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2、宅宅市场运运行状况况分析20100年作为为政策调调控最为为“严厉”的一年年，其严严厉程度度超过以以往任何何时候；也有人人说，220100年是政政策最为为“尴尬”的一年年，频频频出台的的政策背背后，却却是人们们对房价价无法止止涨的叹叹息。经经历了近近半年的的政策调调控之后后，20010年年的北京京楼市终终于迎来来了“岁末”的大幕幕。细品品当下的的市场，既既没有出出现大规规模的打打折促销销，也没没有出现现全民抢抢购的热热闹场面面，有的的只是市市场各方方对楼市市前景的的种种猜猜测。1 宏观政策策篇1.1概概述：调调控力度度空前，经经济手段段和行政政措施并并用为遏制房房价过快快上涨，220100年中央
3、央出来了了一系列列房地产产调控政政策，经经济手段段和行政政手段并并用，从从抑制需需求，增增加供给给，加强强监管等等方面对对全国房房地产市市场进行行了全方方位的调调控。其其中，经经济手段段包括不不断的强强化和严严格实施施差别化化的信贷贷和税收收政策，提提高首套套购房和和二套住住房的首首付款比比例及贷贷款利率率，停止止对家庭庭第三套套住房的的贷款等等；行政政措施方方面，北北京市率率先开始始施行限限定家庭庭购房套套数，以以及限制制外地人人口的购购房贷款款，同时时在调整整土地供供应结构构及土地地出让门门槛的同同时，加加强对“囤地”、“炒地”等行为为的严格格治理。可可以看出出，在经经历了房房价飙升升的一
4、年年后，220100年各项项政策的的持续出出台和逐逐步落实实体现出出了政府府对遏制制房价过过快上涨涨的决心心，纵观观全年调调控政策策，对包包括购房房者、开开发企业业、商业业银行以以及地方方政府在在内的各各相关行行业主体体的行为为均产生生了一定定程度的的影响，综综合调控控力度可可谓空前前。回顾20010年年房地产产政策的的变化，可可大体分分为三个个阶段，各各阶段的的代表性性政策及及市场变变化如下下：1 -44月，第第一轮调调控。220100年1月月10日日国务院院办公厅厅出台关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知（“国十一条”），一个月之后，北京市住房和城乡建设委员会等11个相关职能部
5、门联合发了“北京版国十一条”细则，政策主旨增加保障房和普通商品房的有效供应，抑制投资投机性购房需求，也由此拉开了本年度房地产市场调控的序幕。但随后的几个月的市场并未因此降温，在调控力度明显加强的大背景下，北京房地产市场仍在逆市而上，房价的持续走高，土地市场上“地王”数据仍在持续刷新，这也直接导致了接下来“国十条”的出台。4-9月月，第二二轮调控控。20010年年4月117日，国国务院出出台关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知（“国十条条”），随随后我市市出台“京十二二条”更是将将抑制不不合理购购房需求求作为调调控重点点。其中中，停止止对第三三套住房房发放贷贷款、针针对本市市户籍
6、和和外来人人口的“限购令令”都意指指多套房房产投资资和纯粹粹的投机机行为。之之后的几几个月，随随着信贷贷、土地地、税收收等政策策的逐步步落实，北北京楼市市在5-8月显显著降温温，投资资客离场场，房源源增多，议议价空间间也逐步步加大，消消费者在在如此严严厉的管管理手段段之下，大大多数出出现“观望”情绪。9月市场场回暖迎迎来第三三轮调控控。在经经过了二二季度调调控政策策的适应应期后，220100年三季季度北京京市房地地产市场场成交量量逐月上上升，市市场回暖暖迹象明明显。房房价的再再度上扬扬导致政政府在国国庆节前前出台相相关政策策，9月月29日日，银监监会协同同央行下下发关关于完善善差别化化住房信信
7、贷政策策有关问问题的通通知，统统一将首首套房的的首付款款比例提提高至330%，并并同时出出台政策策取消了了先前对对房产交交易环节节中契税税缴纳的的优惠，在在整体宏宏观调控控的大环环境下，进进一步影影响了部部分购房房者的积积极性，业业内将其其统称为为“9.229新政政”。1.2政政策调控控方向u 抑制投资资投机需需求一是差别别化信贷贷政策。4月17日，“国十条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；9月29日，银监会联合央行发文规定，首套购房的贷款首付款比例调整到30%以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。4月的“国十条”
8、和“9.29新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格的规定，调控力度史无前例，严厉打击投资投机性需求。二是限购购政策。为为落实“国十条条”，北京京于4月月30日日出台了了“国十条条实施细细则”，规定定北京家家庭只能能新购一一套商品品住房；除此之之外，111月44日住建建部还出出台相关关政策，对对外资机机构和个个人购买买国内房房产进行行了相关关限制。三是上调调住房公公积金贷贷款利率率，对使使用公积积金贷款款购买多多套住房房进行限限制。220100年四季季度，住住建部分分别在110月和和12月月两次发发布关关于调整整住房公公积金存存贷款利利率的通通知，经经过两次次上调后后，五年年期以下下（
9、含五五年）及及五年期期以上个个人住房房公积金金贷款利利率分别别为3.75%和4.30%；111月2日日，住建建部、财财政部、央央行及银银监会联联合发布布了关关于规范范住房公公积金个个人住房房贷款政政策有关关问题的的通知，对对住房公公积金的的使用、贷贷款首付付款比例例及利率率做了严严格的规规定，北北京市在在此政策策基础上上进一步步提高了了对二套套购房贷贷款申请请的限制制，即申申请二套套购房贷贷款的家家庭人均均住房面面积不得得超过228.881平方方米。目目前公积积金贷款款除首套套90平平方米以以下住房房的首付付款比例例不得低低于200%以外外，其他他政策与与商业贷贷款政策策保持一一致，进进一步表
10、表明了中中央政府府加大信信贷政策策力度以以强化房房地产调调控的意意愿。u 增加住房房特别是是保障房房供应19988年住房房制度改改革的目目标之一一就是建建立和完完善以经经济适用用房为主主的多层层次城镇镇住房供供应体系系，对不不同收入入家庭实实行不同同的住房房供应政政策，通通过调整整住房投投资结构构，重点点发展经经济适用用住房，加加快解决决城镇住住房困难难居民的的住房问问题。而而近几年年保障房房供应的的不足，商商品房价价格节节节攀升，使使得中低低收入家家庭住房房难的问问题越突突出，因因此，中中央政府府在20010年年保障房房建设提提高到了了前所未未有的高高度，具具体相关关政策如如下：第一，大大幅
11、增加加土地供供给，提提高保障障房用地地比重。2010年1月21日，国土资源部提出，申报住宅用地当中，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用的比例不得低于70%；4月17日“国十条”也强调了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。土地抑制都是住房建设的基础，确保了土地供给，有利于保障房建设的工作展开。第二，通通过减免免税费，鼓鼓励保障障房建设设。为落落实“国十条条”精神，加加快发展展公共租租赁住房房，6月月8日，住住建部、国国土局等等7部位位联合出出台了关关于加快快发展公公共租赁赁年住房房的指导导意见，指指出对公公共租赁赁住房的的建设和和运营给给予税收收优惠。根
12、根据指指导意见见，财财政部和和国税局局下发通通知，对对公租房房建设用用地及公公租房建建成后占占地免征征城镇土土地使用用税、印印花税，对对经营工工作坊所所取得的的租金收收入免征征营业税税、房产产税等。保保障房面面对的是是中低收收入家庭庭，价格格受限制制，企业业在参与与建设和和运营的的过程中中利润较较低，给给予税费费减免优优惠能在在一定程程度上鼓鼓励企业业积极参参与保障障房建设设。第三，金金融支持持保障房房建设。55月国务务院关关于鼓励励和引导导民间投投资健康康发展的的若干意意见，支支持和引引导民间间资本投投资建设设经济适适用住房房、公共共租赁住住房等政政策性住住房。66月住建建部等77部委联联合
13、出台台的关关于加快快发展公公共租赁赁住房的的指导意意见中中提到鼓鼓励金融融机构发发放公共共租赁住住房中长长期贷款款，支持持符合条条件的企企业通过过发行中中长期债债券的方方式筹集集资金，专专项用于于公共租租赁住房房建设和和运营。金金融支持持措施的的出台将将拓宽保保障房建建设的资资金来源源渠道，在在一定程程度上鼓鼓励了企企业参与与保障房房的建设设。u 加强市场场管理，促促进房地地产市场场健康发发展除以上政政策外，220100年政府府还出台台了一系系列政策策，在企企业管理理、土地地开发、商商品房交交易等环环节加强强管理，规规范房地地产企业业和相关关人员行行为，促促进房地地产市场场健康发发展。（见见表
14、二）融资环节节：4月月“国十条条”要求，商商业银行行要加强强对房地地产企业业开发贷贷款的贷贷前审查查和贷后后管理，对对违规企企业暂停停批准其其上市、再再融资及及重大资资产重组组活动。11月12日，银监会发布通知，要求个信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，加强信托资金运通监控，这些措施的出台也使得一些房地产开发企业的融资难度和资金压力渐渐增大。土地开发发环节：进一步步加强土土地供应应管理，确确保保障障房及中中小套型型普通商商品房用用地，开开展房地地产用地地突出问问题专项项审查，并并对一些些违规企企业制定定了明确确的惩罚罚措施，对对违规的的房地产产开发企企业，加加大曝光光和处罚罚力度
15、，并并暂停其其新购土土地。33月的“国土119条”指出，土土地出让让保证金金不得低低于出让让最地价价的200%，并并在合同同签订后后一个月月内必须须缴纳出出让价款款的500%，从从而提高高土地出出让门槛槛。另外外，在调调整土地地供应结结构的同同时，明明确了针针对房地地产用的的专项检检查时间间表，在在加大土土地供应应总量的的同时，严严格执行行打击“囤地”，以提提高土地地的有效效供应量量。商品房交交易环节节：加强强交易秩秩序监管管力度，对对存在“捂盘惜惜售、囤囤积房源源、哄抬抬房价”等行为为的房地地产开发发企业，问问题严重重的要取取消经营营资格；本季度度10月月份出台台的北北京市商商品房预预售资金金监督管管理暂行行办法，加加强商品品房预售售资金管管理，这这些措施施强化了了商品房房交易市市场的管管理，目目的在于于促进商商品房未未来市场场建健康康平稳运运行。表二：220100年加强强房地产产市场管管理主要要相关政政策政策法律律法规颁布文号号发文日期期实施日期期发文单位位政策主要要内容关于促促进房地地产市场场平稳健健康发展展的通知知国办发（220100）4号号20100年1月月7日中华人民民共和国国国务院院办公厅厅整顿房地地产市场场秩序；进一步步加强土土地供应应管理和和商品房房销售管管理；加加强市场场监测关于加加
