土地供应及开发利用

《土地供应及开发利用》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地供应及开发利用（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、土地供应及开发利用主要三个方面：一、土地供应 ；二、土地开发利用；三、应注重把握的几点。一、土地供应（一）设施农用地的供应1.概念：依据土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）,设施农用地是指：直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应 附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。根据设施农用地特 点，从有利于规范管理出发，设施农用地具体分为生产设施用地和附属设施用 地。2.范围：（1）生产设施用地是指在农业项目区域内，直接用于农产品生产的设施用 地。包括：一是工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或 PC 板连栋温室用地等; 二是规模化养殖中畜禽舍

2、（含场区内通道）、畜禽有机物处置等生产设施及 绿化隔离带用地；三是水产养殖池塘、工厂化养殖、进排水渠道等水产养殖的生产设施用地； 四是育种育苗场所、简易的生产看护房用地等。（2）附属设施用地是指农业项目区域内,直接辅助农产品生产的设施用地。 包括:一是管理和生活用房用地：指设施农业生产中必需配套的检验检疫监测、 动植物疫病虫害防控、办公生活等设施用地；二是仓库用地：指存放农产品、农资、饲料、农机农具和农产品分拣包装 -1等必要的场所用地；三是硬化晾晒场、生物质肥料生产场地、符合“农村道路”规定的道路等 用地。3.供应： 农业设施的建设与用地由经营者提出申请，乡镇政府申报，县级政府审核 同意。按

3、以下程序和要求办理：（1）经营者申请。设施农业经营者应拟定设施建设方案，方案内容包括项 目名称、建设地点、用地面积，拟建设施类型、数量、标准和用地规模等；并 与有关农村集体经济组织协商土地使用年限、土地用途、补充耕地、土地复垦、 交还和违约责任等有关土地使用条件。协商一致后，双方签订用地协议。经营 者持设施建设方案、用地协议向乡镇政府提出用地申请。（2）乡镇申报。乡镇政府依据设施农用地管理的有关规定，对经营者提交 的设施建设方案、用地协议等进行审查。符合要求的，乡镇政府应及时将有关 材料呈报县级政府审核；不符合要求的，乡镇政府及时通知经营者，并说明理 由。涉及土地承包经营权流转的，经营者应依法

4、先行与农村集体经济组织和承 包农户签订土地承包经营权流转合同。（3）县级审核。县级政府组织农业部门和国土资源部门进行审核。农业部 门重点就设施建设的必要性与可行性，承包土地用途调整的必要性与合理性， 以及经营者农业经营能力和流转合同进行审核，国土资源部门依据农业部门审 核意见，重点审核设施用地的合理性、合规性以及用地协议，涉及补充耕地的， 要审核经营者落实补充耕地情况，做到先补后占。符合规定要求的，由县级政 府批复同意。4.要求：（1）明确设施农用地管理方式。生产设施用地和附属设施用地直接用于或 者服务于农业生产，其性质不同于非农业建设项目用地，依据土地利用现状 分类（GB/T 21010-2

5、007）,按农用地管理。兴建农业设施的，经营者应拟定设施建设方案，并与当地农村集体经济组 织签订用地协议。涉及土地承包经营权流转的，应先行依法签订土地流转合同。 兴建农业设施占用农用地的，不需办理农用地转用审批手续，其中，生产设施 占用耕地的，生产结束后由经营者负责复耕，不计入耕地减少考核；附属设施 占用耕地的，由经营者按照“占一补一”要求负责补充占用的耕地。（2）合理控制设施农业附属设施用地规模。进行工厂化作物栽培的，附属 设施用地规模原则上控制在项目用地规模 5%以内，但最多不超过 10 亩；进行 规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模 3%以内，但最多不 超过 20亩；规模

6、化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模 7% 以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但 最多不超过 15亩；水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模 7% 以内，但最多不超过 10 亩。（3）严格把握设施农用地范围。在以农业为依托的休闲观光项目以及各类 农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加 工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。确 需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，因设施农业项目发展需要， 申请按建设用地使用土地的，

7、可按建设用地管理，并依法办理建设审批手续。（4）引导设施农业合理选址。根据农业发展规划和土地利用规划，在保护 耕地、合理利用土地的前提下，积极引导设施农业发展。设施建设应尽量利用 荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置的土地，不占或少占耕地，严禁占用基 本农田。确需占用耕地的，也应尽量占用劣质耕地，避免滥占优质耕地，同时 通过工程、技术等措施，尽量减少对耕作层的破坏。（5）加强设施农用地监督管理。 一是切实加强设施农用地的用途管制。经营者要坚持农地农用的原则，按 照协议约定使用土地。二是建立设施农用地监管的共同责任机制。市、县国土资源部门、农业部 门和乡镇政府都应将设施农用地纳入日常管理，建立制度

8、，分工合作，形成联 动工作机制。三是设施农用地使用纳入土地巡查和卫片执法检查范围。县级国土资源部 门和乡（镇）国土所在土地巡查中要对设施农用地开展巡查，对不符合规定要 求使用土地的，做到早发现、早制止、早报告、早查处。四是严肃查处设施农用地中违法违规用地行为。市县国土资源部门在设施 农用地跟踪监管、土地巡查和卫片执法检查中，发现违法违规用地行为的，应 严肃查处。对于未经审核同意的设施农用地，要依法依规进行处理。不符合设 施农业用地规定的，要恢复土地原状；符合规定的，处理到位后确需用地的， 按规定完善用地手续。2.农村集体建设用地的使用范围：中华人民共和国土地管理法第四十三条规定，任何单位和个人

9、进行建 设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村 民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡 （镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。这规定了经过批准可以使用农民集体所有土地的三类建设：（1）乡镇企业建设使用本集体经济组织农民集体所有的土地。包括乡（镇） 办企业使用本乡镇集体所有的土地，村办企业使用本村集体所有的土地。村民 组办企业使用本村民组集体所有的土地。这就规定，今后，乡镇办企业不能使 用村或村民组所有的土地，村办企业也不能使用村民组所有的土地。但是，村 或村民组可以用本集体所有的土地与其他单位和个人联办企

10、业。除此之外，兴 办乡镇企业也应当申请使用国有建设用地。（2）农村村民建设住宅使用本集体经济组织农民集体所有的土地。即村民 建住宅使用本乡或本村、村民组所有的土地，村民不能申请其他乡或村、村民 组所有的土地。城市居民也不得到农村申请使用农民集体所有土地建设住宅。 这既保证了农村宅基地属于村农民集体经济组织所有，又防止利用申请宅基地 搞别墅，搞房地产。除上述规定外，建住宅也应当申请使用国有土地，或购买城市统一建设的住宅。（3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。乡（镇） 村公共设施包括：乡村级道路、乡村级行政办公、农技推广、供水排水、电力、 电讯、公安、邮电等行政办公、文化科

11、学、生产服务和共用事业设施，公益事 业包括学校、幼儿园、托儿所、医院（所）、敬老院等教育、医疗卫生设施。这 些设施无论是使用本集体所有，还是其他集体所有的土地，经过批准都是允许 的即乡镇公共设施和公益事业的建设可以使用村或村民组集体所有的土地， 村公共设施和公益事业建设可以使用村民组或其他村农民集体所有的土地。3.供应（1）乡镇企业建设用地。乡（镇）办企业使用本乡镇集体所有的土地，村 办企业使用本村集体所有的土地，村民组办企业使用本村民组集体所有的土地， 均应当向县级以上地方人民政府国土资源部门提出申请，国土资源部门根据有 关规定审查后，按规定的批准权限报批。涉及占用农用地的，应当先办理农用

12、地转用审批手续。（2）村民宅基地建设用地。国土资源部关于印发关于加强农村宅基地管 理的意见的通知（国土资发2004234 号）要求：“严格宅基地申请条件。坚决 贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户职能拥有一处宅基地，面积不得 超过省（区、市）规定的标准”。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集 体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期限满 无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农 村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。（3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地。乡（镇）村公共设施和公 益事业建设使用农民集体所有的土地，应当经

13、乡（镇）人民政府审核后，向县 级以上人民政府国土资源部门申请。按规定的批准权限批准。涉及占用农用地 的，应当先办理农用地转用审批。使用其他集体所有土地的，应当给予补偿或 调换土地。使用农民承包经营权的，农民集体经济组织应当给予安置。三）国有土地使用权划拨1.概念： 国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳 补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给使用者使用 的行为。2.特点：（1）以划拨方式取得土地使用权的，没有期限的规定；（2）以划拨方式取得土地使用权的，不得从事转让、出租、抵押等经营活 动。如果需要转让、出租、抵押的，应当办理土地出让手续或经政府批

14、准。土 地使用者不使用土地时，由政府无偿收回；（3）划拨土地使用权用途不得改变，要改变须经批准；（4）以划拨方式取得土地使用权的，包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿 费用和无偿取得两种形式；（5）取得划拨土地使用权，必须经过县级以上人民政府核准并按法定程序 办理手续。3.范围 根据土地管理法、中华人民共和国房地产管理法和划拨用地目录 的规定，下列建设用地可采取划拨方式供地：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。（四）国有土地使用权有偿使用1.概念： 国有土地有偿使用是指国家将一定

15、时期内的土地使用权提供给单位和个人 使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳 土地有偿使用费的行为。2.特征：我国的土地有偿使用制度是在不改变土地公有制的前提下，实现土地产权 的市场交易，将土地使用权同所有权分离，并可采取招标、拍卖、挂牌、协议 等方式将土地使用权有偿有限期的出让给土地使用者，土地使用者的土地使用 权在使用年期内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，合法权益受法律 保护。3.方式：我国国有土地使用权有偿使用方式主要有：土地使用权出让、租赁、作价出 资（入股）、授权经营四种方式。（1）土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土 地使

16、用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让方式是国有土地使用权有偿使用的主要方式，对所有土地和产业类型都适 用。（2）国有土地租赁：是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与 县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租 金的行为。租赁方式同样是法定的国有土地使用权有偿使用方式，是出让方式的重要 补充，除商业性房地产开发外，其他土地有偿使用可采用出让，也可采用租赁 方式。（3）国有土地使用权作价出资或者入股：是指国家以一定年期的国有土地 使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用 权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。土地使用权由该股份 有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土