经济的快速发展。全市投资结构进一步调整优化,基础设施和基础产业投资所占比重大幅上升。按照长沙市2002-2020年城市总体规划，长沙市将加大城市基础设施的建设，在2015年使建成区面积达到300平方公里，城区常住人口达到350万人，令“山、水、洲、城”在全省率先实现现代化，逐步建设成为我
14、国中部地区的区域性现代化中心城市”。随着经济的快速发展和城市影响力的逐步提升，城市规模的迅速扩大和有效消费需求的大幅增加，以及长株潭经济一体化所带来的巨大投资机遇，房地产业也将迎来其发展的又一个春天。三、区域房地产市场现状及发展31市场现状房地产投资规模攀高，土地投资成为热点。2002年商品房上市供应量成倍增长，全年的开发规模达到了近600万，全年住宅预售的建筑面积为394.72万左右，同比增长58.2%。其中住宅上市341.26万,占总量比重的86.46%,商品房销售成交面积近251.16万，共户，成交金额52.97亿元，分别比上年同期增长46.39%，42.28%和38.66%。这表明当前
15、房地产市场的承接力相当强。在长沙房地产整体市场表现不俗的大环境下，天心生态新城区域内的高尚住宅项目都取得了良好的销售业绩，整体销售价格稳中有升。消费者对本地区房地产发展潜力的认可度相当高，市场需求量大，随着区域内市政配套和基础设施的逐步完善，本区域的房地产发展前景将更为明晰。3.2问题及困扰大多数开发商整体实力不强，信誉度不高，开发规模过小，成本控制不严格，产品研发及创新能力不够，市场抗风险能力较差。在消费者日益成熟和市场竞争日趋激烈的情况下，将直接导致商品房积压空置量日益增多，在供求机制、价格机制和竞争机制的共同作用下，长沙楼市将不可避免地进入结构性调整阶段。目前长沙大多数商品房的产品差异化和稀缺化程度不高，趋于同质化，能够真正让消费者感觉到物超所值的产品十分少见，整体品质有待提高。3.3 发展趋势2004年及未来几年内长沙的房地产市场将成为综合性大盘争相开发的局面，但追求居住的舒适性和品质化将成为潮流。随着芙蓉南路(原长沙大道)和城市三环线等交通主干道的改扩建，以及湖南省政府新址的开发建设和长株潭三市融城一体化进程的加快，长沙市南部地区的土地升值潜力巨大，尤其是在省政府与天心区政府南迁条件的强有力刺激下，城南板块将成为长沙市新一轮城市建设的最热点地区。3.3.1 房地产产品结构进一步调整。高品质产品逐渐占据市场主导地位，低品质产品因缺乏市场需求逐
