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1、房地产企业的权变经营与创新发展近年来，在在中国的的主要行行业中，很很少有哪哪一个经经历过像像房地产产业这样样频繁的的政策调调控。自自20003年CBCCM开始始监测中中国房地地产上市市公司竞竞争力以以来，房房地产业业的宏观观调控政政策就一一直没有有停止过过：20003年年，面对对趋热的的房地产产市场和和攀高的的房价，中中央政府府开始紧紧缩房地地产信贷贷政策及及城市土土地批租租政策；20004年，为为了控制制局部房房价飙升升，中央央继续加加大力度度核查城城市土地地批租，并并强调打打压投机机炒房；20005年，以以两个“国八条条”为代表表的“房地产产新政”决心要要消除部部分中心心城市的的房地产产“
2、泡沫”；20006年，“国六条条”及其实实施细则则强力出出台，更更决心要要改变中中国房地地产业的的供给结结构。频繁出台的的房地产产调控政政策，让让房地产产企业的的生存环环境不断断变化。尽尽管从长长期来看看，房地地产宏观观调控的的方向和和目的是是中国房房地产业业的持续续健康发发展，但但短期内内，这些些政策变变化给房房地产市市场带来来的冲击击也是相相当大的的。虽然然对这些些调控政政策的评评议各执执一词，但但若具体体观察每每一个房房地产企企业，所所展现在在大家眼眼前的，依依然是它它们权变变经营、顽顽强生存存的事实实。如果进一步步地考察察，在房房地产企企业权变变经营、顽顽强生存存的背后后，一直直持续的
3、的是中国国房地产产企业的的不断创创新。这这些创新新发生在在多个方方面，不不仅有房房地产设设计、建建设技术术上的创创新，也也包括房房地产金金融和营营销领域域的创新新。正是是在这样样的创新新实践中中，中国国的房地地产市场场才得以以实现真真正意义义上的发发展。一、房地产产市场的的变化趋趋势尽管近年来来中央一一系列稳稳定房价价的宏观观政策陆陆续出台台，20006年年上半年年又出台台了“国六条条”及九部部委细则则，意在在加强对对房地产产市场的的调控力力度。但但从20006年年上半年年的情况况来看，这这些房地地产调控控政策的的效应尚尚未显现现，甚至至一些中中心城市市的房地地产市场场持续升升温。比比如：根根
4、据北京京市统计计局20006年年8月发布布的二季季度北京京市企业业景气调调查报告告，全市市房地产产业企业业景气指指数继续续稳步上上升，达达到了1137.3，创创历史最最高水平平；从房房地产经经营指标标看，全全市商品品房销售售面积、空空置商品品房面积积和销售售价格等等指标均均在景气气区间运运行，且且比上季季度有不不同程度度的提高高。这正正如某房房地产公公司在其其年度报报告中所所阐述：政府在在房地产产市场增增长过快快时强力力调控是是毋庸置置疑的，而而中国房房地产市市场的长长期持续续增长也也是毋庸庸置疑的的。1.商品房房平均销销售价格格水平我国商品房房销售价价格的上上升过程程大致可可分为三三个阶段段
5、：（11）19888119933年的持持续上升升阶段。这这一阶段段商品房房销售价价格增速速不断提提高，从从19888年的的23.21%提高到到19993年的的29.84%。（2）19993119999年的持持续下降降阶段。这这一时期期商品房房销售价价格增速速连续回回落，到到19999年降降为-00.477%。（3）19999220055年的持持续上升升阶段。1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高，到2005年提高到19.46%。但在2004年之前价格增速上升幅度较小，属于缓慢提升阶段，从2004年开始大幅度提升。国家统计局局公布的的数据显显示，220066年上半半年700个
6、大中中城市房房屋销售售价格同同比上涨涨5.66%（6月份700个大中中城市房房屋销售售价格同同比上涨涨5.88%），涨涨幅比上上年同期期回落33.3个个百分点点。但事事实上，这这种回落落更多由由区域房房产价格格不平衡衡所导致致。由于于上海以以及江浙浙等地区区房价在在这一阶阶段没有有出现明明显上涨涨，从而而拉低了了全国均均价。上上海以及及江浙地地区，220055年下半半年出现现了因宏宏观调控控带来的的房价回回落，由由于这些些地区房房地产份份额占全全国比重重较大，从从而在很很大程度度上影响响了全国国的价格格上涨水水平。如如果单独独来看，2006年上半年，北京和广东的房价上涨幅度仍然是非常大的。2.
7、房地产产开发投投资增长长情况2006年年的上半半年，我我国房地地产开发发继续保保持了较较快的发发展势头头，前77个月完完成投资资94111亿元元，同比比增长了了24%。分地地区来看看，20006年年上半年年房地产产投资仍仍然主要要分布在在北京、上上海、江江苏、浙浙江、广广东这几几个地区区，这与与20005年的的分布情情况基本本一致，而而且投资资额均有有一定幅幅度的增增加。从增长速度度上看，2005年下半年以来，尽管在全国范围内的房地产投资增长速度基本保持稳定（20%左右），但在不同地区增长情况大不相同。其中，北京、广东、福建、辽宁的房地产投资增长速度较大幅度增加，而上海、浙江、江苏、海南、陕西
8、等地的房地产投资增长速度较大幅度下滑。3.房屋供供给面积积增长幅幅度1998年年以来，全全国房地地产施工工面积、竣竣工面积积都保持持了持续续快速的的增长，到到20004年，各各类指标标的增速速均达到到了近年年来的最最高水平平。但受受房地产产新政的的影响，2005年全国房地产施工面积和竣工面积比上年均有所回落。2006年以来，由于信贷增加、货币供给宽松、土地开发期限的出台，并且由于上年基数较低等因素的影响，房屋施工面积和竣工面积增长都比上年同期有较大幅度的反弹。2006年前6个月，全国商品房施工面积140552万平方米，增长20.9%，竣工面积13391万平方米，增长20.4%，分别比上年同期提
9、高了2.1和4.1个百分点。4.房屋供供给结构构的变化化受市场引导导和宏观观调控政政策的共共同影响响，20006年年房地产产开发投投资中一一个可喜喜变化是是投资结结构趋于于优化，住住宅投资资增长明明显加快快，特别别是经济济适用房房开发投投资由上上年的负负增长114.66%转变变为增长长6.11%，增增幅提高高了200.7个个百分点点。同时时，商业业营业用用房投资资增幅比比上年同同期回落落3.11个百分分点，办办公楼投投资比上上年同期期回落33个百分分点，其其他投资资增幅回回落222.6个个百分点点。与上上述增速速相对应应，住宅宅投资占占房地产产业投资资的比重重由20005年年67%上升到到20
10、006年的的69%，提高高了两个个百分点点，而办办公楼、商商业营业业用房和和其他投投资所占占比重分分别比上上年同期期降低00.3、0.33和1.55个百分分点。住住宅投资资尤其是是经济适适用房开开发投资资增长加加快，说说明房地地产市场场供给结结构正在在向宏观观调控预预期的方方向发展展。5.区域房房地产市市场的对对比分地区来看看，由于于东部经经济发达达地区土土地资源源偏紧、价价格高和和房地产产市场竞竞争激烈烈，使一一些房地地产开发发商将开开发重点点向中、西西部转移移。房地地产开发发的地区区结构开开始发生生变化，尤尤其中部部地区房房地产开开发投资资增长更更加迅速速。上半半年中部部地区房房地产开开发
11、投资资在上年年增长近近35%的基础础上，220066年又实实现了335.55%的高高增长，增增幅比上上年同期期提高00.7个个百分点点。比较较而言，东东部地区区增幅仅仅比去年年同期提提高1.4个百百分点。中西部主要要省市房房地产投投资增长长速度的的差异。以以北京、上上海、广广东为代代表的东东部省市市房地产产投资增增速基本本上都低低于200%，只只是在220066年第二二季度以以后北京京和广东东地区的的增速才才超过这这个水平平，但仍仍然低于于25%。反观观以天津津、辽宁宁、重庆庆、陕西西为代表表的中西西部省市市，在此此期间房房地产投投资增长长速度基基本上都都高于220%。二、房地产产企业的的权变
12、经经营频繁出台的的房地产产调控政政策，让让房地产产企业的的生存环环境不断断变化。尽尽管从长长期来看看，房地地产宏观观调控的的方向和和目的是是中国房房地产业业的持续续健康发发展，但但短期内内，这些些政策变变化给房房地产市市场带来来的冲击击也是相相当大的的。虽然然对这些些调控政政策的评评议各执执一词，但但若具体体观察每每一个房房地产企企业，所所展现在在大家眼眼前的，依依然是它它们权变变经营、顽顽强生存存的事实实。当效率和增增长率被被适当强强调的时时候，220066年的CBBCM房房地产业业排行榜榜出现了了一些新新的变化化。从综综合竞争争力来看看，此前前几个年年度中由由“万科”、“陆家嘴嘴”、“金融
13、街街”、“招商局局”等一些些大型房房地产企企业牢牢牢占据的的前十名名名单，如如今已是是面目全全非，曾曾经并不不出众的的“新城B股”、“G实发展展”、“G栖霞”、“G阳光”、“亿城股股份”、“海泰发发展”成为年年度房地地产综合合竞争力力前100强的新新秀（见见表7-3）。另另一方面面，也仍仍然有一一些往年年排名靠靠前的房房地产企企业留在在本年度度的前110名行行列，比比如“G万科A”、“G金融街街”、“金地集集团”、“G中企”；而“恒大地地产”、“G招商局局”、“G陆家嘴嘴”这几家家企业本本年度退退居第二二梯队第1120名名之间。还还有一些些在以往往年度排排行榜中中表现较较好的企企业，在在本年度
14、度的CBBCM房房地产排排行榜上上出现很很大幅度度的滑落落，它们们包括“G天创”、“G天鸿宝宝”、“中远发发展”。1.规模竞竞争力当然，如果果以“规模”为重的的话，一一些在往往年CBBCM排排行榜上上表现优优秀的房房地产公公司能够够继续保保持领先先。表77-4就就是本年年度的“企业规规模200强”，其中中“G万科A”仍居居第一，随随后依次次是“G招商局局”、“金地集集团”、“G中企”、“G陆家嘴嘴”，而综综合竞争争力排名名第一的的“新城B股”在这里里位居第第八。在“企业规规模200强”中排名名第一的的万科为为专业化化房地产产公司，主主要产品品为商品品住宅，已已经初步步形成了了以长江江三角洲洲、
15、珠江江三角洲洲和环渤渤海地域域为主，以以其他区区域经济济中心城城市，如如武汉、成成都，为为辅的“3+XX”跨地地域布局局。20005年年度万科科业务进进展顺利利。顺应应宏观调调控的形形势，万万科贯彻彻“现金为为王”的策略略，加快快项目销销售，并并在20005年年中期，调调减全年年开工和和竣工计计划，以以减少现现金支出出。这一一调整取取得明显显的效果果，保证证了万科科业务开开展的灵灵活度。2005年全年万科实际完成开工面积259.3万平方米，竣工面积217.4万平方米。当年公司销售面积231.8万平方米，销售收入139.5亿元，分别较上年增长41.5%和52.3%。期末结算面积176.9万平方米
16、，结算收入103.8亿元，结算成本67.2亿元，同比分别增长23.4%、39.1%和31.3%；毛利率约为29.22%，比上年增加3.47个百分点。根据中国房地产信息网公布的数据，2005年全国商品住宅销售总额为14896.05亿元，依此口径销售收入计算，万科在全国的市场占有率为0.94%。万科在20005年年内大力力推进产产品与服服务创新新，以引引领行业业变革，并并培植自自身未来来的核心心竞争力力。深圳圳公司第第五园项项目“原创现现代中式式住宅”的全新新设计理理念受到到了客户户与市场场的高度度认同。天天津水晶晶城住宅宅小区一一期工程程获得专专业最高高奖项“第五届届詹天佑佑土木工工程大奖奖”。沈阳阳新榆公公馆项目目采用成成熟产品品复制，从从土地获获取到首首期销售售的时间间比公司司其他项项目平均均时间缩缩短了88个月，实实现了万万科在“均好中中加速”、提升升开发效效率上的的突破。万万科物业业在全国国16个城城市展开开统一行行动，
