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1、一.万科集团与南都集团简介 万科集团成立于194年，素有“中国地产领跑者”和“中国房地产第一品牌”之称，曾两次荣获福布斯“全球最佳小公司”称号。公司目前业务已扩展到全国19个都市，成为中国大陆最大的房地产上市公司。公司旗下“四季花城”、“都市花园”等品牌得到各地消费者的接受和爱慕,公司产品“情景花园洋房”是中国住宅业第一种专利产品，公司物业管理在全国首批通过IS902质量体系认证，公司开发的深圳都市花园诞生了中国第一种自发选举的业主委员会。万科是中国大陆首批上市公司之一,自上市至今持续保存赚钱增长，在该批公司中堪称绝无仅有。公司业绩稳步增长，全年净利润增长超过50%。通过的不懈坚持,公司规范、
2、透明的公司文化和稳健、专注的发展模式以及对商业伦理的坚守和倡导得到社会的普遍承认。,万科在“中国最受尊敬公司”评比中名列第二位,在“中国最佳公司公民行为评比中”得票数居本土公司第一位。 南都集团成立于11年,是一家以房地产业、基本设施产业、金融服务业、通讯产品及网络资讯业为主的大型公司集团。公司自93年进入房地产领域以来，以杭州为中心以住宅为主体，创立了“南都房产”品牌，先后完毕了南都花园、金华国贸大厦、南都都市别墅、南都大厦、南都天水苑、南都德加公寓、南都五环广场、南都林语别墅等多种项目,获得了杭州及其他周边都市消费者的广泛承认。在此基本上公司依托“南都房产”核心品牌,以长江三角洲为重点发展
3、区域,又逐渐开拓了上海、宁波等多种都市的房地产市场。目前，公司已在杭州、上海、宁波、南京、长沙等地储藏了近千公顷的发展用地，用于开发都市住宅、旅游景观物业、商贸科技物业等多元化房地产项目。通过近十年的发展，“南都房产”先后在房地产开发、物业管理、房地产中介网络交易几种领域分别通过IO9002质量体系认证,成为拥有众多成员公司的公司集团。 二. 万科集团于3月3日与江浙地产界的老大-南都集团正式签订合同,万科集团以总计18.78亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益,以及浙江的20%权益,8.578亿元的巨资收购也创下了国内房地产公司最大宗公司购并案例的纪录。 自此,万科通
4、过本次合伙新增的项目储藏超过19万平米,成功打进此前从未进入过的浙江地产市场。 1亿纯钞票交易,不是鸡蛋换粮票的“翻版” 新浪房产：诸多人会觉得万科缺地，而南都缺钱,因此双方合伙共同规避自己的劣势,因此这次合伙可以看做是任志强和潘石屹鸡蛋换粮票的“翻版”,你认同这样的说法吗？ 郁亮：我觉得这次合伙有着伟大的意义,由于它不是简朴的鸡蛋换粮票的交易,而是标志着房地产行业战略和结盟时代来临对公司的一种需求，如宝钢与日本三菱，泰达和万通之间的合伙等等，这预示着中国的房地产行业需要在更大范畴内展开合伙。此外,南都也并不缺融资机会和渠道，她们放弃了诸多次融资和私募的机会，最后选择了和万科的合伙。固然,万科
5、借助本次股权合伙,也顺利打进从未涉足的浙江房地产市场。 新浪房产：万科选择南都也应当有自己的考虑吧？你们具有了如何的合伙基本才会走到一起？郁亮：我们双方都看到了房地产行业发展的必然趋势就是更宽泛的领域里交流、合伙。一方面，选择南都是我们看到对方也是一家规范运作的公司,虽然万科比较高调，南都比较低调。另一方面，我们都具有共同的客户理念,我们看重产品的品质、客户服务质量等方面。第三,我们双方均有着自己非常优秀的团队，可以有效整合。最后,也是看到双方资源的互补性。到目前为止,人们也还没有据说过哪家大开发商进入到浙江市场。万科通过与南都的合伙战略性的进入了浙江市场,除了上海外,还拥有了苏州、镇江的资源
6、。 新浪房产:这亿是纯钞票交易还是钞票和万科的股票各占一定比例? 郁亮:完全是钞票。但是这1亿对万科来说并不是一种很大的数目,截止去年年终,万科已有钞票存款31.7亿的储藏,并且这18亿也不是一次性支付。我们今年付5%，付0,付%。重要的是这期间我们合伙的项目已经为我们带来了非常直接的钞票流收入。规避交易风险:万科打多重避免针新浪房产:众所周知,任何交易特别是以收购股权的交易都会带来诸多风险，这不仅是在交易自身,并且波及到诸多方面，万科如何规避这样的风险呢?郁亮:对于交易自身的风险万科做了充足的准备,我们的律师花简为繁，签定了多种附加条款,整个合伙签字都签了一种小时，这样将风险缩定在万科能控制
7、的范畴内。刚刚我也提到,18亿钞票支付也不会对万科导致大的影响。此外,在文化融合方面也有很大的风险,由于万科的文化和经营管理体系不一定就能契合南都。但是万科和南都的价值观有诸多相似的地方,特别是在客户和品牌理念上有明显的一致性。通过这次合伙,万科也会进一步提高自身文化的包容性和经营管理的弹性,加强与南都的文化交流，吸取对方文化中优秀的一面。至于经营管理体系方面，万科将保持合伙公司既有的团队、业务和制度的持续性,注重团队的差别性发挥其优势。在资源分派和业务支持方面，万科也会有明确的规定。最后，合伙公司和万科将建立同样的框架透明度,纳入全国批准的信息平台。新浪房产：月3号签订完合同后有无最新进展?
8、万科接下来的时间将怎么接手这一大块业务?郁亮：昨天上海南都和江苏南都就召开了员工大会，王石也有致辞，我们简介了万科的过去、目前和将来，以及我们的价值观、文化等等，就是但愿人们可以加强结识和理解。第二步就是三个月内我们将明确各自的工作目的和任务,有很细致的分工，以便能共同建立起一种适合员工发展和项目发展的体系。 本次与南都的合伙直接导致万科三大经济圈比例变化 新浪房产：万科的提出的三大方略里有一条就是都市圈聚焦方略,重要注重于长三角、珠三角、环渤海等都市经济圈,目前万科在这几种经济圈里发展如何？这次与南都的合伙会不会对这几经济圈的发展比重带来变化? 郁亮：目前珠三角份额占到集团1/,长三角占到1
9、/4，珠三角的发展还算平稳，而长三角的发展很红火，但是我们已经开始警惕。我们觉得将来长三角都是很重要的经济增长动力，但是短期内我们已经意识到两个潜在的问题。一是目前这里房价上涨太快并不是好事情,它应当更加有序发展。此外,这里已经浮现了投资购房比例的增长,虽然还只是个苗头。而环渤海经济圈的市场相对比较健康。通过这次合伙，珠三角的比例也许下降到25%，由于有南都的合伙，长三角的比例会增长到0%。我们会一方面完毕珠三角,然后加强在长三角的发展，重点是要在天津、北京加大投资力度，从南到北形成梯度发展，共同形成良好的增长点。更为具体的数据和发展规划我们将在月末的年报发布上召开新闻发布会发布。新浪房产:那
10、么目前上海的房价是不是已经浮现了你所说的上涨太快或者投资比例增长不久?郁亮：从上海今天的发布的一种政策可以看出一二。今天上海发布了某些可以说是限制炒房人的调控手段，一年之内卖掉房子会有相应的解决方式。但同步上海的低收入人群贴息贷款氛围又在扩大。可以看出政府也只在有“保”有“压”。我觉得上海的信号很明确，但是手段温和，政府主管部门已经比过去更全面更有手段的调控市场,从而保证市场整体健康的运营。这也是我们看好长三角的因素。 万科野心,用市场手段参与央企房产重组新浪房产：万科表达过对中央公司房地产业务的重组非常有爱好,而如我们所知,目前只容许有指定的家公司参与其中，是什么吸引万科但愿参与其中呢？ 郁
11、亮：目前都市建设增量土地资源供应日趋紧张,土地问题是困扰像万科这样优秀的大规模的公司进一步发展的重要因素,土地成本越来越高，因此整合才越来越变为行业的必然。在诸多都市，通过政府手段进入到市场的土地是非常有限的，例如深圳前年这样的手段有120万建筑面积的土地进入市场,去年只有100万，而今年才80万。因此通过政府的手段拿到土地非常困难。但是每个都市却尚有大量的闲置土地被大量中央公司把着。如果能盘活这些存量的土地将对公司的发展非常有利。 新浪房产：在现行规定并不容许的状况下，万科打算以什么样的途径进入这一块房地产事业呢？目前有无什么新的进展？ 郁亮:我觉得目前之因此央企重组进展不大重要就是由于市场
12、化手段还灭眼安放会作用，行政性的手段干预太多，而行政性手段是没有积极性的。万科但愿能用市场化的手段进入这个行业。但是由于现行规定还不容许这样做,我也但愿媒体能把我们的意思传达出去，让市场化手段能尽快进入到央企房产的重组中来。但是很遗憾的也是万科目前还没有最新的进展，我也还不能透露更为具体的细节。四. 上海中桥994年成立于上海浦东，为南都集团控股有限公司的子公司,199年国际金融公司（F)和美国国际集团(AG)之亚洲基本设施基金开始参股。上海中桥是南都集团的骨干公司。 上海南都评估状况:截至12月31日，上海南都经审计的净资产值为 22，150万元;项目评估溢价为20,06万元。经双方协商,上
13、海南都70%股权的转让价款为7,6万元。 苏州南都评估状况：至12月3日，苏州南都经审计的净资产值为 27,20万元；资产评估溢价为109,345万元。经双方协商,苏州南都49股权的转让价款为50,408万元。 苏州南都项目名称为南都玲珑湾项目,土地面积为38,044平方米,建筑面积（未结算部分)为83,358平方米，另有车位面积10,00平方米;有关合同生效后，万科将拥有该项目4的权益。浙江南都评估状况：截至12月31日,浙江南都经审计的净资产值为 34,2万元;项目评估溢价为 31,2万元。经双方协商，浙江南都20%股权的转让价款为 5,71万元。 有人士分析，收购方案也许是以互相参股的方
14、式，将南都整体装进万科。南都将成为万科的第二大股东，南都集团的控制人将成为万科的董事；与此同步,在地位上，南都将成为万科在浙江的子公司。在万科本次成功的资产收购案例中，最引人注目的应当是万科受让了浙江南都的20%股份，虽然比例表面看起来不及万科在上海南都、江苏南都两地获得的股份比例高,但是由于南都在浙江本土市场占据着数一数二的老大地位，此前从未涉足过浙江市场的万科可谓是成功敲开了浙江这扇大门。 然而，金融界的人士分析，万科发展到今天的水平和规模,合伙开发单个一般项目意义不大,那么，她们是图什么呢?现阶段万科最需要的,是对区域性市场格局能产生主线影响的大动作，那么,选择合适公司进行并购应是必由之
15、路。万科入主南都目的是拿下南都个董事席位的3个万科完全可以直接进入浙江,但曲线进入，有更多的好处。因素只有一种，万科通过这次交易顺利入主南都是想一举占有南都5个董事席位的3个而获得实际控制权；同步,苏州南都和浙江南都也将迎来万科的董事们。在品牌方面，上海南都、苏州南都可使用“万科”或“南都”品牌对既有项目进行开发;对于此后新获得的项目进行开发如需使用“南都”品牌，必须先获得中桥书面批准。但对万科来说,最重要的获益还是市场和土地。业内指出,目前万科发展重要集中在长三角、珠三角、环渤海等经济圈;而南都的重要开发区集中于浙江、上海、江苏,在长三角拥有数百万平方米项目资源,是该区域举足轻重的大鳄万科与南都合伙将加速前者在长三角的战略布局。与此同步,万科与南都相比，从房地产到钢铁、能源到高速公路,几乎均有波及，而这正是万科花了几年时间扭转的发展思路,重心在浙江的南都还可以与万科之间形成市场上的互补。无论如何,浙江这个万科尚未进入的市场藏富于民,购买力强大,是万科急需进入的市场。 本次万科如果正式接手南都资产,对其好处诸多。业内分析师觉得,虽然万科可选择直接进入浙江，但曲线进入有更多好处:当一家公司初次进入一种陌生都市时,本地公司对市场的熟识度、品牌认知度、公司人脉都是巨大资源，这是南都的优势。 消息灵通人士透露,这次合伙波及的项目相称部分目前已进入开发期，钞票回流较快，
