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1、房地产基础知识资料（入职培训用）一、 地产与房地产1、地产： 指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。2、地产的类型及其土地使用年限类型 ：居住用地 、工业用地、仓库用地、交通用地 、市政用地 、 商业服务用地、公共绿化用地、港口 码头用地、军事用地、教科文卫设施用地、其他用地各类用途的土地使用权出让最高年限 ：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、 体 育用地五十年 ；商业、旅游、娱乐用地四十年；3、房地产的概念： 指土地上、土地上的房屋等建筑与构筑物，以及固定在土地和建筑物上不可分离的部 分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等） 。房地产又称不
2、动产或物业。房地产有三种表现形态， 即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一。4、房地产的特征 自然特征：位置的固定性、使用的耐久性、资源的有限性、物业的差异性 经济特征：生产周期长、资金密集性、相互影响性、易受政策限制性、房地产的增值性二、 建筑名词解释基本术语1、住宅 ： 就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可称为住宅。可 供人们居住的房子，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。2、居住区用地 ：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。3、宗地图 ：宗地图包括土地使用合同书附图及房地产登记附图。它反映一宗地的基本情况。包括： 宗地权属界
3、线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。4、红线图 ：是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地 面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。5、三通一平（净地） ：水，电，路 （通 ），场地平整。6、七通一平（熟地） ：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。7、容积率： 总建筑面积与土地总面积之比。8、建筑基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。（建筑物首层的建筑面积）建筑基地面积：指根据用地性质和使用权属确定的建筑项目项目的使用场地，该场地的面积称为基
4、地 面积9、总建筑面积 ： 整个建筑每一层加起来的面积总和。10、得房率： 是套内建筑面积和住宅面积之比。11、绿化率 : 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。12、建筑密度 ：即建筑覆盖率，是指在一定用地范围内所有建筑物的基底面积与基地面积之比。13、建筑高度 ：是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。14、层高 : 本层地面至上一层地面的高度，标准层高为2.8 米。15、净高 : 本层楼地面与本层顶的高度。净高 +楼板厚度 =层高。16、承重墙 ：是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体，在项目图上为黑色墙体，打掉会破坏整 个建筑结构；承重墙是经过科
5、学计算的，如果在承重墙上打孔装修，就会影响建筑结构稳定性，改变 了建筑结构的体系。是非常危险的事情，非专业设计人员最好不要改变承重墙。17、非承重墙： 指不支撑着上部楼层重量的墙体， 只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在 项目图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响。18、户型 ：房型结构 ，如几房几厅几卫几阳台。19、预置板 ：指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造 价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用。20、现浇板 ： 指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。21、期房 ：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止
6、，所出售商 品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花” ，这是 当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地 产项目。22、现房 ：是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑 项目、配套项目，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑项目质量验收、规划竣工验收、环卫环保 验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买 现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。23、毛坯房 （清水房）：毛坯房又称为“初装修房” ，
7、这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面 仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修 项目。24、精装修房 ：是指房屋交钥匙前，装修一次到位；所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨 房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。 ”通常我们称之为“精装修” 。25、玄关 ：指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、脱衣或从室内去室外整貌 的缓冲空间，也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。玄关的作用：视觉屏障作用；较强的使用功能；保温作用26、凸窗 ：指位置与主墙体有一定的横向距离，而不是传统的安装在墙体中间的窗户。通常也称为阳 光
8、窗、飘窗。因为 凸窗在立面上只是窗户范围往室外飘出，依照现在建筑面积计算的规定，采用飘 窗来增大室内空间不会计入建筑面积。27、开间 ：住宅设计中，即住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间 的实际距离，故又称开间。28、进深 ：指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。在建筑学上 是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。29、日照间距 ：指前后（南北）两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持 的一定间隔距离。建筑间隔系数（指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高 度的倍数）不得小于
9、 1:1.2。30、地下室 ：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2 者。31、半地下室 ：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3，且不超过 12 者。32、复式 ：是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。特点： 复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和贮藏用，户内居住 面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。房地产建筑形态1、低层 ：低层房屋是指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 1-3 层建筑物，如平房、别墅等。 特点 ：一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的 舒适度、
10、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用 率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。独栋别墅 ：单楼独栋的别墅即是独栋别墅，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很 强的独立式住宅，表现为上下前后左右都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。 这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 其主要特点表现为私密性强，市场 价格较高，定位多为高端品质，一般有很好的环境配套。双拼别墅 ：是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 特点： 1） 与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，
11、最关键是降低了社区密度， 增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2）是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强 户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了City house 和 Townhouse 兵营式排列的呆板面孔。3）双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多， 通风不会差，重要的是采光和观景。联排别墅 :又称 TOWNHOUSE ，有天有地，每户独门独院，设有1 至 2 个车位，还有地下室。它是由几幢单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平 面设
12、计和独立的门户。特征： 1）价位相比较别墅较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。2）具备别墅的生活体验在欧洲原始意义上的 Townhouse 是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的， 因为沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在 3 层至 5 层，而立面式样则体 现为新旧混杂，各式各样。 Townhouse 现在在很多国家和地区已非常普及，因为离城很近、方便上班 及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段住宅郊区化的一种代表形 态。2、 多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 - 7层，一般采用砖混结构，
13、少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格（房型 ）整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。 与高层相比， 多层房屋公用面积少， 得房率相应提高， 这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。3、小高层 ：人们一般把 8层至 12、 13 层的建筑称为“小高层” 。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结 构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年 限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地 成本相对下降，4、高层 ：超过一定高度和层数的多层建筑。1972 年国际高层建筑会议将高层建筑分为 4 类：第一类为916层（最高50
14、米）第二类为1725层（最高75米）第三类为2640层（最高100米） 第四类为40层以上（高于100米）5、超高层 ： 30 层以上的建筑称为超高层。高层住宅 和多层住宅 的优缺点： 一般来说多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南，建造 成本低，一般售价不高，得房率较高。高层住宅一般地段较好，因为地段好，地价较高，为降低楼板地价只能提高建筑容积率，往高空 发展。高层基础较复杂，结构要求高，十分坚固，但成本也高。高层配有电梯，人们进出较为便 利。高层建筑的中上楼层，视野开阔，通风采光极佳。但下部楼层较为压抑，采光较差。6、 板楼和塔楼（也叫点式楼）： 板式结构一
15、般户型通透， 例如多层住宅、高层板楼；塔楼（点式 楼）是围绕一个中心点，在一层内分布多户独立住房的户型。板楼四大优点：1 ）南北通透，便于采光通风 2）板楼均好性强3）管理成本不高4）住户得房率很高三、房地产结构材质1、砖木结构 ：房屋的一种建筑结构 .主要承重构件是由砖和木两种材料制成的因为力学项目与项目 强度的限制，一般砖木结构是平层 （1-3 层）。2、砖混结构 ：砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱） 是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基 础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵
16、墙传给横墙，另一部分则通过屋盖 和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要 求，通过计算来确定的。特点：（ 1 ）建造层数一般在 6 层以下，造价较低（ 2）抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。这类建筑物正逐步被钢筋混凝土 结构的建筑物所替代。3、框架结构 ：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，项 目质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受 力特点类似于竖向悬臂剪切梁， 楼层越高，水
