二手房购房意向书的法律效力

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1、购房意向书卖方（以下简称甲方） ：姓名： 身份证号：住址：联系电话： 买方（以下简称乙方） ：姓名： 身份证号：住址：联系电话：第一条 甲方房屋坐落于 ；房屋建筑面积 平方 米（其中套内建筑面积 平方米） ; 房屋用途为 ；该房屋附属物 面积 平方米。第二条 该房屋（包括附属物）总价款为人民币 元整。第三条 该房屋为济南铁路局职工房改房，房屋产权证尚未正式办理下来，甲方 保证在交易时该房屋产权明晰没有产权纠纷。有关抵押债务、税项及物业水电费 等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。第四条 甲方负责该房屋产权证办理手续并承担相关的办理费用，该房屋的面积 如有变动，以房

2、管部门测绘后新出测绘图所载为准。第五条 甲乙双方以诚意负责的态度进行该房屋的产权交易事宜，并为规避交易 风险，就交易步骤作如下约定。第一步、甲乙双方约定时间到对该房屋现场查看并由甲方就该房屋实际状 况向乙方说明。第二步、甲乙双方约定时间到房管部门确认该房屋的产权及相关情况，并 在确认后，由乙方向甲方支付定金人民币 元整，同时甲乙双方签订本意 向书。第三步、甲方应在收取定金后，于 年 月 日之前办理完结该房屋 的房屋产权证。第四步、甲方在房屋产权证办理完结后到所辖派出所办理户口迁出手续 并知会乙方。然后，甲乙双方约定时间办理网签和过户手续，同时乙方向甲方支 付人民币 元整先行款。第五步、甲方应于

3、收到乙方先行款后 日内向乙方交房，乙方在收房 查验后将尾款人民币 元整支付给甲方。第六条 因本房屋所有权转移所发生的契税等税费由甲乙双方各自依法向国家 交纳，其他费用，依据政府规定各自承担。第七条 如需通过中介机构办理房屋买卖事宜，中介费用由乙方负担。第八条 本意向书签订后，如乙方提出不购买该房屋，乙方已支付定金甲方不予 退还。如甲方提出不出售该房屋给乙方，应在提出之日后 5 个工作日内返还给乙 方双倍定金。第九条 本意向书内， 空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本意向书中未规定 的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。第十条 本意向书在履行中发生争议，由甲、乙双方协商

4、解决。第十一条 本意向书经甲、乙双方签字之日起生效。第十二条 本意向书共 2 页，一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。 甲方（签章） ： 乙方（签章） ： 年月 日 年月日定金收款收据本人身份证号码为：是 市 区 的房屋产权人，兹收到购买上述房收款人：年 月 屋 的 购 房 定 金 人 民 币 元 整 。 立 此 为 据 。 日篇二：透视“购房意向书”的法律效力透视“购房意向书”从意向书中每平米房价暂定 2300 元到换合同文本时的销售定价每平米3700 元谈起作者： 乐随 发布时间： 2004-08-09 13:37:48一方说：开发商不按意向书约定事项签约而乱涨价, 违背诚信，实

5、属欺诈一方说：“意向书”不是合同，价格意向没有法律约束力，最多支付违约金解除协议孰是孰非？实践中究竟应该如何认识和处理这类商品房“意向书”纠纷案？这在当前显 得尤为重要 ?近期来，大量订房户通过来访或电话形式咨询“购房意向书”的性质与效力，及其起诉 手续等有关问题，这是源于开发商背弃意向书的约定单方涨价行为引起的系列类案。有的从 约定每平米房价 2300 元到换签统一制式合同时涨价为 3700 元，有的从暂定每平米房价 3500 元到换签统一制式合同时涨价为 5200 元不等。这些不认可意向书价格的情况大约有三种类型： 第一种情况是意向书中双方将房屋价格已经明确约定；第二种情况是在意向书中双方

6、对价格 作了相对约定，以“暂定价”的形式出现；第三种情况是双方约定按物价局核准价为准，而 如今该类商品房又不在物价部门核价职能范围。由于这类系列案牵连面广，各个法院或法官 之间对同类案件的认识差异又较大，处理结果也不尽相同，同案异判时有出现，影响司法审判的严肃性。为此，笔者觉得这类意向书纠纷案有以下几个问题 值得慎重把握和探讨。一、“意向书”的二重性关于购房意向书的性质到底是“预约合同”还是“购房合同”及其效力如何，不可一概 而论。从“意向书”名称上看，应当仅仅是对双方在未来条件成就时期签订购房合同的权利 义务的确定，对客户而言，是缔约优先权的取得，不会涉及到很多具体的实体内容，无疑是 预约性

7、合同。 它的预约性也是由客观条件所决定的。 一是国家充分保护了老百姓的合法权益， 规定没有取得销售许可证的，不得订立商品房销售合同，订立商品房销售合同必须使用国家 统一制式的合同文本。二是工程尚未开始，有的甚至连拆迁工作“三通一平”等事项尚未扫 尾，相当多的实体事项尚无法确定；三是确定了双方当事人必须签订统一制式合同，这就是 “意向书”中预约性的成份。然而，从我们当前实践中遇到的情况看，开发商预先以格式条款形式设定的意向书中， 往往都已经涉及到销售的实体内容，对与标的物相关的销售价格等实体权利义务有明确的约 定。只是有些是完全确定的约定，有些是不完全确定的约定而已，突破了其预约性。因此， 对于

8、这类“意向书”就不易简单地从“名称”和“形式”上确定其单纯的预约合同性，而应 该综观整个合同全部内容确定其性质归属。按我国合同法之精神，凡符合买卖合同成立的要 素和条件的，就不可否定其中买卖合同之性质。据此，可以认为这类“购房意向书”是购房 预约合同与销售合同的混合体。称它为混合体的理由，就是它的相关权利义务中既有约定在 未来时间签订统一制式合同的条款，又有超越了纯预约合同内容范围的关于买卖实体权利义 务的约定内容，这些约定基本已经符合了买卖合同成立的构成要件，即既约定在未来时期签 订销售合同，又就销售合同中涉及到的相关事宜提前进行了约定。据此认为其具有双重性。作为具有双重意义的协议，其中合同

9、文本规范制式要 求下签订规范制式买卖合同的预约性，并不影响已经约定的相关实体权利义务条款应当具有 的法律约束性。何况预约合同也是合同，同样受合同法的制约，那么，预约合同中一切不违 法的约定就是双方当事人应当遵守的义务，具有法律效力。二、“暂”字的弹性究竟有多大 意向书的价格条款约定的为“暂”定价，这是开发商的惯用模式，当然就条款本身亦无 可指责，从现象上说这种约定更容易切合实际。然而，当前这个“暂”字却变成了合法外衣 掩盖下的涨价托词。 用开发商的话来说： “暂定价是不存在法律约束力的， 所谓价格暂定， 也 就是价格没有定；既然没有定，当然就可以重新约定，也谈不上涨价之说“暂定价” 究竟是 否

10、存在法律约束力？对这个问题，我国法律至今没有专门作出解释，那我们就应当按习惯主 义的方式来认识和处理。首先，我们要承认暂定价不是确定价，是可以变化的，它不具有确定或者说绝对的法律 约束力。然而， “暂定”也不是毫无约束力，否则，当初就无必要载明“暂定价”三个字了， 按习惯主义思想，它具有相对的法律约束力。就是说，开发商有权利在这个暂定价基础上， 即一定上下的合理幅度范围内调整价格，这个幅度是多大，法律没有解释，只能按常人的习 惯思维并结合、参照有关类似性质问题的法律规定理解。我们知道，即便是在换签正式合同 时，其房屋面积也是“暂”定的，因为存在不确定因素，所以只好以最后实测为准，但我国 法律规

11、定， 上下变化不得超过 3%，否则， 多出部分购房人可以拒付多出的款项， 少于 3%以外 的部分，购房人可以要求双倍赔偿或解除合同， 由开发商承担违约、 赔偿责任。 既然“暂定” 的面积都有如此巨大的约束力，又何况房产价格呢？因此，确认“暂定价”具有相对的法律约束力是有法律依据可循的。另外，按常人的习惯思维理解 这个“暂定价” ，那就是说“暂定价”是开发商向社会公众发出的一个价格“阶位”信号，最 终的价格即便有变化，也只是在这个价格“阶位”上一定幅度范围的起伏，即只会在以此为 基准的框架内变化。举例说，暂定价为 2380元的商品房怎么也不会变成 3700 元以上，这既 是习惯主义的理解认识，也

12、是法律对暂定面积弹性限制原则的演绎。我国对于与居民生活密切相关的商品房价格一直持宏观调控的 态度，反对开发商乱操作、 乱涨价，反对一切扰乱商品房市场秩序的行为，反对开发商在销售过程中的各种手段的欺诈 行为。那么就整个社会而言， 每年的商品房价格涨幅都应该在 10%以下或者更低。 以此为据， 基于开发商在与购房户签订意向书时确定的暂定价往往是符合当时的市场价的，所以开发商 与购房户签订的购房意向书的暂定价也只可以在这个幅度范围内变化， 即每 12 个月的最大涨 价幅度不得超过暂定价的 10%。直观一些说，如果当初签订意向书时的暂定价为每平米2000元，在历时 12个月内改签统一制式合同时只能在

13、20002200 元的幅度内涨价， 这就是“暂” 字允许的弹性范围。三、公平合同背后隐藏的不公平开发商普遍认为：调价是我的单方权利，愿不愿意重签合同是你的单方权利；一是我与 你订的是购房意向书，不是购房合同，意向书赋予你的是购买商品房的机会而没有其他，二 是意向书中的确定价格，也只是意向性的价格比是确定的销售价格，从而有权任意调整其价 格，三是提高价格又不是强买强卖，你嫌价格高了可以放弃签合同的权利，可以不签，不算 你违约，可以退还订金，不违反公平原则。是的，这貌似是很公平的。开发商由于擅自乱提价行为，购房人不愿购买就可以不签合 同，既不算购房人违约，还将所缴的钱如数退还，有的还给记上利息，仿

14、佛公平之中开发商 还施舍了。然而，我们有没有想想，商品房的法律性质，在严格意义上它不是种类物，而是 特定物，可以说，每一套房屋都是一个特定物，因为，在同一狭义的空间点上只可能存在一 套房屋，也就是说，每一套房子都是不同的特定物。购买人不签这份合同的话，一是他能在 其他地方能找到与此一样的房屋吗？二是由于全国房价的整体攀升，他在同一地方的其他开 发商那里，能重新以“原始价”购买到意向书中的约定标的吗？显然，时过境迁，那至少在 目前阶段已是不可能的了。三是现在才从头开始，他能在原预定的时间拿到房子吗？等等。 这对购买人来说，损失是广泛而巨大的。因为，他已经失去了时间，失去了机会，失去了在 原来条件

15、下“选择”的可能。所谓“对不满意涨价就不签合同退钱回家” 其实不过是隐藏着 不公平的貌似公平。四、单方涨价是违约还是情势变化 有人说，开发商的涨价并非违约，而是情势变化。在当时的市场行情下，开发商与订房 人约定的价格符合当时的行情。如今，整个社会上房市上涨，政府亦允许开发商按市场价格 自己定价销售，故开发商有绝对价格调整权。这种说法没有事实和法律依据。对非普通住房 政府取消核价职能，允许自主定价，允许按市场价格销售的前提仍然必须是要依法。在与当 事人不存在价格约定的情况下，开发商可以自己定价说了算，一旦与订房人有了价格约定， 那么这个约定就有了法律约束力， 就必须遵守。 我国合同法的一贯精神就

16、是有约定的从约定， 没有合同约定的从法定。全国整体的房市价格上升，不属合同法中所谓的“情势变化”的范 畴。再则，开发商的涨价，并非是因为按当初的定价销售会造成亏本，而是为了赚取更高的 利润。应当说价格的约定对双方都存在风险，开发商的这种行为实篇三：购房意向书购房意向书 （2009-3-3 17:11:15）分类：合同范本 标签：购房意向书 买房意向书 商品房买卖意向书 意向书范本 合同 范本 |购房意向书甲 方：上海XX房地产开发有限公司乙方：XXX甲、乙双方经友好协商，就乙方选定甲方开发的XX水岸二期房屋的有关事宜，经协商 一致，达成如下条款：一、乙方已选中并决定购买甲方开发的位于上海市松江区XX路XX号楼XXX室房屋 （以下简称“该房屋” ），愿意与甲方签订本意向书，并同意按本意向书要求与甲方签订正式 的商品房预售合同