《太极景润花园中庭广场招商策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《太极景润花园中庭广场招商策划方案（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.太极景润花园中庭广场招商策划方方案重庆汇丰国国联房地地产顾问问有限公公司河南焦作作太极景景润花园园项目组组 目录第一部分 项目目定位一、 项目分析二、 项目定位三、 项目经营分分区策略略第二部分 市场场招商总总策略一、 招商的整体体原则和和目标二、 租金策略三、 招商政策策策略四、 招商执行策策略第三部分 招商商执行计计划一、 开业时间二、 正式招商时时间三、 招商工作安安排四、 招商风险分分析五、 招商中存在在的问题题及规避避方法第四部分 招商商准备工工作
2、一、 招商资料二、 媒体运用三、 相关文件第五部分 销售售建议一、 投资者与开开发商利利益平衡衡点分析析二、 销售策略建建议三、 年度中旬推推广第一部分 项目目定位一、项目分分析1、项目周周边环境境项目东临焦焦作通往往省会郑郑州的主主要交通通要道塔塔南路；南隔人人保大厦厦与人民民大道相相望；西西与市委委、政市市府毗邻邻，北靠靠焦作电电信综合合大楼。周边商业配配套情况况： 焦作客运总总站：位位于塔南南路南端端，距本本案6000余米米，是焦焦作通往往省内各各市县的的主要车车站。 公交路线：共有99路公交交车通过过本案，分分别是：7路，万万方电厂厂至长途途总站；13路路，影视视城至车车管所；16路路
3、，闫河河至龙源源建材；18路路，人民民广场至至焦作大大学新校校区；220路，市市旅游客客运站至至蒙牛集集团；221路，李李封新村村至长途途总站；23路路，马村村西站至至焦作西西关建材材；277路，公公交汽校校至车管管所；337路，缝缝山公园园至高新新区。 银行：紧靠靠本案的的塔南路路邮电储储蓄所、塔塔南路与与人民大大道东北北角商业业银行、建建设银行行及农发发银行，距距本案紧紧30米米。 邮局、电讯讯：紧临临本案北北面的电电信大楼楼、邮电电网点、联联通网点点；位于于山阳商商厦内的的移动网网点，距距本案550余米米。 商业建筑：本案东东对面正正在筹建建的摩登登市商业业街，南南面已经经形成商商业氛围
4、围的山阳阳商厦，东东南角正正在筹建建的丹尼尼斯大卖卖场，西西面正在在筹建的的五星级级酒店。2、项目优优势分析析 区位地段优优势。本本案位于于塔南路路与人民民大道的的交汇处处，紧邻邻市委市市府，处处于新城城区的中中心位置置，交通通十分便便利。焦焦作市政政府有力力的扶持持及城市市未来规规划的政政策倾斜斜，使商商家增长长了更明明确地认认识和投投资的信信心，成成为本案案推广的的重要支支柱之一一。随着着政府的的引导，新新区正快快速发展展，随着着各生活活社区的的陆续完完工和业业主的入入住，生生活人群群和消费费态势正正渐渐扩扩大，这这将给本本区域商商业带来来强大的的购买力力。同时时，随着着新区人人流的扩扩增
5、和政政府的规规划蓝图图、大型型工厂的的进驻，商商业物业业具备较较大的升升值潜力力。 建筑规划优优势。本本项目近近1万平平米的休休闲广场场，将吸吸引大量量的娱乐乐、休闲闲、购物物人流，这这为商业业的经营营带来相相当数量量的顾客客。同时时，社区区内近千千户高端端消费群群体相对对于投资资于中庭庭商业者者而言是是一个相相当的诱诱惑力。 商业形象优优势。随随着时间间推移，工工程竣工工时间临临近，中中庭建筑筑形态逐逐渐明朗朗，能够够给消费费者一个个直观的的感受，有有利于在在实物上上造势、推推广运作作。 品牌优势。通通过前期期推广运运作，整整个太极极景润花花园项目目品牌为为焦作人人熟知，并并得到消消费者的的
6、一致认认可。 有利于于后期商商业推广广宣传。 临街门面的的带动优优势。临临塔南路路门面已已经基本本售磬，它它们的快快速经营营将对广广场内商商铺起到到有效的的带动及及烘托。3、项目劣劣势分析析 根据“卖商商铺就是是卖地段段”的行业业规律，中中庭内商商铺较临临街商铺铺在区域域地段上上存在较较大的先先天劣势势。 区域内商业业格局处处于初步步成型阶阶段，同同时本案案商业建建筑形象象还未形形成，商商业氛围围还不成成熟。投投资者对对于商业业前景不不明确的的物业很很谨慎，更更不愿意意拿大笔笔资金投投资不能能够即刻刻见到效效益的物物业。 产品本身与与中庭内内商业定定位中产产品需求求（空间间、面积积、格局局划分
7、）存存在不合合理之处处。根据据我司以以往对商商业运作作的经验验，以及及对焦作作及周遍遍城市的的市场调调查，从从经营者者入手，了了解到诸诸如装饰饰小品店店，游艺艺厅，工工艺品店店，音像像图书屋屋，西点点屋、鲜鲜花店，药药品店，士士多店 ，干洗洗店等店店面需求求仅几十十平方米米，而我我们的产产品大多多超过了了一百、甚甚至二百百平方米米，这样样，我们们对商铺铺内的商商业定位位与经营营者对商商铺的需需求存在在矛盾。 投资者对本本案的建建筑规划划形态在在未来能能否形成成一个成成熟的商商业经营营环境持持怀疑态态度，即即对未来来广场内内商业经经营能否否“火”，人气气是否“旺”信心不不足。4、项目机机会点分分
8、析 城市规划机机遇。随随着市委委、市政政府南迁迁，焦作作南区各各类住宅宅及商业业物业兴兴起，商商业格局局处于初初步成型型阶段，给给本案的的准入提提供了低低门槛。5、项目威威胁分析析 竞争威胁。区区域内各各类商业业建筑兴兴起，对对本案构构成最大大威胁的的即是项项目正对对面的“摩登市市商业街街”。其规规模较大大，定位位为集购购物、休休闲、娱娱乐为一一体的综综合性商商业步行行街，且且该项目目即将开开始内部部认购。 市场容量威威胁。据据媒体报报道，焦焦作市商商业面积积与总人人口的比比例已经经超过了了其他大大中城市市，如此此庞大的的商铺供供应量，市市场竞争争激烈程程度势必必达到“你死我我活”的境地地。对
9、策（如何何放大优优势、抓抓住机遇遇，减弱弱劣势、规规避威胁胁）： 突出市场的的地理位位置，以以焦作市市的“黄金新新商圈的的商业制制高点”来提升升市场的的商业价价值； 突出市场的的规模环环境，以以“100000平平米的购购物、休休闲广场场”来突出出其它商商业无可可媲美的的市场经经营环境境和经营营规模； 突出市场的的交通优优势，以以“客运站站旁、两两条黄金金通道交交汇处”来定义义市场的的交通环环境； 前期，项目目取得了了市政府府及市民民的高度度赞许与与评价，后后期，则则在工商商、税务务等方面面争取市市政府更更多的支支持； 加快工程进进度，树树立市场场开业“倒计时时牌”，增强强客户对对市场的的信心；
10、 协助临街门门面的经经营推广广，努力力营造商商业氛围围，以期期带动广广场内的的商业； 合理的业态态定位和和经营分分区； 制订足以打打击竞争争对手，快快速吸引引商户的的招商优优惠政策策和招商商策略，消消除客户户疑虑，不不给予竞竞争对手手反击机机会，达达到快速速招商、快快速销售售的目的的； 制订能确保保市场兴兴旺、持持续经营营的市场场经营措措施。二、项目定定位1、市场经经营业态态定位及及形象定定位前期，我们们将广场场内商铺铺定位于于“集小型休休闲、娱娱乐和针针对小区区内及周周边区域域所需要要的生活活服务配配套于一一体的区区域性商商业中心心”，而通通过对周周边商业业环境及及产品本本身的对对比调查查，
11、我们们有必要要重新对对广场内内的业态态定位做做一个有有益的补补充。 很明显，广广场内商商业只是是我们整整个项目目的一部部分，我我们的项项目属于于商住相相结合的的形式，而而非纯商商业，这这就明确确广场内内商业需需首先要要能够为为社区内内提供生生活配套套服务。 我们通观区区域内市市场，紧紧靠项目目的摩登登市商业业步行街街、丹尼尼斯大卖卖场及山山阳商厦厦完全构构成了焦焦作南区区的生活活配套服服务中心心，相对对于我们们的项目目，它们们的优势势就是纯纯商业，具具备核心心竞争力力。 看产品本身身，我们们从劣势势分析中中已经得得出我们们广场内内商业如如仅局限限于生活活配套服服务商业业，则总总面积过过多。如如
12、何消化化过多部部分的面面积，我我们需要要寻找新新的业态态支撑，根根据行业业规律，解解决之道道在于建建立具有有核心竞竞争力的的行业市市场，该该类业态态需要较较大的营营业面积积，又要要不与整整个项目目的设计计、规划划、运作作理念有有冲突。 通过项目组组对焦作作所有专专业市场场的摸底底排查，并并结合项项目整体体形象定定位，我我们最终终确定广广场内商商铺一层层主要经经营生活活服务配配套行业业，如超超市、市市多店、特特色餐饮饮之类，二二层主要要经营健健身、娱娱乐、休休闲等行行业。2、案名建建议案名必须具具备三方方面要素素：区别别商业类类别，即即体现业业态定位位；震撼撼力，提提升核心心竞争力力；易记记，朗
13、朗朗上口。以以下为项项目部及及广告公公司提议议的案名名，仅供供参考。太极金贵贵坊 太太极蓝贵坊坊太极兰桂桂坊 太极新街坊坊 太极金水岸岸（街） 太极极群英湾湾（街）太极名店店街 太极阑珊坊坊太极桂兰兰街 3、招商对对象定位位根据焦作市市的经济济发展水水平和我我们以往往市场招招商经验验，本市市场的招招商对象象将以焦焦作市区区及省会会郑州商商家为主主，焦作作市周边边市县为为辅。4、市场经经营档次次定位就实现商铺铺价值，一一般是高高、中档档的商品品易于承承受较高高的租金金、近而而提升了了商铺的的价值，理理想状态态下我们们都愿意意将市场场内经营营的商品品定位为为中、高高档商品品。对于于本市场场商品档档
14、次定位位我们认认为：以以中高档档商品为为主，为为焦作高高端人群群提供娱娱乐休闲闲服务。 三、项目经经营分区区按照招商目目的，原原则上我我们将广广场内二二层商铺铺划分为为招商铺铺面，接接受符合合规定的的商家进进驻；而而一层则则作为生生活配套套服务的的铺面不不参与招招商，但但销售部部做好经经营商家家对一层层铺面的的需求登登记工作作，以便便为一层层商铺的的投资者者提供租租赁交易易平台。同同时，我我们根据据实际招招商工作作的饱和和度，如如二层招招满，可可以拿出出一层来来进行与与二层经经营同类类产品的的商家招招商。第二部分 市场场招商总总策略一、招商的的整体原原则及目目标1、考虑到到实际工工程进度度及招商商、装修修、进场场等工作作，暂定定广场于于20005年110月11日正式式开业，需需要保证证在8月月底二层层的招商商面积完完成900%，即即24个个门面左左右。2、招商过过程中确确保按既既定的功功能分区区进行招招商，以以保障整整个广场场内商业业经营井井然有序序。二、租金策策略、租金厘厘定考虑虑因素1、 周边物业租租金状况况：项目目周边同同类商业业物业租租金水平平。2、 地理位置：即地段段，指的的是项目目所在地地的商业业气氛和和发展前前景
