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1、土地增值税清算指南与纳税筹划开发产品定价技巧土地增值税纳税筹划技巧一、开发产品定价技巧：(一) 普通标准住宅避税临界点：例3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积 12000平方米，平均单位售价 2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金 324万元，房屋开 发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%教育费附加3%印花税率0.5 %。，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%1、 收入总额：2400万；2、 扣除项目金额(扣除利息支出100万)：(1 )取得土地使用权金额：324万(2) 房
2、地产开发成本：1100万(3) 房地产开发费用：(324+1100)X 10% = 142.4 万(4) 加计 20%除数：(324+1100)X 20% =284.8 万(5) 扣除营业税及附加：2400X 5%(1+7%+3% = 132万扣除项目金额合计：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万3、增值额：2400 - 1983. 2 = 416.8 万4、增值率：416.8 - 1983. 2 = 21.02%建造成本5、应交土地增值税：416.8 X 30% 0 = 125.04 万6、获利金额=收入一成本一费用一利息一税金=2400 324
3、 1100 100 132 125 = 619 万假设：降价到1975/平方米增值额=2370 1981.6 = 388.4 万；增值率=388.4 - 1981.6 = 19.6%小于20%免缴土地增值税。获利金额=2370 324 1100 100 130.4 = 715.6 万 多获利=715.6 619= 96.6 万计算免税临界点： 设销售收入总额为 X设不含息建造成本为 丫。于是：按照建造成本10 %计算的房地产开发费用为0.1Y ;财政部规定的加计 20%扣除额为0.2Y ;允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：XX 5%X( 1 + 7%+ 3%)= 0.055X计算：当增值
4、率为 20%寸，销售总额 X与建造成本Y的关系：X( 1.3Y+0.055X )( 1.3Y+0.055X ) 0.934X = 1.56YX = 1.67024Y即：增值率=20%时，售价为建造成本的 1.67024倍；当XV 1.67024Y时，增值率V 20%,根据税法规定，免交土地增值税。所以，我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下:利润少利润高1、 1.67024(免税临界点定价系数)不交土地增值税相对税负轻2、 1.82014(高收益最低定价系数)交土地增值税税负重上例建造总成本1424万元，单位建
5、造成本 1186.66元/平方米免税临界点定价=1186.66 X 1.67024 =1982.00元/平方米高收益最低定价=1186.67 X 1.82014 =2159.91元/平方米计算验证：(1)当定价为每平方米 1982.00元，销售总额为2378.40万扣除项目金额=1424X 1.3 + 2378.40 X 5.5%=1982.01 万增值额=2378.40 1982.01 = 396.39 万增值率=396.39 - 1982.01 = 19.9999%增值率V 20%，不交土地增值税。(2)当定价为每平方米 2160时，销售总额 2592.00万元：扣除项目金额=1424X
6、1.3 + 2592X 5.5%=1993.76 (万元)增值额=2592 1993.76 = 598.24 (万元)增值率=598.24 - 1993.76 = 30.01%交土地增值税=598.24 X 30%= 179.47 (万元)销售总额增加192.0万元，交土地增值税179.47万元，多获利=192.0 - 179.47 = 12.53 （万元）（二）非普通标准住宅免税临界点的计算计算：当增值率为 0时，销售总额X与建造成本Y的关系：X-（ 1.3Y+0.055X）（ 1.3Y+0.055X ）X-（ 1.3Y+0.055X ）= 0X = 1.37566Y当 X 1.37566Y，增值率即W 0,免交土地增值税。（三）经济适用房需要预征土地增值税吗？国办发200516号：经济适用住房建设单位利润要控制在3%以内。国税发201053号：除保障性住房外。河北省土地增值税管理办法（冀地税发200637号）第十二条：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定计算征、免土地增值税。以下“建造成本”均为不含息建造成本。土地增值税的增值率=增值额十扣除项目金额增值额=销售收入总额-扣除项目金额扣除项目金额=建造成本 +10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加
