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1、福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告工程编号：侠客行估字200488号工程名称：福州市好景花园土地竞拍总造价：344798612.91元 楼面造价：1638.04元/M2土地面积：41032.87M2 建筑面积：210495M2建筑密度：30% 容积率：3.6 绿化率：35%建立单位：侠客行置业有限责任公司工程负责人：侠客行编制单位：侠客行置业有限责任公司编制负责人：侠客行 编制审核人：侠客行编制人：侠客行 编制日期：04-7-3目录 一、技术经济指标1 二、可行性分析1 三、福州市好景花园土地竞拍本钱计算表2 四、福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表3 五、福州市好景花园土地竞拍经济分析表
2、4 六、福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表5 一、技术经济指标： 1、用地面积：55832m2 2、容积率：3.6 3、可建面积：202095m2 其中：住宅面积：184763m2 商店面积 沿街商店面积：6916m2*2层=13832 m2 小区内商店面积：1200 m2*2层=2400 m2 另外可建车位：地下室面积9500 m2车库450个 4、绿化率：35% 5、密 度：30%以内本方案按30%计算 二、可行性分析 本可行性测算方案，销售收入为100%，因此在本地块投标中应考虑该因素。建议按80%的销售率为底限，同时结合房地产业的经历，本工程的最理想的总地价款在9638万元以内。 附：
3、福州市好景花园土地竞拍本钱计算表 福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表 福州市好景花园土地竞拍经济分析表 福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表 侠客行置业有限责任公司 二00四年九月十二日福州市好景花园土地竞拍可行性报告本钱计算表编码工程工程费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1.一、征地、拆迁、前期费0054710890259.9215.87%1-1-1征地补偿费项15000000050000000237.5414.51%按实际发生1-2-1设计费平方米21049518378891018.001.1%18元/平方米1-3-1建筑招投标
4、费项110000100000.050.01%1-4-1建筑核放样费项150000500000.240.02%1-5-1施工答应证项120000200000.100.01%1-6-1消防审核费平方米21049548419804.000.25%2.二、建安造价00191948968911.8955.67%2-1-1土建及安装费用平方米210495650136821750650.0039.69%2-1-2地下室部份建安费用平方米0120000.000%2-2-1小区道路配套费平方米210495701473465070.004.28%2-3-1电梯费用部702500001750000083.145.0
5、8%2-4-1工程监理费项1150000015000007.130.44%2-5-1工程监视费元、%1559400000.223430681.630.1%2-6-1小区配水电费用等平方米21049510021049500100.006.11%5.三、其他税费0098138754.91466.2328.47%3-1-1营业税等元、%5344361508.545427072.75215.8113.18%3-2-1广告费项15000000500000023.751.46%3-3-1销售管理费用元、%53443615015344361.525.391.55%3-3-1建立管理费用元、%24665985
6、824933197.1623.441.44%3-4-1利息费用元、%2466598585.630034327.76142.688.72%8-1-1不可预见费元、%24665985837399795.7435.152.15%zzj总本钱00344798612.911638.04100.01%0000.000% 0000.000%福州市好景花园土地竞拍可行性报告销售收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)工程套数可售套数销售收入(元)销售形式备注1住宅元/2050184763000378764150按建筑面积2沿街店面一层元/1300069160008990800
7、0按建筑面积3沿街店面二层元/4000691600027664000按建筑面积4小区店面一层元/10000120000012000000按建筑面积5小区店面二层元/300012000003600000按建筑面积6车库元/套5000095000450022500000按工程套数合计00000534436150福州市好景花园土地竞拍可行性报告租赁收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可租面积(M2)工程套数可租套数租赁收入(元)租赁形式备注000000合计000000福州市好景花园土地竞拍可行性报告投资方案表序号工程名称本钱元合计元第1年第2年第3年第4年1一、征地、拆迁、前期
8、费547108905471089013677722.513677722.513677722.513677722.52二、建安造价191948968191948968479872424798724247987242479872423三、其他税费98138754.9198138754.9224534688.7324534688.7324534688.7324534688.73合计344798612.91344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.23福州市好景花园土地竞拍可行性报告资金筹措方案表序号工程名称本钱元合计元第1年第2年第3
9、年第4年1投资方案344798612.91344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232资金筹措方案0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.1 自有资金120679514.52120679514.5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.2 借款0224119098.456029774.656029774.656029774.656029774.62.21 向银行贷款0224119098.4560
10、29774.656029774.656029774.656029774.6福州市好景花园土地竞拍可行性报告全投资现金流量表序号工程名称本钱元合计元第1年第2年第3年第4年1现金流入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.1销售收入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.2租赁收入0000001.3其它收入0000002现金流出0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.1开发投资、经营0344798612.9286199653.2386199653.2386199
