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1、房地产开发项目的成本和利润测算模板（一）(2007-04-02 13:16:24) 请问：房地产开发企业在楼盘未开发前，如果测算楼盘的成本和利润？北京一个模板，你参考一下 房地产项目的投资成本详细目录一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.依据: (1)京政发199334号文.(2)京政发199443号文. 4.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的
2、企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进 行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5) 在使用基准地价表时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所 以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入 操作系数概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出
3、让金修正系数表(二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据基准地价表,计取土地开发及其它费用的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费 依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价 局,建设部1992价费字375号. 标准: (1)
4、 勘察费: 概算价*0.30-0.80% (2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: % 工 程 工 程 概 算 投 资 (万元) 等 级 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 级 2.2 2.1 2.0 1.9 一 级 2.0 1.9 1.8 1.7 二 级 1.8 1.7 1.6 1.5 三 级 1.6 1.5 1.4 1.3 四 级 1.4 1.3 1.2 五 级 1.2 1.1 备注: 特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑; 2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑; 3.30层以上建筑; 4.
5、高大空间有声,光等特殊要求的建筑. 一级: 1.高级大型公共建筑; 2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑; 3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑. 二级: 1.中高级,大中型公共建筑; 2.技术要求较高的中小型建筑; 3.16层以上29层以下住宅. 三级: 1.中级,中型公共建筑; 2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑; 四级: 1.一般中小型公共建筑; 2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑. 五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑. 说明: (1)民用建筑 大型 10000 平米 中型 3000-10000 平米 小型 3000 平
6、米 (2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%. (3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份. 3.规划条件,可行性研究费 依据:建设部(1991)第425号文 标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日 用地规模(公顷) 工日定额 50 面议(2) 施工执照费按京政发198821号文:概算额*(1-3)三.基础设施费 1.红线内基础设施费 依据:京政发199334号文 标准: 1).根据项目的实际情况定. 管线延长米*管线单方造价. 2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%. 说明: (1)一般该项费用
7、为基础设施各种管线工程量*单方造价; (2)各种管线单方造价: 自来水管线 600元/米 雨水管线 700元/米 污水管线 800元/米 煤气管线 1000元/米 热力管线 2000元/米 供电管线 700元/米 电信管线 1500元/门 道路 80元/平米 绿化 20元/平米 (3)经验数据: 环卫费 5元/平米 照明费 5元/平米 (4)该项费用一般范围 150-400元/平米 普通住宅 150元/平米 高档住宅(公寓,写字楼) 400元/平米 2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建) 依据:设计方案和集资协议; 标准:根据项目的实际情况定; 说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理
8、如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取. (2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费 1.建安工程费 依据:现行建安费定额计算单方造价. 标准: (1) 普通住宅 多层900-1000元/平米 高层 1600-1800元/平米 (2) 公共建筑 A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米 其中: 结构 1000-1500元/平米 装修 800-1000元/平米 设备 1200-2000元/平米 B.别墅 3000元/平米 说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理, 市政公用. (2)依据:京政发1985149号文; 标准:建筑面积 9678-10630平米/千户 工程取费 按实际工程量. .详见公建配套附表. a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标; b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标; .通常取7-15%为公建配套面积比率. 2.招投标费 依据:京政办发(1987)第152号文 标准:中标额*1 3.预算审查费
