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1、物业管理根本制度与政策物业管理根本制度与政策.物业管理根本制度与政策物业管理根本制度与政策o第一节第一节 物业管理的概念物业管理的概念o第二节第二节 我国物业管理的产生和开展我国物业管理的产生和开展o第三节第三节 我国物业管理制度的历史沿革我国物业管理制度的历史沿革o第四节第四节?物业管理条例物业管理条例?.第一节第一节 物业管理的概念物业管理的概念o一、物业管理的概念一、物业管理的概念o二、物业管理的特征二、物业管理的特征.o一、物业管理的概念一、物业管理的概念o物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约由业主和物业管理
2、企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。境卫生和秩序的活动。.o一对?条例?所称物业管理定义的理解o 1.物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动o1物业管理的三种方式：业主自主管理；业主委托不同专业公司效劳；业主选聘物业管理企业o2业主与专业效劳公司的关系是委托效劳合同关系。o3?条例?不强制业主必须选择物业管理公司来实施物业管理，但是如果业主通过选聘物业管理企业的方式对物业进行管理，那么应按照?条例?的规定来进行。.o2.物
3、业管理活动的根底是物业效劳合同o 1物业管理活动的实质o 2物业效劳合同的作用o 3.物业管理活动的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护o1物业管理的内容由物业效劳合同约定o2物业管理企业可以接受委托，提供合同约定o以外的效劳工程.o二?条例?调整的范围o1.住宅和非住宅的物业管理活动o虽然两者在物业形态、业主组成、对效劳的需求、物业管理企业提供效劳的内容和方式方面存在较大的差异，但在法律制度方面并无明显不同。o2.?条例?的适用范围o既包括城市也涵盖乡村。.o三物业管理的市场化特征o 1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况o的演变o 2.多元化的物业权属
4、状况要求物业管理形式与o之相结合o 3.物业管理活动应遵循市场原那么o 市场原那么是物业管理活动的前提条件o 4.非市场性的房屋管理不适于物业管理.o二、物业管理的特征二、物业管理的特征o一社会化一社会化o二专业化二专业化o三市场化三市场化.第二节第二节 我国物业管理的产生和开展我国物业管理的产生和开展一、物业管理的起源和开展一、物业管理的起源和开展二、城镇住房及住房制度改革二、城镇住房及住房制度改革三、我国物业管理的产生三、我国物业管理的产生四、我国物业管理的开展四、我国物业管理的开展五、物业管理在社会经济中的地位与作用五、物业管理在社会经济中的地位与作用 .o一、物业管理的起源和开展一、物
5、业管理的起源和开展o二、城镇住房及住房制度改革二、城镇住房及住房制度改革o一我国城镇住房的开展情况一我国城镇住房的开展情况o二改革开放前的城镇住房制度二改革开放前的城镇住房制度o 1.城镇住房制度的根本情况城镇住房制度的根本情况o 2.改革开放前的城镇住房制度的主要特征改革开放前的城镇住房制度的主要特征o 一是住房投资由国家和国有企业统包；一是住房投资由国家和国有企业统包；o 二是住房分配采取实物分配；二是住房分配采取实物分配；o 三是住房消费采取福利制低租金和国家保养制度三是住房消费采取福利制低租金和国家保养制度.o三住房商品化制度o 1.建立并扶持商品房市场o11978年后房地产领域进行的
6、三项改革o2房地产生产方式改革的主要内容o3综合开发后住宅小区的三个特征o 2.城镇住房制度改革o11988年取消住房实物分配，实行住房分配货币化o2提出经济适用房建设方针和政策o3发放住房公积金和住房补贴.o三、我国物业管理的产生三、我国物业管理的产生o 一新形势下对住宅小区管理的探索一新形势下对住宅小区管理的探索o 二我国第一家物业管理公司成立二我国第一家物业管理公司成立.o四、我国物业管理的开展四、我国物业管理的开展o一一1993年第一部物业管理地方法规公布年第一部物业管理地方法规公布o二二1994年公布年公布?城市新建住宅小区管理方城市新建住宅小区管理方法法?，确立了物业管理新体制，确
7、立了物业管理新体制o三各地开始推行物业管理新体制三各地开始推行物业管理新体制o四四2000年中国物业管理协会成立，物业年中国物业管理协会成立，物业管理覆盖面进一步扩大管理覆盖面进一步扩大o五五2003 年年?条例条例?出台，我国物业管理走出台，我国物业管理走上了法制化、标准化新阶段上了法制化、标准化新阶段.o五、物业管理在社会经济中的地位与作用五、物业管理在社会经济中的地位与作用一有利于促进经济增长一有利于促进经济增长o二有利于提高人民群众居住质量二有利于提高人民群众居住质量o三有利于增加就业三有利于增加就业o四有利于维护社区稳定四有利于维护社区稳定o五有利于推动房地产业的良性循环五有利于推动
8、房地产业的良性循环.第三节第三节 我国物业管理制度的历史沿革我国物业管理制度的历史沿革一、一、?条例条例?公布前的物业管理制度建设公布前的物业管理制度建设 二、二、?条例条例?公布后的物业管理制度公布后的物业管理制度.一、一、?条例条例?公布前的物业管理制度建设公布前的物业管理制度建设?条例条例?公布前的物业管理制度建设的主要特点：公布前的物业管理制度建设的主要特点：一一?城市新建住宅小区管理方法城市新建住宅小区管理方法?1?城市新建住宅小区管理方法城市新建住宅小区管理方法?公布时间：公布时间：1994年年3月月23日日 2?城市新建住宅小区管理方法城市新建住宅小区管理方法?法律地位：法律地位
9、：是我国第一部系统标准物业管理制度的标准性是我国第一部系统标准物业管理制度的标准性文件文件 3?城市新建住宅小区管理方法城市新建住宅小区管理方法?主要内容主要内容.o 二物业管理效劳考评标准三个标准二物业管理效劳考评标准三个标准o 三物业管理从业人员培训合格上岗制度三物业管理从业人员培训合格上岗制度o 四四?城市住宅小区物业管理效劳收费暂行方城市住宅小区物业管理效劳收费暂行方法法?o 五五?物业管理企业财务管理规定物业管理企业财务管理规定?o 六六?住宅共用部位共用设施设备维修基金管住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法理方法?o 七七?物业管理企业资质管理试行方法物业管理企业资质管理试行方
10、法?o 八八?住宅室内装饰装修管理方法住宅室内装饰装修管理方法?.o二、二、?条例条例?公布后的物业管理制度建设公布后的物业管理制度建设o一主要特点：配套性、经验性、操作性一主要特点：配套性、经验性、操作性o二二?条例条例?公布的时间：公布的时间：2003年年6月月28日日o三三?条例条例?公布后制定的全国性政策法规公布后制定的全国性政策法规8个个.第四节第四节?物业管理条例物业管理条例?o一、一、?条例条例?的立法过程的立法过程o二、二、?条例条例?的指导思想和立法原那么的指导思想和立法原那么o三、三、?条例条例?创设的法律制度创设的法律制度o四、四、?条例条例?主要内容简介主要内容简介o五
11、、五、?条例条例?确立的根本法律关系确立的根本法律关系.o?物业管理条例物业管理条例?的公布标志着我国物业管理的公布标志着我国物业管理进入了法制化、标准化开展的新时期进入了法制化、标准化开展的新时期o一、一、?条例条例?的立法过程的立法过程o二、二、?条例条例?的指导思想和立法原那么的指导思想和立法原那么.o二、二、?条例条例?的指导思想和立法原那么的指导思想和立法原那么o?条例条例?立法的指导思想立法的指导思想o1.强调保护业主的财产权益，协调单个业主强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同权益关系与全体业主的共同权益关系o2.强调业主和物业管理企业是平等的民事主强调业主和物业管
12、理企业是平等的民事主体，是效劳和被效劳的关系体，是效劳和被效劳的关系o3.强调业主和物业管理企业通过公平、公强调业主和物业管理企业通过公平、公开和协商的方式处理物业管理事项开和协商的方式处理物业管理事项.o?条例?立法遵循的根本原那么o一物业管理权利和财产权利相对应的原那么o二维护业主合法权益的原那么o三现实性和前瞻性有机结合的原那么o四从实际出发，实事求是的原那么.o三、三、?条例条例?创设的法律制度创设的法律制度o一尊重和维护业主的财产权利一尊重和维护业主的财产权利o二建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的二建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制机制o三三?条例条例?和有关法律法规共同
13、标准物业管理活和有关法律法规共同标准物业管理活动动o四妥善处理政府和市场的关系四妥善处理政府和市场的关系.o四、四、?条例条例?主要内容简介主要内容简介o 第一章第一章 总那么总那么o 第二章第二章 业主及业主大会业主及业主大会o 第三章第三章 前期物业管理前期物业管理o 第四章第四章 物业管理效劳物业管理效劳o 第五章第五章 物业的使用与维护物业的使用与维护o 第六章第六章 法律责任法律责任o 第七章第七章 附那么附那么.o五、五、?条例条例?确立的根本法律关系确立的根本法律关系o一业主相互之间的关系一业主相互之间的关系o二物业管理企业和业主之间的关系二物业管理企业和业主之间的关系o三开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系三开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系o四供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之四供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系间的关系o五社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业五社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系的关系o六物业管理各方主体与政府之间的关系六物业管理各方主体与政府之间的关系.
