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1、伟业顾问2010年廊坊大厂首钢京东科技创新城项目营销策划报告首钢京东科技创新城项目第 * 页报告思维导图第 * 页项目自身因素区域发展因素市场环境因素政策因素定位因素总结定位因素整体定位深化客户定位产品定位价格定位定位方向总体开发策略首开区建议营销建议操作建议第 * 页定位因素项目自身因素区域发展因素市场环境因素政策因素定位因素总结区位及交通条件第 * 页北京核心区03.5小时经济圈1小时经济圈廊坊固安涿州香河大厂燕郊限制发展区大兴通州顺义昌平1.8公里1.4公里项目位于首都1小时经济圈中，京东区域的核心区位。是北京发展的主要方向，未来将承接北京的产业及人口转移，进而发展成为京东产业新城。项目
2、地块西北部距离102国道大厂段约1.4公里，东北部距离约1.8公里。周边及地块内部公路交通便利。区位及交通条件第 * 页930区间2路由本项目公交站点至102国道仅需经过3站，分别是：金华实业站，夏垫镇政府站，金铭公司站；930区间2路公交车由102国道沿大香支线进入大厂县城。盛世尚水城莱茵绿地安馨丽景德仁吉第福信世纪花园莱茵佳苑华安丽景现代幸福城本项目大香支线金华实业站夏垫镇政府站金铭公司站夏垫西口站大厂霍各庄站区位及交通条件第 * 页938专线潮白河孔雀城项目所在区域内与北京之间的公共交通还有930区2路及938专线等两条线路；930区间1路公车经102国道沿大香线进入大厂县城，与930区
3、间2路公车在大厂霍各庄站交汇；938路专线公交车沿侯谭线进入大厂县城。930区间1路挪威de森林北京蜂巢大香线侯谭线大香支线本项目本项目大厂霍各庄站930区1路公交车距离本项目地块最近的站点有两个，分别是：金华实业站和夏垫镇马坊站。930区1路（大北窑东大厂）：大厂首末班车时间分别为5:2019：10 大北窑东首末班车时间分别为6:4020:40 平均发车间隔为20分钟, 由本项目至北京大北窑东站的时间约为1小时区位及交通条件第 * 页夏垫福喜公司金华实业夏垫镇马坊930区2路930区1路金华实业夏垫镇马坊930区1路200米450米860米300米622米870米夏垫镇政府金铭公司福喜路大福
4、路李大线新开大街自然资源及环境第 * 页西侧建材厂房西侧多层办公楼北侧祁屯村平房南侧在施的厂房项目处于城市待开发区，用地四周多为普通民宅及厂房、办公等，无可利用外部景观。区域生活配套设施较为匮乏，目前尚无城市气象及宜居生活氛围。针对未来改善型需求客群需在环境方面进行投资建设；刚性需求客群则需在生活配套方面进行投资建设。大福北路第 * 页地块特点第 * 页用地内部现状分析：项目地块基本方正，四周临路；项目用地内部基本平整，为村镇耕地；用地北部有110KV高压线，南部及大福路以南有220KV高压线，对用地有一定影响。规划指标第 * 页容积率：二类居住用地：；托幼用地：总部经济用地：；商业金融用地：
5、。建筑控制高度：居住用地：50米； 商业金融用地：50米； 总部经济用地：50米，局部可突破。建筑性质控制：居住用地：住宅居住配套用地：服务类公建总部用地：总部建筑商业金融用地：集中型商业/银行保险等总占地：约1700亩第 * 页定位因素项目自身因素区域发展因素市场环境因素政策因素定位因素总结第 * 页区域发展因素产业园区开发建设阶段：2011-2013年（十二五规划阶段）园区建设完成：2013-2015年（十二五规划阶段）新城市中心形成：2016-2020年（十三五规划阶段）项目将在区域发展的不同时期内扮演相应的角色，提供不同的产品。处于不断发展变化的产业园区决定了本项目的产品线应是多元化的
6、，满足不同时期不同客户的产品需求。区域特点园区建设为主，配套不足，居住人口少，无宜居生活氛围；园区基本成形，商业配套相对完善，城市整体面貌基本形成；产业完善，拥有繁华的商业商务中心，城市级配套完善。客户保值、改善、养老等客户，部分本地高端改善型客户保值、改善、养老等客户；部分产业新移民。因广域的知名度而形成多元化的客户需求，包括刚需及改善、保值养老等。产品需求低密度产品，如别墅、洋房等。别墅、洋房，高层住宅等别墅、洋房、高层住宅、商业、写字楼等项目角色着重满足外来主动郊区化客群的保值、改善等需求，通过先期建设的景观、配套等，颠覆区域传统印象，满足外来主动郊区化客群与区域内产业人群的置业需求，通
7、过逐步完善的景观、生活配套与成型的人文社区，营造区域城市新貌。作为新城市中心，除改善、投资等客群外，满足包括北京在内的周边区域刚性置业客群，承接北京产业及人口转移。第 * 页定位因素项目自身因素区域发展因素市场环境因素政策因素定位因素总结第 * 页市场环境因素普通住宅市场别墅市场第 * 页第 * 页普通住宅分布图北京蜂巢京平高速凤凰国际G102迎宾路神威北路燕昌路燕顺路星河185美林湾燕京航城天洋城纳丹堡天子庄园欧逸丽庭燕南园东彬国际上上城华泰忆江南维多利亚城美意华东贸国际燕郊镇人民政府潮白河大香线夏垫镇鲍丘河北辰街北辰东街大厂镇人民 政府运潮威河德仁吉第现代幸福城大厂汽车站明珠商厦华安丽景福
8、信世纪花园莱茵佳苑安平镇大香线唐通线潮白新河新华大街秀水街平安大街S304共青社北京岭郡one京东新城碧盛家园颐和领袖城龙盛四季城逸品蓝山京沈高速东六环路宋梁路京塘路燕郊大厂香河本项目安馨丽景相比燕郊与香河，大厂区域内普通住宅项目数量较少，且大部分集中于县政府周边或102国道北侧第 * 页星河皓月燕京航城天子庄园120平米76平米50平米美林君渡意华东贸国际凤凰国际北京锋巢65501251109580140155华泰忆江南上上城城美维多利亚东彬国际燕南园天洋城星河185美林湾龙盛四季城逸品蓝山共青社50-12039-13439-18090-13041-12159-10050-12069-110
9、46-20045-11650-14050-14052-12260-126100-19560-12460-13049-88北京岭郡one京东新城香城郦舍碧盛家园40-12050-13036-12250-123颐和领袖城香语世界城120-17457-152泊澜峰京汉君庭德仁吉第华安丽景70-12050-12090-13056-170安馨丽景福信世纪花园莱茵佳苑39-11258-12876-126现代幸福城82-127燕郊香河大厂产品主力户型区间区域内主力户型供应面积的区间为50-120平方米燕郊区域住宅的小户型较多，大厂区域住宅的小户型产品比例较少大厂住宅主力户型供应面积的区间为76-130平方米
10、第 * 页星河皓月燕京航城天子庄园50平米美林君渡意华东贸国际凤凰国际北京锋巢65501251109580140155华泰忆江南上上城城美维多利亚东彬国际燕南园天洋城星河185美林湾龙盛四季城逸品蓝山共青社50-6039-7039-5041-655950-606946-6745-8050-8050-60651-616060-706049北京岭郡one京东新城香城郦舍碧盛家园40-6050-6336-4250颐和领袖城香语世界城6757-60泊澜峰京汉君庭德仁吉第华安丽景50-6056安馨丽景福信世纪花园莱茵佳苑39-645876现代幸福城燕郊香河大厂产品主力户型区间(一居)区域内一居产品的主力
11、户型为50-60平米，其中大厂主力户型较其他两地稍大，在56-60平米区间内。第 * 页星河皓月燕京航城天子庄园50平米美林君渡意华东贸国际凤凰国际北京锋巢65501251109580140155华泰忆江南上上城城美维多利亚东彬国际燕南园天洋城星河185美林湾龙盛四季城逸品蓝山共青社70-8063-10180-909066-9080-9380-9069-11081-9874-9190-9580-10072-9277-91119-13580-9081-9577-88北京岭郡one京东新城香城郦舍碧盛家园70-9083-9380-9090颐和领袖城香语世界城84-10485-92泊澜峰京汉君庭德仁
12、吉第华安丽景70-9072-9590106安馨丽景福信世纪花园莱茵佳苑62-7683-9677-83现代幸福城107-127燕郊香河大厂产品主力户型区间（二居）区域内两居产品的主力户型为80-90平米。第 * 页星河皓月燕京航城天子庄园50平米美林君渡意华东贸国际凤凰国际北京锋巢65501251109580140155华泰忆江南上上城城美维多利亚东彬国际燕南园天洋城星河185美林湾龙盛四季城逸品蓝山共青社100-12082-134110-140100-13090-121100110-12011095-142106-116100-140101-12299-126119-13590-124100-130北京岭郡one京东新城香城郦舍碧盛家园100-120107-130117-122123颐和领袖城香语世界城117-136133-152泊澜峰京汉君庭德仁吉第华安丽景105-12098-120130120安馨丽景福信世纪花园莱茵佳苑
