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1、信阳和美物业管理有限公司管理大纲第一条为了加强管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理细则。第二条公司全体员工都必须遵守公司章程，遵守公司的规章制度和各项决定、经律。第三条公司的财产属股东所有。公司禁止任何组织、个人利用任何手段侵占或破坏公司财产。第四条公司禁止任何所属机构、个人损害公司的形象、声誉。第五条公司禁止任何所属机构、个人为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。第六条公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和
2、提高经济效益。第七条公司提倡全体员工刻苦学习科学技术文化知识，公司为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的素质和水平，造就一支思想和业务过硬的员工队伍。第八条公司鼓励员工发挥才能，多作贡献。对有突出贡献者，公司予以奖励、表彰。第九条公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会，鼓励员工积极向上。第十条公司倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神。第十一条公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，欢迎员工就公司事务及发展提出合理化建议，对作出贡献者公司予以奖励、表彰。第十二条公司尊重员工的辛勤劳动，为其创造良好的工作条件，提供应有的待遇，充分发挥其知识为公司多作贡献。第十三条公司为员
3、工提供收入、福利保证，并随着经济效益的提高而提高员工各方面的待遇。第十四条公司实行“按劳取酬”、“多劳多得、定岗定薪”的分配制度。第十五条公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，端正工作作风和提高工作效率，反对办事拖拉和不负责任的工作态度。第十六条公司提倡厉行节约，反对铺张浪费；降低消耗，增加收入，提高效益。第十七条维护公司纪律，对任何人违反公司章程和各项制度的行为，都要予以追究。和美物业服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。一、物业管理要点1、 运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。2、 人性化
4、的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。3、 、结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。为实现以上设想，拟采用“一种模式、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户需求。建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服
5、务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、三个重点1、 完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业主至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。2、 环境管理责任到人小区内的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常
6、重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区内的环境卫生状况达到最佳状态，为小区内所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3、 安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入小区内，制定出与其
7、相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。三、四项措施1、 据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2、 制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章主度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3、 时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4、 将不间断地充实管理队伍。采用“培训
8、上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。四、公共设施设备管理1、 管理目标保证设备运行正常，无重大管理责任事故。2、 管理措施（ 1） 制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。（ 2） ）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。（ 3） 设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（ 4） 建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。（ 5） 监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。（ 6） 消
9、防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。（ 7） 消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。（ 8） 制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。（ 9） 给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛
10、水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。（10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，小区内范围内的道路畅通，路面平坦。五、安全管理1、 管理目标（ 1）确保小区内内无因管理责任引发的重大火灾。（ 2）维护好小区内内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。（ 3）有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。2、 建立交互式联动治安网络（ 1） ）在小区内设立流动岗哨，实行24h值班巡逻制。做到2h巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。（ 2） 遇到有紧急情况或其
11、他治安需要，管理部通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1分钟3分钟内到达现场进行支援。（ 3） 与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理部安全管理指导员，定期与管理部安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。3、 紧急情况下的应急措施（ 1） 发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理部迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。（ 2） 迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。（ 3） 发生案件时，立即上报并维护现场，协助共安机关调查破案。（ 4） 管理部主任应在突发时间发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。六、装修管理
12、1、 日常装修管理（ 1） ）管理部安排人员办理装修队伍的培训、严资、登记、审批和发放各类证件。（ 2） 跟踪施工情况，管理部主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。（ 3） 安全管理员24h值班，控制人员进出并做好相应记录。（ 4） 装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋袋清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。2、 装修安全管理（ 1） 安全管理组负责装修日常安全工作。（ 2） 与业户和施工队负责人签定安全责任书。（ 3） 装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材
13、料严禁入内。（ 4） 需要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。（ 5） 安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。（ 6） ）发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。（ 7） 业主施工时间按小区物业管理规定执行，不得影响住户的正常生活。下列时段之外时间不允许切割、敲打等出现噪音的施工行为：上午时间：8:0012:00；下午：夏季15:0019:00；冬季：14:0018:00。（ 8） ）、乙方应将建筑装修垃圾，倒放在小区指定地点，由物业管理中心负责统一清除外运，业主付垃圾清运费。（ 9） 乙方安装太阳能、空调
14、等设施，必须先申请，经物业管理中心同意后方可安装。（ 10） 原则上不准安装防盗窗、网。特殊情况确需安装的，由业主提出申请，经物业管理中心同意。材料、质量、规格、色泽必须按物业管理中心统一要求施工，防盗窗、网一律平装不得突出。未按物业管理中心要求施工的，物业管理中心有权组织人员予以拆除，损失由业主自负。为保持小区整体外观，窗外一律不准安装雨搭。业主如不按上述执行，物业管理中心有权停水停电。3、 业主装修施工过程中，禁止下列行为1、 擅自变动建筑主体和承重结构；随意增加楼面负荷；2、 擅自改变房间设计用途；3、 擅自扩大门窗尺寸；4、 损坏房屋原有节能设施、降低节能效果；5、 擅自改变水、电管线
15、；破坏或拆改厨房、卫生间的防水层及水、电、气等配套设备；6、 擅自乱搭乱建，损坏他人及公共利益；7、 其他影响建筑结构和使用安全的行为。8、 严禁业主安装电视卫星接收器。物业管理中心发现有以上情况出现，有权禁止施工。9、 业主施工过程中，有下列行为的，必须经过物业管理中心（物业管理中心会同项目土建工程师现场勘查，决定能否更改）书面同意：1 、搭建建筑物、构建物2 、改变住宅外墙面，在非承重墙外墙上开门、窗；3、拆改供水、供气管道。七、消防管理1、 消防组织机构的建立（ 1） 管理部负责建立消防安全小组。（ 2） 管理部主任为消防安全负责人。（ 3） 管理部其他人员为义务消防员。（ 4） 保安管理主管为专职安全监督员。（ 5） 日常巡视保安管理员为兼职消防巡视员。（ 6） 管理部负责制定组织机构图及人员职责。2、 建立各项消防制度（ 1） 消防检查制度。（ 2） 专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在安全检查记录中，该记录每周由管理部主任审核。（ 3） 兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每2h巡视一遍，并填写消防安全检查登记表。（ 4） 在安全检查中发现
