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1、精选优质文档-倾情为你奉上2007年西安市商品房均价分析报告索引：纵观整个2007年，伴随着国家对房地产宏观调控的深入，西安市房地产市场呈现一片普涨态势，各个楼盘销售状况良好，均价呈现稳步增长态势，尤其在2007年下半年，基于各方面原因，集中释放的旺盛需求和抢购风潮使得房价的增速加快，增幅创历史新高。2007年全市商品房预售面积914万，实际销售面积944万、成交83960套，成交额346亿元。商品房销售均价3759元/，其中普通住宅均价3719元/平方米，比去年同期增长21%，业界发展状况良好。 前 言 一:西安市2007年宏观经济运行背景： 1：宏观经济：全年实现生产总值（GDP） 173
2、7.1亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%，增幅同比提高3.1个百分点，比全国高3.2个百分点，比陕西省平均水平高出2.1个百分点，呈现出较为强劲的经济发展态势。 2：经济结构优化：2007年西安市三大产业结构比为4.8：43.9 ：51.3，工商业均有不同程度发展，五大支柱产业对经济贡献率明显提升，去年全年对GDP献率达47.5%，同比增长2.8个百分点，为我市可持续发展奠定良好基础。 3:区域经济结构协调发展：2007年13个区县实现生产总值1519.69亿元，占全市GDP的87.3%，同比提高1.2个百分点。其中雁塔区生产总值（GDP）破300亿元大关，莲湖区破200亿元大关，碑林
3、区、未央区和新城区均超150亿元，长安区总量冲过百亿元关口。这些都为未来西安城郊的均衡发展打下良好的经济基础。二:西安房地产市场发展历史回顾：西安房地产市场近五年来均价保持了5%以内的增幅稳步上行，房屋销售面积自2002年的252.9万平米增长到2007年的923万平米，在短短4年内增长3.65倍，显示出强劲的增长势头。正 文一2007年西安市住宅市场价格分析2007年商品房市场发展异常火热，全市房地产总体运行速度明显加快，尤其是整个上半年，商品房市场的销售面积较去年同期上涨83%，并且在11月份成功突破7万套大关，使得整个07年成为西安楼市发展的标志性年份。本文将从：时间、城区两大方面对住宅
4、价格进行综合分析。1：以时间为主线进行分析2005年我市共销售商品房面积平米，总额为万元，平均售价3444.1元，其中住宅市场共销售平方米，总额为万元，平均售价3317.2元。2006年我市共销售商品房面积平米，总额为万元，平均售价3316.9元。其中住宅市场共销售平方米，总数额万元，平均售价3072.8元。2007年我市共销售商品房面积平米，总额约为万元，平均售价3935元，其中住宅市场共销售约平米，总额万元，平均售价3719元.将这些数值整理如图：总面积较前年增长率（%）平均售价较前年增长率住宅面积较前年增长率（%）住宅平均售价较前年增长率（%）2005年62.813444.135.431
5、52.593317.225.892006年24.963316.9-4.7222.603072.8-7.42007年51.97393518.6348.77371921.0综合几个指标的增长率，我们可以得到如下图表：2005年综合分析：西安的商品房市场起步较晚，从04年开始到05年底，属于起步阶段。市民购房的诉求开始被唤醒，整个房产交易市场呈现较剧烈的增长态势。05年的销售总面积增长率为62.81%，这大部分要归功于住宅市场152.59%强劲增长的拉动。分析原因，主要是由于在这个时期，西安商品房市场的开发量开始放量，同时结合相当大数量的潜在购房群体的强大购买力，销售额极大提高。另外，西安市曲江新区
6、的开发、旧房改造等因素也起了对05年西安市住宅市场销售火爆的的局面继续加热的效果！售价方面，住宅售价增长率增幅虽然不及整个商品房售价的增长率，但也超过25%的水平。这和面积增长率配合的相当合理，也如实的反应了2005年度西安房地产发展基本情况。2006年综合分析：整个2006年，西安商品房市场处于蓄势期，几个价格的主要指标都回归到3年来的最低点，销售面积虽然还是稳步增长，但均价却比同期价格下降了4.72，造成这种情况的主要原因是受2006年住宅市场均价比同期下降7.4个百分点的拖累。 尽管各界对06年西安房市评价不一，但经我们分析，2006年度的各项指标是比较合理的，甚至某些指标较往年还稍显偏
7、低。经过04，05两年的高强度发展，06年的西安市场开始有些力不从心，同时由于前两年对潜在购买力的透支，成交价格水涨船高，整个房屋交易市场虚火很大，及时的盘整有助于西安市场保持长期高效的发展。2007年综合分析：2007年西安市商品房的交易面积增速明显，交易均价也有18.63%的大幅增长，整个楼市显示出非凡的活力! 但增速与05年时超过百分之60的增速还是有一定距离。这也表明西安市场已经逐渐开始走向成熟，楼市开发量已经有一定规模。经过07年的销售额逆势上扬，预计今后楼市的增速将在相当长一个时期保持稳定增速，而且预期商品房成交价格的涨幅也会保持在15%以上。07年西安市住宅市场较同期增长48.7
8、7%，作为商品房销售核心物业类型，继续强有力的带动全市商品房市场快速发展。07年国家为防止楼市过热相继出台了多项政策加以调控，但对西安住宅市场却没有什么影响。随着经开区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域规划建设的推进，相信西安住宅市场在未来5年内仍将会保持一个稳定的增长速度。住宅均价的增长也将迟早突破5000元大关。2：分城区进行分析我们先对2007年西安房价各城区资料进行汇总：全市信息套数面积商品房均价住宅均价全市商品房8217639353719南城区1878542534152城内1802052794328东城区356436253523北城区3236238733463西城区9445
9、40793821成交套数：总82176=城南18785(22.86%)+城内18020(21.93%)+城东3564(4.34%)+城北32362(39.38%)+城西9445(11.49%) 商品房成交均价： 住宅成交均价： 1东城区：2007年上半年，2007年上半年,城东区商品房开发量较上年同比稳步增长，施工面积较上年上升30.12，占商品房总开发面积的12.1，竣工面积较上年增长36.7，占全市商品房总竣工面积的13.3。市场开发量处于全市第四位。东城区房价自06年起稳稳站在3000元/平米大关上。07年上半年，涨幅只有9.8%低于全市18.63水平。至后半年，才受市场新项目少、房源供
10、给不足的影响，涨幅有较大提升，在11月份左右已基本超过3500元大关。 2007年东城区住宅均价与商品房均价相差不大，除了沁水新城、广厦水岸东方、中新浐灞半岛等重点项目外，城东在售新项目非常少，至下半年起销售量开始萎缩，显示出后劲不足的迹象。2南城区：城南区历来都是西安房价上涨的发动机，但07年由于受到可供开发土地限制等影响，有渐渐被其他区域超越势头。上半年，该区域施工面积占全市总量的24.8，较去年同比增长33.9；竣工面积占全市总量的23.6，同比增长了30.2，后半年市场开发速度放缓，但房价依然领先。至年底已逼近4500元大关。 城南的商品房价格和住宅价格显出较大差异，这说明城南企业较多
11、，写字楼市场比较火爆。南郊的于受土地面积制约，后半年开发面积虽然有所下降，但房价依然保持高位运行。3.西城区：西城区工业基础雄厚，市民购买力较城南稍有不足，但对比其他区域，还是有一定优势的。上半年，城西区商品房施工面积较上年同比增长45.9，占全市商品房施工总量的7.9；竣工面积占全市总量的9.2，较上年同比增幅超过50。城西区借“西咸一体化”及区域整体环境改造的东风，整个地产市场一片生机勃勃。 西城区最大的利好消息无疑是西咸一体化政策了。作为西安城市发展的战略方向，西咸一体大大缩小了两个城市之间的心里距离。两个城市之间的经济互补优势更是能够快速提升区域居民收入水平，促进西咸之间大片区域的快速
12、发展。预期未来西城区商品房开发面积还有很大发展潜力，房价也会相应走高。4.北城区：作为未来政府所在地，城北逐渐成为西安楼市发展的新力量。西安房地产信息网统计数据显示：11月份，该区域交易量上涨幅度为45.6%，销售面积占全市商品房销售总量的29.1%，超过城南，位居各城区销售量第一。 城北市场由于受基础设施限制，商品房均价和住宅均价想要赶超城南区和城内区恐怕还尚需时日。前段时间炒的红红火火的政府北迁因素使得该地区房价提升过快，透支了未来几年的一个大利好方面。但考虑到城北区域广阔，还有很大发展潜力，相信随着区域居住成熟度逐步提升后，会有其他销售热点逐渐被发掘出来，未来城北发展还是很令人期待的。5
13、.城内区：作为西安商品房房价的制高点，城内的商品房竞争很激励。受制于城内的开发用地紧张，城内商品房形式一般是以插花式小规模地产开发为主，单楼是最常见的小区形式，这对于物业管理很不利，再加上未来城内可供开发的土地将越来越少，与居住相配套的各项设施不及城外成熟地区水平。所以受较大的生活成本拖累，预期未来城内区的商品房开发将以中小户型的公寓为主，并且房价不会有太大起伏，仍将继续高位运行。二.写字楼市场价格分析据西安市统计局数据显示，15月份，西安办公楼（包括写字楼和办公用房）开发累计投资5.05亿元，开工面积达到了149.60万平方米。办公楼销售面积为12.17万平方米，比去年同期的1.66万平方米
14、增长了7倍多。销售均价为4956元/平方米，比去年同期上涨了4.58%；而平均租金水平为46.7元/平方米，同比上涨了2.17%。从上面的数据可知，市场对写字楼的需求比较稳定，需求在日益增大。同时有业界人士分析认为，销售价格和租金水平的平稳上涨，有利于对写字楼市场的培育，也说明了西安写字楼有着良好的前景。1. 写字楼现状分析：整体而言，虽然西安写字楼市场销量和开发量均有一定上涨，但是我们不可盲目认为西安写字楼市场的黄金时期已经来临。以西安现在的经济发展速度和环境，60%70%的公司还处于在商住楼里办公的阶段。稍微有点经济实力的企业会选择在商务酒店这样的地方办公。这样在客观上势必与市场上的一些写
15、字楼产品形成了竞争，而这样的现象又与写字楼在定位上出现了偏差，面临着很大的市场风险，出现“高不成，低不就”的两难境地。另外，西安写字楼市场受经济发展限制，主要集中在城内区、小寨商圈、长安路商圈、城北的迎宾大道、高新区和南2环沿线等地，整体发展很不均衡。西安写字楼市场主要板块分布图：西安写字楼市场有还一个很值得我们引起重视的问题，那就是他超常的发展速度。据前文西安统计局的资料可以看出，办公楼开工建筑的面积非常大，反观销售面积，却连建筑面积的零头都达不到。巨大的数额差反应了西安写字楼市场的实际使用率是非常低的。大量的新建写字楼闲置会直接影响到开发商的开发热情和前期投资的资金回笼。对写字楼市场的持续开发产生非常严重的影响。2几种常见的写字楼业态对比：不同因素/类型写字楼公寓式写字楼高层住宅位置及地域环境交通便利，位置好，主干道沿线。交通便利、位置较好。无特别要求。外观外观好。无特别要求。无
