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1、开发区工业用地集约利用评价相关问题的思考来源：湖南省土地学会作者:谢建云 童恋发布时间：014-15：51:07阅读:146 次作者：谢建云(980），女，湖南长沙人，003年毕业于湖南师范大学资源与环境科学学院,现硕士研究生在读。工作单位：湖南友谊土地估价有限公司.作者：童恋作者单位:湖南友谊土地估价有限公司摘要：本文是在作者实际工作的基础上，对开发区工业用地集约利用评价相关问题的认识和思考,重点从开发区工业用地集约利用内涵、评价指标选取、理想值确定、工业用地集约利用水平划分以及工业用地集约利用水平的主要影响因素五个方面进行了探索,以期能为其他开发区开展工业用地集约利用评价提供参考。关键词:
2、工业用地，土地集约利用，指标，评价随着城市化进程的加快和城市建成区规模的不断扩大，工业用地在新增建设用地中扮演着极为重要的角色.工业用地的快速增长给城市带来经济效益增长的同时，也产生了诸多问题,诸如，工业用地布局混乱,影响城市景观;工业用地产出效益低下；现有开发区土地资源低效利用、有部分土地闲置，不同开发区的土地利用效率和集约水平存在较大差异等。因此,探讨和研究工业土地集约利用的相关问题和解决途径，对推动城市的可持续发展具有重要的战略和现实意义。本文是作者在参与完成西安市7个省级开发区土地集约利用评价工作的基础上，对开发区土地集约利用评价的一些思考，以期能对开发区土地集约利用研究有所裨益.1、
3、开发区工业用地集约利用的内涵开发区土地集约利用评价规程（试行）对开发区土地集约利用的内涵界定为：开发区土地集约利用是以符合有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入,改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。尽管对开发区土地集约利用的内涵作了界定，却不够全面。综合众多国内外学者对土地集约利用的研究以及工业用地的特殊内涵，本文认为,如果单纯考虑工业用地的成效，工业用地集约利用应包括三个层面的涵义:一是土地布局和土地结构合理化;二是土地产出高效化；三是土地利用效益的综合化。城市工业用地集约利用呈现以下特点,即工业用地集约利用的前提是土地的合理利
4、用,即布局合理结构优化;实现的途径是通过增加单位面积投入改善经营管理，从而提高土地使用效率;主要目标是让土地利用经济、社会和环境效益得以充分实现;工业用地集约利用的过程是动态的。因此，开发区工业用地集约利用的内涵可以概括为：开发区在城市总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划及相关法律法规的指导下，通过增加区内工业用地的劳动力、资本和技术等要素的投入，以提高微观经济效益为出发点,以获取更多的经济效益、环境效益、社会效益等宏观效益为最终目标的土地管理经营活动。、选取指标评价体系构建一套科学合理、完整可行的评价指标体系，是城市工业用地集约利用评价工作的关键。在开发区土地集约利用评价规程（试行）中对
5、于产出效益的指标主要集中体现经济效益，难以反映开发区的社会效益和生态效益.作者所建立的开发区工业用地集约利用评价指标体系是在参考国内外相关城市指标体系，遵循评价指标选取的原则基础上构建的,在指标选取时，只选择对工业用地现状集约利用水平有重要影响的因素。因此，作者将工业用地集约利用的影响因素分为土地利用状况、土地利用效益两个方面,然后在每个因素下选取能突出反映工业用地特点的评价因子。(1）土地利用状况。土地利用状况是指开发区土地利用的现状情况，它直接反映区域内土地利用结构和布局的合理程度，体现土地利用规划用途的实现程度。依据开发区工业用地的特点，选择了四个评价指标，一是工业用地率，是指开发区内工
6、业用地总面积与总土地面积之比,反映开发区土地利用结构；二是建筑容积率，是指开发区内已建成工业企业用地的总建筑面积与工业企业用地面积之比，反映已建成工业企业用地的利用强度；三是建筑密度，是指已建成工业企业的建筑基底总面积与已建成工业企业用地面积之比，反映已建成工业企业的利用强度;四是生产性用地比率，是指工业企业生产性用地面积与工业企业用地总面积之比，能综合地反映土地利用和闲置情况等。(2）土地利用效益情况,包括土地利用的经济效益和生态效益。经济效益通常用单位土地面积的投入强度、产出效率来表示.工业用地的投入强度是指开发区累计工业企业固定资产投资总额与已建成工业企业用地总面积之比,单位为万元/公顷
7、，反映开发区工业用地的投入强度;另一个反映工业用地经济效益的指标是土地产出强度，它是开发区的工业企业总产值与工业企业用地总面积之比，单位为万元/公顷,反映开发区工业用地的产出效益.一般而言，土地经济效率越高,工业用地的集约利用程度也就越高。最后，将工业三废排放达标率和万元产值能耗设为环境效益的评价指标。工业三废排放达标率是开发区土地利用环境约束指标，反映了开发区生态环境的质量，该指标值越低说明开发区的生态环境质量越差；而万元产值能耗越高说明开发区的生态环境质量越差。根据上述分析,建立了一套完整的工业用地集约利用评价指标体系(如表1）。、指标理想值确定评价指标理想值确定过程和结果是否合理,直接影
8、响到开发区现状利用水平下土地集约程度的评价和潜力测算结果。在开发区土地集约利用评价规程（试行）中,对理想值的确定方法主要有目标法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法，其中发展趋势估计法和先进经验逼近法的可操作性不强。通过几个开发区土地集约利用评价工作实践，作者认为评价指标理想值的确定应坚持以下原则:（1）以客观实际为基础。在对各开发区工业用地进行土地集约利用评价的过程中，理想值的选取主要以现状值为基础,并结合各开发区的发展现状以及发展规划综合确定。（2)以规划目标为标准，体现一定时期内国家及地方政对土地利用预期目标，充分体现土地利用的合法性，如工业用地率、工业三废排放达标率等指标,在参
9、考开发区所在区域国民经济和社会发展“十一五”规划、环境保护规划以及开发区用地布局规划等相关规划确定的目标值的基础上综合确定。（3)以相关法律、法规和行业标准和规范为依据,针对固定资产投资、容积率、建筑密度等指标,根据国土资源部工业项目建设用地控制指标等的相关要求综合确定。4、开发区工业用地集约利用水平划分目前对开发区工业用地集约利用水平的划分还没有统一的标准,为了使不同区域、不同类型、不同规模的开发区工业用地集约利用评价的结果具有可比性，便于开发区在比较中找到自身所处的位置，作者认为可以根据开发区工业用地集约利用的概念、内涵,在结合开发区自身土地利用的特点、参考多个城市建设用地集约利用控制标准
10、、开发区土地集约利用的划分标准与土地集约利用相关的划分标准资料基础上确定出开发区工业用地集约利用水平的评价标准（如表2）.、开发区工业用地集约利用水平主要影响因素（1）开发区的发展阶段开发区所处发展阶段是影响工业用地集约利用水平的重要因素。成立时间较早,基本建成并且发展较快的开发区，土地集约利用度综合分值较高；反之，则较低。开发区应根据自身经济发展的历史阶段,经过合理的论证与分析，在充分考虑开发区的产业结构、区位特点以及生态环境保护的基础上，科学确定建设规模和发展速度，合理制定开发区规划;其次，开发区应从自身的经济、社会、资源环境等优势出发，明确未来发展目标和方向,充分发挥本开发区资源优势，突
11、出独具特色的产业。()土地利用结构土地利用结构是在整个土地面积中各类用地所占的比重。优化土地利用结构，提高开发区土地利用强度,从而提升土地节约集约利用整体水平。开发区应从已利用建设用地中挖掘内部潜力,重视利用本区域的有利资源、交通等条件，合理配置土地资源；对于用地指标远远低于国家规划指标标准下限的土地利用类型，如住宅用地、基础设施用地等应在土地资源供应政策上予以倾斜，逐步提高此类用地在开发区土地资源配置中的比例.此外，由于地面资源越来越紧张，开发区的发展又不可能无限制的向外扩张，开发区的发展可以把视野转向地下空间,既能扩大开发区的空间容量，保护耕地,提高土地资源集约化程度，又能解决环境质量恶化
12、等问题。(3)供应市场化程度开发区土地市场机制的完善，市场化程度的提高都有利于提高开发区土地利用的集约水平。开发区应完善土地市场机制,发挥价格机制在土地资源配置的作用，从而使土地资源得到高效利用；控制土地供应总量，在存量土地未充分利用之前,不允许新征或新占土地；在引进工业投资项目时，应加强对用地项目的审批;在确定项目用地规模大小时，可以聘请相关专家，根据工业项目的性质、规模、项目固定资产投资额的大小及项目的产出率等多项指标，综合确定出工业项目用地的规模；在工业企业用地项目选址时，应正确处理好项目用地需要与规划总体控制指标的矛盾，在符合规划总体指标控制要求的条件下,尽量满足项目用地要求.此外，还
13、可以根据现有数字化地籍资料建立一套完善的土地管理信息系统，推进开发区土地管理的信息化建设。（4)土地综合效益由于开发区工业用地集约利用是以提高微观经济效益为出发点，以获取更多的经济效益、环境效益、社会效益等宏观效益为最终目标的土地管理经营活动，因此，土地综合效益是影响开发区工业用地集约利用水平的正相关因素,且效果显著.对于已经建成的开发区，开发区应制定相应的政策,促进企业增加科技投入,通过技术、知识等的溢出效应提高开发区土地集约利用的总体水平；对于还未完成建设的开发区，在入区企业选择时,在严格考察企业的经营规模、注册资本、主导产品等信息的基础上,应尽量选择技术密集型企业,也可根据企业的投资强度
14、、产出规模，利税总额和科技含量适当的提高或降低入区门槛，从而更加有效地引导开发区土地利用由粗放化的模式向集约化的方向发展;开发区应引导企业之间形成低消耗、高产出、少排污、可循环的合作发展机制，大力提高资源综合开发和回收利用，积极创建各类固体废弃物分类回收和再资源化处理体系,从而提高“三废”的处理率和综合利用率。此外，各开发区工业主导行业及发展战略、区位优势等也对综合集约利用水平产生一定的影响，例如以航天、航空、新材料等高新技术产业、装备制造业等为主导产业的开发区,由于受到国家政策及省市政府的大力支持，开发区发展较快、工业用地固定资产投资强度和产出强度都较高，从而工业用地集约利用度综合分值较高；
15、反之,则较低。参考文献:1吴郁玲，曲福田,冯忠垒。我国开发区土地资源配置的区域差异研究J，中国人口资源与环境，2006（5）：112-116。2王梅。昆山开发区企业土地集约利用评价指标构建与应用研究J，中国土地科学，204(）:22273翟文侠，黄贤金，张强等。开发区土地集约利用研究J，地域研究与开发，2006(1）：1110。4陈逸，黄贤金，陈志刚等。城市化进程中的开发区土地集约利用研究J，中国土地科学，200（6）：1-16.乔伟峰，孙在宏.G辅助下的城市土地集约利用潜力评价方法研究以江苏苏州市为例J，国土资源科技管理，2004（):338。6吴郁玲，曲福田，姜海。江苏省开发区土地利用集约度的诱因分析。经济地理，07(1)：45147.7彭浩，曾刚。上海市开发区土地集约利用评价J。经济地理，2009,2（7).8西安市国土资源局经开分局，陕西华地房地产估价咨询有限公司。国家级西安经济技术开发区土地集约利用评价R，008.9西安市国土资源局，陕西华地房地产估价咨询有限公司省级陕西户县沣京工业园区土地集约利用评价，008。文中如有不足，请您指教！ /
