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1、开封报告市场部分开封大梁路项目前期策划报告委托单位：开封市市裕康房房地产有有限公司司报告单位：郑州正正源行房房地产咨咨询有限限公司报告时间：二0008年1月 正 源源 行地址：郑州州市金水水路244号润华华商务花花园B座5楼电话：03371-6355815516 6384446556E-maiil:zzhenngyuuanhhangg00111663.ccom（版权所有有 未经经同意 不得得采用）市場分析开封市场报报告第一部分、宏宏观市场场调查一、 宏观经济1、开封简简介2、开封人人口及收收入情况况二、城市规规划1、郑汴一一体化规规划2、城市整整体规划划三、相关政政策四、房地产产市场第二部分、
2、区区域房地地产市场场一、 新区情况二、 高端市场细细解三、 产品情况四、 个案分析第三部分、客客户分析析1、各楼盘盘的客户户情况2、开封市市高收入入人群情情况3、购房客客户对目目标楼盘盘的优缺缺点评析析第四部分、项项目地块块分析：一、地块基基本情况况二、地块周周边环境境三、地块项项目swwot分分析：四、项目立立地总结结：第五部分、市市场结构构分析第一部分、宏观市场调查一、宏观经经济：1、开封简简介：历史古城，旅旅游圣地地开封市开封，简称称汴，现现为河南南省地级级市，是是我国七七大古都都和国务务院首批批公布的的24座座历史文文化名城城之一，位位于中国国中部。自自建城至至今已有有27000多年年
3、的历史史。战国国时期的的魏国，五五代时期期的后梁梁、后晋晋、后汉汉、后周周以及北北宋和金金七个王王朝曾先先后建国国都于开开封，故故称“七朝故故都”。现在在全市各各级文物物保护单单位1884处，其其中，国国家级55处，省省级177处，市市级266处，县县级1336处.开封已已被国家家旅游局局列为中中原旅游游区重点点观光游游览城市市。开封郑汴一体化地处中原，交交通便利利 开封地处中中原，交交通便利利，连接接“欧亚大大陆桥”的陇海海铁路从从市内穿穿过，京京广铁路路和京九九铁路左左右为邻邻，北京京至广州州的1006国道道和天水水至连云云港的3310国国道在此此交汇，开开（封）洛洛（洛）、开开（封）商商
4、（丘）高高速公路路成为横横穿河南南的黄金金通道，黄黄河公路路大桥使使得天堑堑变为坦坦途，全全市公路路密度高高于全国、全省平平均水平平。开封市中心心距郑州州市中心心72公公里，两两城市边边界处相相隔不足足40公公里，属属于455分钟通通勤圈。郑开大大道的打打通，使使郑汴一一体化进进入实质质性的阶阶段，郑郑州与开开封的连连接更加加紧密；2、开封经经济及人人均收入幅员辽阔，人人口众多多全市总面积积64444平方方公里，人人口4880万，其其中耕地地面积3363.4千公公顷，市市区面积积3599平方公公里，市市区人口口80万万，辖尉尉氏县、杞杞县、通通许县、兰兰考县、开开封县五五县和鼓鼓楼区、龙龙亭区
5、、禹禹王台区区、顺河河回族区区、金明明区五区区。城市变迁，发发展缓慢慢1957年年，河南南省委、省省政府搬搬迁，大大批有能能力的人人士到了了外地，而而留在开开封的大大部分是是小生产产者和他他们的后后代，他他们成为为开封城城市的主主体，担担负着城城市的建建设，这这些小生生产者眼眼光狭窄窄，思想想保守，容容易满足足现状，或或者是得得过且过过，不能能大刀阔阔斧地改改革，做做什么事事总是比比别人慢慢一拍，他他们的思思想阻碍碍着开封封城的发发展。郑汴一体化化，促进进经济复复苏年年底，整整个开封封市的国国内生产产总值亿亿元，在在河南省省个个省辖市市中排名名第位，其其财政收收入是亿元，全全省排名名位位，其工
6、工业增加加值是亿元元，全省省排名第第位位，也就就是说，开开封市的的经济水水平一直直在河南南省倒数数三、四四位上徘徘徊开封市自从从郑汴一一体化提提出以后后经济迅迅速增长长，077年的生生产总值值完成4472.4亿元元，比上上年增长长13.1%，全全社会固固定资产产投资完完成1666.33亿元，增增长388.5%；社会会消费品品零售总总额1777.55亿元，增增长155.1%；城镇镇居民家家庭人均均可支配配收入882866元，增增长144.8%；正源行观点点：目前开封城城市地广广人多，以以旅游经经济为主主，缺少少高薪行行业，高高消费能能力水平平较低；二、城市规规划：1、郑汴一一体化规规划：交通促使
7、一一体化加加速郑汴一体化化目前已已经随着着郑开大大道的开开通进入入时实质质性的阶阶段，而而在郑汴汴一体化化中开封封的定位位是要充充分发挥挥自身作作为国家家历史文文化名城城的优势势，强化化开封的的文化、教教育、旅旅游、休休闲、娱娱乐功能能，通过过老城改改造和新新城建设设来恢复复古城风风格，尽尽可能恢恢复原有有水系，焕焕发古城城活力。完整产业带带促进两两城经济济一体化化针对开封的的工业薄薄弱的情情况，在在郑汴中中间目前前正在规规划的郑郑汴中间间工业带带规划了了多个工工业类型型板块，这这将大大大提高相相对薄弱弱的开封封工业的的发展，进进而提高高开封当当地的经经济水平平和人均均的收入入情况；由于老城区
8、区对文物物保护的的管理，制制约了城城市的发发展，在在开封的的西面又又形成了了一个以以大梁路路为中轴轴的新城城区，目目前各大大政府机机关与事事企业单单位都已已经入住住，开封封大学与与河南大大学新校校区也落落户新区区，促使使开封整整个城市市向西倾倾斜，随随着郑汴汴一体化化的进程程加速，新区作为连接的桥头堡首当其冲； 2、城市整整体规划划：加强新区，扩扩大城市市框架根据市政府府近期出出台的220055-20010年年的城市市规划中中明确指指出，以以建设开开封特大大城市为为目标，立立足现有有基础，发发挥区位位、人文文优势，壮壮大五大大支柱产产业，加加大中心心城市建建设力度度，以汴汴西新区区开发为为突破
9、口口，进一一步拉大大城市框框架，拓拓展城市市发展空空间，扩扩大城市市规模。到到20110年市市区建成成区面积积达到1110平平方公里里以上，人人口达到到1100万人以以上。城城市空间间结构呈呈东西向向长的多多中心组组团结构构，形成成汴西新新区、老老城区和和边村新新城三个个组团。强力开发汴汴西新区区。以目目前开发发区为基基础向西西推进，加加大投资资力度，通通过建设设汴西新新区，特特别是全全力启动动杏花营营工业区区，打造造集工、商商、贸、高高新技术术、文化化、服务务于一体体的城市市组团，拉拉大城市市框架，促促进郑汴汴一体化化快速发发展。保护性开发发老城区区。“十一五五”期间，要要全面启启动宋都都古
10、城复复建工程程。重点点抓好水水系工程程二期建建设、古古城墙整整体开发发及护城城河复原原整治、繁繁塔禹王王台景区区开发、历历史文化化街区保保护修复复和“城摞城城”景观展展示工程程等项目目建设。加加快城墙墙内行政政机关外外迁，环环城及旧旧城成片片开发步步伐，严严格控制制住宅及及与古都都风貌不不相协调调建筑的的建设，优优化古都都环境，增增强文化化内涵，实实现“一城宋宋韵半城城水”、再现现东京梦梦华的目目标。加快边村新新城建设设。振兴以以老工业业基地为为龙头的的东部组组团，重重点建设设边村新新城，科科学规划划，整体体布局，加加快基础础设施建建设和产产业集聚聚，大力力发展工工业、物物流、居居住、综综合服
11、务务。城市规模及及人口目前开封市市市区人人口800万，按按规划220100年市区区建成区区面积达达到1110平方方公里以以上，人人口达到到1100万人以以上通过开封市市区规划划可以发发现，在在未来44-5年年内，开开封市的的人口将将会由220055年的880万人人，至220100年的1110万万人，市市区人口口增加330多万万人，平平均每年年的人口口新增量量在6万人左左右。如如此巨大大的人口口增量必必然导致致房地产产的大量量需求。按照目前开开封市城城镇居民民人均居居住面积积20平方米米，600000人*220平方米米/人=120万平方方米在未来4-5年内内，平均均每年将将会产生生120万方的的
12、新增住住房需求求。而目前周口口市每年年的新增增住房供供应量在在90万方方左右。市市场未来来将会出出现供不不应求的的情况，市市场前景景可观。正源行观点点：郑汴融合促促进了城城市的经经济发展展，同时时又带来来了较多多的郑州州投资客客，而开开封新区区作为城市市的发展展方向，必将带动物业投资的增长。三、相关政政策1、清算土土地增值值税：关关于房地地产开发发企业土土地增值值税清算算管理有有关问题题的通知知土地增值税税将执行行四级超超率累进进税率，即即土地增增值税要要视增值值率的大大小,采采取分段段计算应应纳土地地增值税税税额的的方式，对对增值额额超过扣扣除项目目金额2200%的，分分别适用用30%、40
13、0%、550%和和60%的税率率，不再再全部按按60%的税率率计征。影响：项目开发的的速度越越慢、土土地囤积积的时间间越长，企企业就会会支付更更多的税税款2、贷款利利率六级跳6次次加息110次提提高银行行存款准准备金率率3月18日日，央行行年内首首度加息息，上调调金融机机构人民民币存贷贷款基准准利率00.277个百分分点5月19日日，央行行年内第第二次加加息，上上调一年年期存款款基准利利率0.27个个百分点点；一年年期贷款款基准利率上上调0.18个个百分点点7月20日日，央行行年内第第三次加加息，上上调金融融机构人人民币存存贷款基基准利率率0.227个百百分点8月22日日，央行行年内第第四次加
14、加息，上上调金融融机构人人民币存存贷款基基准利率率0.227个百百分点9月15日日，央行行年内第第五次加加息，上上调金融融机构人人民币存存贷款基基准利率率0.227个百百分点12月211日，央央行年内内第六次次加息，一一年期贷贷款基准准利率由由现行的的7.229%提提高到77.477%，上上调0.18个个百分点点央行宣布从从12月月25日日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率11个百分分点，这这是央行行年内第十次次提高存存款准备备金率影响：一方面银行行体系内内的资金金在短期期内呈现现趋紧状状态，房地产产开发商商而言，从从银行获获得资金金的难度度增大加加大，房地产产开发投投资不足
15、足的程度度，加息可可能压缩缩商品房房的供应应量。另一方面存存贷款利利率的增增加也在在一定程程度上打打击了客客户的物物业投资资信心，这这也必将将导致市市场上投投资性需需求降低低, 同时也也将加重重市场自自用客持持币待购购的观望望情绪；3、多渠道道解决住住房困难难国务务院关于于解决城城市低收收入家庭庭住房困困难的若若干意见见加快建立健健全以廉廉租住房房制度为为重点、多多渠道解解决城市市低收入入家庭住住房困难难的政策策体系，明明确廉租租屋制度度是解决决城市低低收入家家庭住房房问题的的主要途途径。随着房价的的不断上上涨，城城市居民民的住房房问题越越来越突突出。该该文件首首次提到到把解决决低收入入家庭住住房困难难作为政政府公共共服务的的一项重重要职责责，把住住房看成成了重要要的民生生问题，并并提出了了一些具具体的规规定，这这无疑将将有助于于解决低低收入家家庭的住住房困难难问题。我省有个地级级城市尚尚未实施施该制度度，包括括开封市市、平顶顶山
