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1、. . . . 一、资产评估定义（一）资产的含义定义：资产评估中的资产涵指特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的资源。（接近于会计概念）特点： (1)为经济主体拥有或控制； (2)会给经济主体带来经济利益；() 资产必须能以货币计量。（二）资产的分类按流动性分类：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。按存在形态分类：有形资产和无形资产。按是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产。按是否独立存在分类：可确指资产和不可确指资产。按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。（四）资产评估要素p评估主体p评估客体p评估依据p评估目的p评估原则p评估程
2、序p评估价值类型p评估方法p评估假设p资产评估基准日（二）从资产评估假设的角度表述：继续使用价值公开市场价值清算价值四大假设（一）交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产交易条件等模拟市场进行估价。（二）公开市场假设公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或不受限制的条件下进行的
3、。买卖双方都能对资产的功能用途与其交易价格等做出理智的判断。（三）持续使用假设持续使用假设是对资产拟进入的市场的条件，以与在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设首先设定资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。并假设可以按交易现有用途继续使用。资产使用的方式：在用续用、转用续用、移地续用。（四）清算假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算评估通常要低于其他假设前提下同样资产的评估值。（二）资产评估经济技术原则（看书）1、预期收益原则。2、供求原则。3、贡献
4、原则。4、替代原则。5、评估时点原则。第二章1.重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来一样的材料、建筑或制造标准、设计、格式与技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象一样的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。练习：某待评估资产购建于2004年9月，账面原值为100000元，现评估其2008年9月2日的价值。当时该资产的价格指数为120，评估基准日该类资产的定基价格指数150，2004-2008同类资产环比价格指数分别为105
5、%，90.2%，110%，120%，则确定被估资产价值。被估重置成本=100000（150120）100=125000（元）或被估资产重置成本=1000090.2%105%110%120%=100000125=125000（元）与重置核算法相比，物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原成本和更新重置成本。一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元，年产量为8000台。现知待评估资产年产量为6000台。假定该仪器生
6、产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本为：待评估资产重置成本=6000800035000 =262500（元）计算公式（见笔记）第三章、机器设备评估F重置成本测算方法的选择（一般应遵循的规律）p对于目前仍在生产和销售的设备，采用核算法p对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能成本法（更新重置成本）p若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用物价指数法（复原重置成本）。注意：物价指数的选择。l进口设备重置成本构成pCIF（FOB+境外途中保险费+境外运杂费）p进口关税（进口完税价格适用税率）p增值税（进口轿车征收消费税）增值税（进口完税价格+关税+消费税）
7、增值税率消费税（进口完税价格+进口关税）（1消费税率）消费税率p银行手续费、p国运杂费、p安装调试费等。课堂练习被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来
8、5年中，设备利用率能够达到设计要求。试根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。第一步：计算该设备的重置成本：第二步：计算加权投资名义年限：2,996,370339,9008.82年第三步：计算加权投资实际年限： 8.8250%4.41年第四步：计算成新率: 5(4.415)100%53%第五步：计算功能性损耗:1,00012(133%)(P/A，10%，5)30,478元第六步：计算经济性损耗:该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求，故经济性损耗为0。第七步：计算评估值：评估值339,90053%30,478149,669元 第四章、房地产评估u房地产评估的原则合法原则最有效使用原则替
9、代原则 估价时点原则楼面地价p含义单位建筑面积地价。是平均到每单位建筑面积的土地价格p计算公式楼面地价土地总价格建筑总面积楼面地价土地单价容积率p意义思考：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件一样，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？例题某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3.75亿元/平方公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该
10、土地经开发后的价格。1、估算土地取得成本土地取得成本出让金拆迁费203050万元/亩750元/平方米2、估算土地开发成本土地开发成本3.75亿元/平方公里375元/平方米3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息750（16%）2137540%（16%）1.5137560%（16%）0.5192.7013.706.65113.05(元/平方米)4、估算开发利润开发利润（750375）10%112.5(元/平方米)5、计算土地价格土地单价750375113.05112.51,350.55(元/平方米)土地总价1,350.5580,0001
11、08,044,000(元)即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 p打分法计算成新率公式成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B G：结构部分的评分修正系数S：装修部分的评分修正系数B：设备部分的评分修正系数钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五层0.750.120.130.550.15
12、0.3六层七层以上0.80.10.1例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2注意：在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。示例2：在正常情况下，某房地产每年可获得有效毛收入30万元，需要营运费用10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估计
13、时点剩余使用寿命40年，计算该宗房地产的收益价格。解：示例3有一宗土地，出让年限为50年，资本化率为10%，预计未来五年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗地的收益价格。解： 课堂作业某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同
14、类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的 3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税与房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益5012900（110）486000（元）3、计算总费用（1）年管理费4860003.517010（元）（2）年维修费25009001.533750（元）（3）年税金2090018000（元）（4）年保险费25009000.24500（元）年总费用（1）+（2）+（3
