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1、 业务指导手册名称维修服务手册生效日期2014年5月30日版本A0编号YGPM-Sm-A页码第1页共39页收文部门代码受 控 文 件受控文件受控印章编制宣军海、郑鹏涛、程伟审核王阳硕批准黄亮引言物业工程程部负责责项目范范围内房房屋的日日常维护护管理工工作。主主要负责责水、电电、消防防、电梯梯、弱电电设施、设设备的日日常运行行维护、保保养工作作，保证证水、电电正常供供应，弱弱电信号号正常，电电梯运行行安全可可靠，并并及时接接受其他他部门和和业主的的维修要要求。每每年更新新设备备清单并并于年底底前完成成制定年年度设备备维修保保养工作作计划，以以达到设设施设备备管好、用用好、修修好、改改造好之之目标
2、，从从而延长长设施设设备使用用寿命确确保服务务质量稳稳定与提提高，实实现物业业的保值值、增值值。维修服务务手册目目录序号文件名称称文件编号号版本页码备注1强电设备备管理YGPMM-Sm-AAAO2-52弱电设备备管理YGPMM-Sm-AAAO6-93空调暖通通设备管管理YGPMM-Sm-AAAO10-1114给排水设设备管理理YGPMM-Sm-AAAO12-1165公共维修修日常管管理要求求YGPMM-Sm-AAAO17-2207内部管理理控制要要求YGPMM-Sm-AAAO21-2258管理制度度YGPMM-Sm-AAAO26-3329应急预案案YGPMM-Sm-AAAO33-339业务指导
3、手册名称维修服务手册生效日期2014年5月30日版本A0编号YGPM-Sm-A页码第 3 页 共 39 页收文部门代码受 控 文 件受控文件受 控印 章编制宣军海、郑鹏涛、程伟审核王阳硕批准黄亮强电设备备管理1.0目目的：保证小小区内的的强电设设施、设设备处于于良好运运行和备备用状态态2.0适适用范围围：阳光城城集团物业业强电设设施的管管理3.0术术语：4.0职职责：4.1工工程技术术人员负负责设施施设备的的日常的的操作和和维护保保养4.2 工程负负责人进进行工作作安排、巡巡查、监监督5.0方方法和过过程5.1配配电房/间5.1.1每天天应巡视视各主要要配电房房，并确确保日常常应上锁锁，未经经
4、许可非非工作人人员不得得入内。5.1.2做好好防水、防防潮工作作，堵塞塞漏洞，严严防小动动物等进进入配电电房/间间。5.1.3巡视视时需检检查环境境卫生、灯灯光照明明、母线线母排、开开关、接接触器、仪仪表、指指示灯、电电表是否否正常，并并记录相相关数据据。5.1.4若巡巡检时发发现有异异味、异异声、不不正常的的发热应应即刻切切断相应应回路检检查，同同步通知知工程负负责人。5.1.5配电电房/间间的环境境温度应应在400摄氏度度以下，超超出上述述温度时时应采取取有效措措施降温温。5.1.6对停停止使用用半年以以上的设设备（根根据各地地区实际际环境条条件），在在恢复送送电前，必必须作绝缘电电阻测试
5、试，避免发发生意外外。5.1.7高压压配电房房若需作作业操作作，需根根据高高压配电电房安全全操作制制度进进行。5.1.8每年年两次根根据低低压控制制柜、配配电柜及及电气设设备保养养记录表表进行行维护保保养作业业，并在在夏天高高峰期测测量、记记录主要要母排、母母线槽、电电缆等连连接处的的温度情情况。5.1.9各类水泵泵电机应应根据“给给排水设设备”维维护周期期每半年年进行电电机绝缘缘的测试试（如需需要更换电电机轴承承）等。5.2发发电机5.2.1对发发电机房房每天至至少一次次巡检签签到并每每月试运运行一次次。5.2.2巡检检时需包包括如下下内容：消防设设施的有有效性、门门锁的功功能、送送排风机机
6、是否正正常、油油箱和油油管系统统有无渗渗漏、环环境卫生生情况、光光照效果果、隔音音墙有无无受损（若若有）、发发电机是是否在“自自动”状状态、发发电机各各预热电电加热工工作是否否正常、蓄蓄电池有有无漏液液或连接接处氧化化现象、蓄蓄电池充充电系统统是否正正常等。5.2.3日常常发电机机维护保保养需根根据发发电机组组维护保保养制度度进行行。5.3户户外电控控箱和用用电设备备5.3.1户外外电控箱箱应确保保门锁常常闭，箱箱体和箱箱体四周周穿线孔孔做好防防水、防防潮及散散热处理理，箱体体应有“有有电危险险”等警警示标识识，箱体无无明显腐腐蚀生锈锈迹象。5.3.2路灯灯、庭院院灯、泛泛光照明明、围墙墙灯等
7、启启停时间间根据节节假日及及天气变变化调整整，并报报工程负负责人和和项目经经理，若若有时间间控制器器需每周周校准时时间和漏漏电保护护一次。5.3.3所有有户外照照明灯具具固定应应牢固，灯灯具接头头处安全全可靠，照照射角度度正确，无无明显锈锈蚀现象象。5.3.4每周周目测“航航空灯”运运行是否否正常。5.4电电梯5.4.1日常常管理要要求5.4.1.11电梯机机房门锁锁良好，机机房内无无异味、无无明显异异声，告告示牌清清晰挂于于显眼处处。5.4.1.2使用中中电梯需需张贴电电梯使用用须知及及各种警警示、提提醒标识识。5.4.1.3机机房通风风良好，温温度不得得超过335CC，相对对湿度不不大于8
8、85%，保保证没有有雨水侵侵入的可可能。5.4.1.4 机房的的灭火器器材确保保有效性性。5.4.1.5机机房的紧紧急救援援操作规规程、注注意事项项等制度度齐全，并并挂在明明显处。5.4.1.66 机房房照明、电电源插座座要保持持良好。5.4.1.7机机房不得得住人、存存放杂物物等，应应保持清清洁，不不得有明明显灰尘尘。5.4.1.8补补偿链运运行时无无碰撞及及明显异异声。5.4.1.9当电梯梯出现故故障时，立立即通知知并要求求电梯维维保人员员排除故故障，并并通知客客户中心心按客客户服务务手册进进行派工工处理。 5.4.1.100故障排排除后在在机电电设备故故障记录录表及及派工单单上完善善相关
9、记记录。 5.4.1.111发现电电梯困人人事件时时，中控控室人员员不间断断与被困困人员通通话进行行安抚工工作，工工程维保保人员220分钟钟内施救完毕毕。 5.4.1.112电梯梯机房、井井道、底底坑不得得有杂物物和渗水水现象。5.4.1.113日常常电梯管管理维护护由物业业专业人人员及电电梯维保保公司的的相关专专业人员员负责实实施。 5.4.1.114专业业电梯保保养公司司每月根根据电梯梯维保合合同（不不低于 15天天 1 次的标标准）对对电梯进进行全面面的检查查保养，并并做好各各项数据据的检测测维修记记录，物物业工程程部留底底。 5.4.1.115物业业电梯专专业人员员负责对对电梯作作周检
10、。并并按电电梯周巡巡检记录录表要要求填写写巡检情情况。 5.4.1.116工程程部负责责人每月月对巡检检情况进进行审核核签字。 电梯年检检 5.4.2.11物业专专业人员员配合，电电梯维保保单位负负责实施施，每年年填写电电梯检测测申请表表并报送送当地省省（市）特特种设备备安全检检测中心心进行年年检。 5.4.2.22在电梯梯使用合合格证到到期前必必须完成成年检工工作并取取得新的的电梯使使用合格格证（电电梯限速速器每两两年年检检一次）。合格证需在电梯轿箱内张贴。 5.4.2.33电梯梯检测报报告由由物业资资料室统统一归档档管理。 5.4.3日常常保养及及维修 5.4.3.11根据国国家电梯梯相关
11、规规范制定定并签署署电梯维维修保养养合同，监监督电梯梯维保公公司严格格按照合合同要求求进行保保养及检检测，并并保留相相关记录录。 5.4.3.22电梯保保养需提提前 224 小小时告知知客户中中心，以以便打印印、张贴贴维保通通知。 5.4.3.33在电梯梯检修或或保养过过程中需安放放警示标标识牌。工工作完成成后必须须认真清清理现场场，清点点工具和和物品，防防止遗留留。 5.4.3.44电梯维维保公司司在每月月 255 日前前须提交交次月电电梯维保保计划，并并由物业业项目工工程负责责人审核核后实施施。 6.0 相关关记录： 6.1 R-Sm-01-A绝绝缘电阻阻测试记记录 6.2 R-Sm-02
12、-A电电气工作作票 6.3 R-Sm-03-A机机电设备备故障记记录表 6.4 R-Sm-04-A柴柴油发电电机保养养记录表表 6.5 R-Sm-05-A配配电柜、控控制柜保保养记录录表 6.6 R-Sm-06-A低低压配电电房巡检检记录 6.7 R-Sm-07-A电电梯周巡巡检记录录表弱电设备备管理1.0目目的：保保障园区区弱电设设施设备备的正常常运行及及可靠性性2.0范范围：适适用于阳阳光城集集团物业业弱电设设施的管管理3.0术术语：无无4.0职职责：4.1工工程技术术人员负负责日常常的操作作和维护护保养4.2 工程部部负责人人进行工工作安排排和巡查查、监督督及联系系外部资资源5.0过过程
13、和方方法控制制:5.1消消防控制制系统5.1.1消防防系统控控制主机机应独立立设置记记录本（记记录内容容包括但但不限于于时间、事事件、处处理情况况、记录录人等），发发生任何何非正常常情况须须记录在在案，并并将主机机打印的的各种记记录完好好保存以以备查阅阅（或黏黏贴在记记录本相相应的报报事记录录旁边），工工程部负负责人每每天查阅阅复核。5.1.2系统统内突发发各类报报警，消消控中心心当值人人员应立立刻通知知相应巡巡查人员员赶扑报报警点处处警（要要求5分分钟内），并并将现场场情况及及时反馈馈于消控控中心。5.1.3因装装修不可可避免相相关报警警，应事事先做好好交接记记录和安安全临时时处理及及主机上
14、上悬挂相相关告示示。5.1.4因装装修需要要增减喷喷淋头时时，相关关的放水水及补水水作业必必须于施施工当日日内完成成，确保保水系统统处于工工作状态态。5.1.5每季季度需进进行消防防设施设设备联动动测试。5.1.6每月月需进行行紧固接接线桩头头、清灰灰及末端端设备测测试检查查（包括括温感、烟烟感、手手报、防防火卷帘帘、备用用电源等等），每每半年为为一个循循环周期期。5.1.7每两两年需将将所有温温感、烟烟感进行行清洗（根根据实际际情况调调整）。5.1.8遇设设备损坏坏，原则则上需当当天完成成修复；若不能能修复需需请示工工程主管管及协调调其他部部门做好好安全防防范措施施，直至至修复。5.2电电子围栏栏和红外外对射：5.2.1每月月定时进进行现场场实地模模拟测试试并核对对报警区区域。5.2.1.11电子围围栏短路路测试：用金属属线短路路两个负负极或两两个正极极，约过过5秒左左右（根根据使用用产品型型号），主机对外输出报警，撤销短路情况机器30秒后恢复正常（或手动复位）。5.2.1.22电子围围栏开路路测试：任意拔拔掉接线线柱
