商业地产业态业种知识要点

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1、商业地产业态业种知识要点一、商业业态业种的解释1、所谓商业业态(commercial activities)是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战 略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、介格政策、销售 方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。2、业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业 种强调的是“卖什么”。国际大型连锁商店从本世纪初发展至今，其业种呈现多元发展，如 服装店，鞋店，食品店，药店，书店，五金店等。二、主要业态诠释购物中心购物中心是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或城乡结合地带，

2、由专业经营团队系统地有计划开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业 面积一般在10 万平方以上，空间呈纵向规划。 Shopping mall Shopping center百货商场是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业的商铺向顾客提供多种类、多 品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小 型综合经营的商店。综合超市 以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销及 平价销售的综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本有连锁发展战略。社区超市以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要销售食品饮品、日

3、用品等民生必需品，均采 用开架式陈列，统一出口收银。营业面积 300-2000 平方米不等，一般开在住宅社区较密集 的区域。仓储超市仓储商场（warehouse store）又称货仓式商场，1968年起源于荷兰，最具代表性的是，麦德龙”（makro），大多选址于郊区交界处；是一种集商品销售与商品储存于一个空间的零售形 式。这种商场规模大、成本低、价格实惠，场内极少豪华装饰，一切以简捷自然为特色。商 品采取开架式陈列，由顾客自选购物，商品品种多、场内工作人员少，既适宜零售购买又 适合批发销售。专业市场以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满 足消费者对某大类

4、商品的选择需求的零售型态，比如家居市场、电脑商城、通讯商场等。 如红星美凯龙。精品广场以经营国际一线、二线服装、箱包、皮具、饰品、鞋帽、手表重视产品质量及品牌，又称“质贩”卖场；多为高单价国际知名品牌，选点多在一级城市市中心精华地段，对物业 品质及购物环境要求极高，锁定金字顶端客群。名品折扣店又称奥特莱斯（outlets），专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心， 因此也有称为直销购物中心。批发市场指销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。所谓再销售者是指二次及其以下的批发商和零售商；所谓产业用户是指从事生产和服务提供的营利性组织；所谓事业用户是指 不以再销售为目的，而是为

5、了业务或事业上的需要购买设备和材料的非营利性组织。 商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心及其 影响的地域范围），商业街地处城市中心，各类商品群集，顾客既能买到所需商品又能在 此品尝风味食品、享受综合服务。住宅区底层商业就是在高层住宅的第一、二层以商铺形式对外出售出租的业态，既解决了小区的商业配 套，又提升了产品的商业价值，是伴随住宅较多的一种商业形态。旅游商业业态是指在旅游风景区或者与旅游景点配套的满足旅游者“吃、住、行、游、购、娱”的商业业态。创新业态是在业态功能定位、

6、业态配比等方面跳出老的思路，在原有的基础上创造更新的亮点，以适合市场的需要，在业态的创新定位中往往伴随着富有个性的空间规划定位。二、商业业态的分析在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各 种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理 的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长 期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。类型及特点1、核心主力店核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极 强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创

7、造条件，保障持续经营成功的关键， 直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是 购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结：（1）超市属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、 交通要道、商业区，以居民为主要消费对象， 10分钟左右可到达。营业面积在1000平方 米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式， 出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。（2）大型超市实际营业面积 6000 平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务

8、的 综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等 购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。（3）百货商场根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。类型基本特点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖万式服务功能管理信息系统超市市、区商 业中心、 居住区辐射半径2 公里左右， 目标顾客 以居民为 主营业面积在 6000平方米以 下经

9、营包 装食品、 生鲜食 品和日 用品/食 品超市 经营包 装食品、 生鲜食 品和日 用品/食 品超市自选销 售，出入 口分设， 在收银 台统一 结算。营业时间12小时以上程度较咼大型超市市、区商 业中心、 城较结 合部、交 通要道 及大型 居住区辐射半径2 公里以上， 目标顾客 以居民、流 动顾客为 主实际营业 面积6000 平方米以上大众化 衣、食、 用品为 主，自有 品牌占 相当部 分,商品 在 4000 种左右， 实行低 价、批量 销售自选销 售，出入 口分设， 在收银 台统一 结算。设不低 于营业 面积40%的停 车场程度较高百货店市、区级目标顾客营业面积综合性，米取柜注重服程度较商业

10、中以追求时6000-200门类齐台销售务，设餐高心、历史尚和品位00平方全,以服和开架饮、娱形成的的流动顾米饰、鞋面售相乐等服商业集客为主类、箱结合方务项目聚地包、化妆式和设品、家庭施用品、家用电器为主大型超市市、区商业中心、城较结合部、交通要道及大型居住区辐射半径 2 公里以上， 目标顾客以居民、流动顾客为主实际营业面积6000 平方米以上大众化衣、食、用品为主， 自有品牌占相当部分，商品在4000 种左右，实行低价、批量销售自选销售，出入口分设， 在收银台统一结算。设不低于营业面积 40%的停车场 程度较高 百货店 市、区级商业中心、 历史形成的商业集聚地 目标顾客以追求时尚和品位的流动顾

11、客为主营业面积 6000-20000 平方米综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主 采 取柜台销售和开架面售相结合方式 注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目和设施 程度较 高 特点分析： 百货公司,是体现项目档次和特色展示窗口，应占据最佳的位置；其承租面积最大，通常在 万平方米以上，可贯穿于商场首层一4、5F；租金方面，大型综合百货的租金承受水平相 对较低，一般价位为 60-140 元左右。超市，通常放至底层以汇聚人流，并可使人流辐射 至其它楼层，具有向上辐射的功效；承租面积大，通常在5000 平方米以上，仅次于百货 公司，而租金承受水平较百货更低，单位租金通常在35

12、-90 元左右。2、主力店当前，购物中心主力店业态主要有连锁食品超市、连锁家电超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店等。类型承租水平楼层承租面积单位租金代表商家家电连锁低通常设置在较高楼层或设在3000平方米上地段好的店铺单位租金国美、五星、苏宁、铭可商住楼的整个裙楼70兀左右，地 段差的店铺 单位租金在50兀左右达、永乐等餐饮、娱乐城最低购物中心最高层或贯通商场的较咼楼层1000平方米以上莲香楼、星巴克、力美健大型中式酒楼低商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分3000平方米以上50-70阳光百味、绿岛阳光特点分析上述业态承租能力普遍较低，其中娱乐、美食城的承租能力最低，但对人流具有很好的 聚集作用

13、，通常设置在商场的较高楼层，这样既可以满足物业面积的需求，又可以很好的 将人流进行引导，提升周边商铺的价值；大型中式酒楼，所需面积较大，通常都在 3000 平方米以上，作为供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。 总之，主力店的设置应坚持将承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层 的布局原则，做到优势最大化，价值最大化。3、普通店通常可选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店或普通店。业种使用面积（mJ技术要求其他餐饮特色餐饮1000以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔油池

14、、广告位营业时间较长，充足的停车位。餐饮咖啡厅80-200上下水、电力、广告位店铺外有环境幽雅的庭 院，可将坐位散出来， 增加气氛和吸引人流西餐厅300以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔油池、新风、广告位酒吧约200下水、电力服 务 配 套 行 业美容美发美容美发下水（冷、热水）、电力营业时间到晚10点美体500以上上下水（冷、热水）、电力营业时间到晚10点，最好提供停车位洗衣店50-100上下水、电力、房屋进深便利店150-500电力小储藏室，24小时营业药店100-200电力，与同行业相隔须超过300米24小时营业银行500-1000电力、独立出入口、前面 柜台的营业面积在100平 方米以上租买并举，租赁年限需10年以上展厅彩扩店60上下水、电力上下水、电力精品店服装服 饰、鞋帽、 钟表、化装品等100以上电力特点分析：普店所需面积较小，小则十几或几十平方米，最大也就 1000 平方米左右，其租金水 平在同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减。业态规划中， 对承租能力高、承租面积小的应放至较低楼层，反之放至高楼层；总