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1、湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目 项目建议书湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书项 目 名 称：湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目实施单位： 项 目 法 人： 编 制 单 位： 编 制 时 间：二0一一年一月五日编 制 单位： 法定代表人： 项目负责人： 技术管理人： 审 定： 校 对： 编 制： 目 录1 项目名称.2 项目建设地址.3 项目业主单位.4 法人代表.5 项目提出的背景及建设的必要性.5.1 项目提出的背景.5.1.1 地理位置.5.1.2 交通现状.5.1.3 自然条件.5.1.4 气候.5.1.5 资源.5.2 利川市国民经济和社会发展概况.5.2.1
2、经济状况5.2.2 利川市城镇人口情况5.3 项目建设提出的背景.5.4 项目建设的必要性.5.4.1 项目实施对当地经济的影响.5.4.2 对当地就业环境的影响.6 项目提出的依据.7 投资人基本情况.8 建设规模与内容.8.1 建设规模8.2 产品方案.9 投资估算及资金来源.9.1 投资估算.9.1.1 投资估算内容.9.1.2 启动资金计算.9.2 项目资金来源.10 经济效益评价.10.1 评价依据和原则.10.1.1 依据.10.1.2 原则.10.2 财务评价结果.10.3 社会益率评.10.4 风险分析.10.4.1 项目市场风险分析.10.4.2 项目经营风险分析.10.4.
3、3防范和降低风险措施.11 项目建设进度安排.12 结论和建议.12.1 结论.12.2 建议.附件：1、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、项目负责人身份证、法人授权委托书复印件2、泸州市花园房地产开发有限公司近几年的业绩资料图形.3、湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目红线规划图.4、湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目总平面图1、25、湖北省利川市北门中山片区旧房改造意向方案认定意见书1 项目名称：湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目2 项目建设地址：利川市北门中山片区3 项目业主单位：泸州市花园房地产开发有限公司4 法人代表：王充5 项目提出的背景及建设的必要性5.1.项目提出的背景
4、1.地理位置利川市是恩施土家族苗族自治州的一个县级市，位于鄂西南，东接恩施，南界咸丰，由西南至西北与重庆直辖市的黔江、彭水、石柱、万州、云阳、奉节相邻。2.交通现状到2010年底，全市通车总里程将达到4205公里，全市575个行政村全部实现村村通公路，包括国省县乡道代通，224个村公路实现了硬化或黑色化。境内的G50沪蓉高速、318国道是连接东西部的重要交通要道。246省道（利川奉节）公路起于利川城，止于重庆奉节交界的土地垭口，全长65.54公里。248省道（湖北利川湖北咸丰湖南龙山）连接利川咸丰两地。236省道贯通利川、重庆石柱两地。正在修建中的宜万铁路、渝利铁路是沪汉蓉高速铁路的一部分，其
5、中宜万铁路已通车。万州至利川高速公路在建，这条高速公路全长105公里，将成为渝鄂高速公路第三通道，建成后，从利川驱车到万州只需1个小时。3.自然条件利川市境属云贵高原东北的延伸部分，地处巫山流脉与武陵山北上余脉的交汇部，山地、峡谷、丘陵、山间盆地及河谷平川相互交错。4.气候高原东北的延伸部分,巫山余脉和武陵山余脉在这里交汇，境内四周山峦环绕，中部平坦，海拔一般在1000-1300米，全境地势高于相邻各县（市）是一个典型的高山悬圃。境内河流顺着地质地构成线和山势呈射线状向四面奔流，既是八百里清江的发源地，也是倒流三千八百里郁江和唐崖河、磨刀溪的发源地。气候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑
6、幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山地气候。夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。海拔800米以下的低山带，四季分明，冬暖夏热，年平均气温16.7，年降水量1300至1600毫米，日照时数1409.2小时。海拔800至1200米的二高山地带，春迟秋早，潮湿多雨，日照偏低，年平均气温12.3，无霜期232天，年降水量1200至1400毫米，日照时数1298.9小时。海拔1200米以上的高山地带，气候寒冷，冬长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温11.1，无霜期210天，年降水量1378毫米，日照时数1518.9小时。主要灾害性气候有：低温连阴雨、干旱、暴雨洪涝、大风冰雹等。利
7、川气候的主要特点是：光照不足、热量偏低，降水量充沛，气候差异明显。东有玉笔朝天，南有八宝炼丹，西有万里长城，北有卧龙吞江。这里山奇水秀，是一个最适合人类居住的地方。5.资源矿产资源较为丰富，目前已发现的矿产有28种，其中包括能源矿产如煤、天然气、石煤、泥炭、地热，金属矿产铁和铜、建材及非金属矿产石膏、硫铁矿、高岭土（耐火粘土）萤石、大理石、石灰岩、砂岩、含钾岩石、天然卤水等。有已探明资源储量的矿产15种，矿产地140余处，但具有比较优势的大宗矿产仅有煤、硫铁矿、石膏、天然气等，具有勘查远景的矿产有高岭土（耐火粘土）。5.2.利川市国民经济和社会发展概况1.经济状况全市幅员面积4602平方公里，
8、下辖14个乡、镇，共89万人，其中农业人口74万人，城镇人口15万人。该地区生产总产值达15亿元，主要以郁江水电、豹盾水泥、香连药业、凯瑞农业、林创牧业、五洲牧业。工业主要以清洁能源、轻工电子、医药化工为主的腾龙工业园；以天然气脱硫和下游产品开发为主的煤道天然气化工园；以水泥、石膏矿开发为主的石坝建材工业园；以农业科技示范、农业生态观光和农副产品加工为主的苏家桥农业科技园。四个园区规划总面积约为15平方公里。2.利川市城镇人口情况按照规划至2020年市区人口为30万人，流动人口为40万人。5.3.项目建设提出的背景近年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，利川市开始了大规模的道路、桥梁建设及
9、旧城改造。随着沪溶高速、万宜铁路的建成通车，市容市貌发生了巨大变化，一幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，从而迫使市委、市政府将此提上议事日程，以从根本上改变利川市的城市面貌。经过利川市委、市政府研究决定，在利川市进行一次道路拓宽和危旧房改造的全面建设，以加快利川市危旧房改造的步伐，促进利川市经济的发展。为此，利川市政府颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见，鼓励省属、市属自主经营的房地产企业对利川市旧城区及危旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了利川市危旧房改造领导组，颁发了利川市危旧房改造实施细则，以更进一步在减免费用上支持房地产开发企业。5.4项目建设的必要
10、性1.项目实施对当地经济的影响为把湖北省利川市打造成鄂西旅游明珠城市，加快城市建设，改造旧城中不规范建筑，改善人居环境，旧房改造是一项利国利民的好事，一来可以更好地集约节约利用土地，二来可以破解城市贫困人员建房难。席卷全球的金融危机对我国经济带来了很大影响，“保增长、保民生、保稳定”事关当前工作大局，保增长根本途径在于扩大内需。中国内需的市场推动力在农村，主导力在县域经济。近期扩大城市投资和消费需求空间有限，而城镇的消费需求尤其是改善住房的需求日益迫切。实施城镇危旧房改造既有利于拉动投资，又有利于改善城镇人口的生活条件。近年来，随着工业化、城镇化和农业产业化的推进，城镇人口的收入日益增加，购新
11、房要求也日益高涨。而通过危旧房改造拆除危旧房、闲置房，重新整理宅基地，盘活现有存量建设用地，按节约集约用地原则对宅基地进行重新规划，合理布局，能有效提高土地利用率,同时提高城市整体形象。2.对当地就业环境的影响本项目的投资建设，改善人居环境和市容市貌,也加速配套服务完善建设的进程，也为当地人民提供了可持续发展的，前景更为广阔的就业机会。6 项目提出的依据6.1.湖北省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；6.2.利川市城镇总体规划（2009-2020）；6.3.业主提供的区域经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；6.4.利川市人民政府关于本项目发展出台的相关文件；6.5.本项目适用国家及地方标准、规范、法规等。7 投资人基本情况泸州市花园房地产开发有限公司成立于二00一年十月，注册资金壹仟万元，系房地产开发叁级企业。公司拥有专业技术管理人员68人，大部分有相关专业的中、高级职称。公司在泸州和重庆忠县开发了多个知名项目，总投资5500
