拿地的十六种模式涉税及筹划

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1、拿地的十六种模式涉税及筹划一、买地（一）招拍挂（包括一、二级联动）最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业 所得税和土地增值税成本，没有任何争议。问题1： 土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号第27条第1款）问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号、国税函【2010】220号（契税可以 计入土地成本）问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议， 一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。（财税【2012】82号）问题4：

2、返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2010】70号文件。例如，某公司5亿 元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？（税收风险）问题5：以地换路问题。问题6： 一级土地开发问题。（国税函【2009】520号、国家税务总局2013年第15号公告）问题7：拆迁补偿问题。（国税函发【1995】594号、国税函【2010】220号、国税发【2009】31号 文件第7条）（二）不是招拍挂，创造招拍挂（高价摘牌）。例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。第一步，国家将土地收储，支付给搬

3、迁企业补偿费，营业税（国税发1993149号文件、国税函【2008】 277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（条例和财税【2006】21号文件，不 征税，企业所得税（国家税务总局2012年第40号公告、总局2013年第11号公告）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此 时，政府出让土地，没有任何税费。（建议此时同政府商议，摘牌价格高一些，以增加未来土地成本，而 拿到地的拆迁一方，享受递延纳税待遇）第三步，如果该国有企业要部分房子，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走 后，将企业股权留给国有企业来完成。

4、总结：除了买地之外，有时政府会承诺免费将地块变性，让工业拆迁搬出，也属于这种情况。（三）直接买地。（实际是买项目）买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题， 第五，实质重于形式（国税函【2007】645号、财税【2003】16号）。注意问题：卖地营业税的差额征收：1、差额征收营业税（财税【2003】16号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖 地时是否允许营业税差额征收？（国税函【2005】83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】 145号、桂地税发【20

5、09】185号，浙江允许）3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？ 4、法院判决书是否为营业税扣税凭证？（国税函【2005】77号已经作废）卖地的土地增值税：1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【1995】110号文 件，不允许加计扣除）？2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件， 允许对开发成本加计扣除）。3、卖在建项目的扣除项目；4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函【2007】 645 号）二、购买股权（适用有地企业除了地，其他资产较少）（四）购买股权。将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方

6、式是目前运用非常普遍的方式。购买方 的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（国税函【2000】961号、国税函【1993】149号、财税【2002】191号、国税函【2000】687号）买方：税负较重，风险较大。1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下 游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。2、标的企业未来的税务检查风险。3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）4、该企业的其他潜在负债。5、目标公司债权债务的

7、处置问题。（五）创造境外卖股权。境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前 就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。（适用于外商投资企业）（六）设立特殊目的公司转让股权。大的地产企业经常运用，但是在国税函【2009】698号文件颁布以后，收到了一些限制。（一）股权架构设计：1、在维尔京群岛设立控股公司；2、在香港设立二级控股公司；3、香港的公 司全资控股大陆有地一方。（二）操作模式：1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。2、理论上，中国大陆没有征税权。（三）反避税：1、国税函【2009】698号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是

8、上市公司的话，由于此类转让 非常隐蔽，税务当局很难知道消息。2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中国大陆有征税权，而无论是否持股达到25%。第 二议定书确定，这里的50%是在36个月之内，曾经达到过50%。疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被SAT认定为适用中港税收协定的不动产条款？（七）直接吸收合并有地企业。情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。操作模式：1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税【2009】59、财税【1995】48号、总局2011年 第51号公告、财税【2012】4号、财税【2003】183号）点评：企业合并法律程序比较复杂，

9、但是税收利益很大。这个操作还能解决资质问题。三、投资（适用有地企业资产较多的情形）（八）有地企业将地投资到开发企业，然后卖股权。情况表述：有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税【2002】191号文件。）2、投资到地产公司，自2006年3月2日以来，需要交纳土地增值税。（如果是非地产公司更好）3、投资行为，需要交纳企业所得税。4、投资需要缴纳契税。（财税【2012】4号）5、投资的个人所得税问题。总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增 值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，

10、综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负 没有提高。以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。（九）非地产公司投资到非地产公司，然后同地产企业合并，或申请开发资质。情况描述：（该方法适用范围较为狭窄，适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞）第一，企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司，由于被投资方不是房地产企业，此时只 缴纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税；第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变性。（十）投资到新公司，然后卖股权。（适用酒店项目，解决契税问题）情况描述：由于开发项目可能是酒店等，需要单

11、独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。例如：建 好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转 让做准备。操作手法：1、将地投资到新企业；2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。3、地产企业进行开发，开发完成后，自己经营，或者将股权再次转让。4、拿地的时候也要对酒店资产单独成立公司的形式。四、分立（适用有地企业资产较多的情形）（十一）有地一方先分立，再卖股权。情况描述：某企业资产规模较大，要将其中的一块地卖给地产企业。操作手法：1、先将这块地分立出去成立一家新公司。（总局2011年第51号公告、国税函【2003】 1108号）； 青地税函【

12、2009】47号、财税【2009】59号）2、12个月以后转让股权，以符合59号文件限制，但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。（十二）先分立，然后同有地一方合并。情况描述：某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。操作手法：1、先分立（财税【2009】59号、总局2011年第51号公告、青地税函【2009】47号）2、再合并。财税【2009】59号、财税【1995】48号、总局2011年第51号公告）评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并。（十三）先用货币资金投资，再让产赎股。情况描述：甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值2亿元。操作手法

13、：1、甲公司以现金2亿元在乙公司投资入股；2、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司。五、其他方式（十四）合作建房情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。税收分析：1、营业税（国税函发【1995】156号文件第17条）2、企业所得税，31号文件第31条。3、土地增值税：财税【1995】48号评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。（十五）国税函1003+36+48模式情况描述：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。操作模式：1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。2、乙方将资金投入到甲方。3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道

14、营业税。税收分析：国税函【2005】 1003号、国税发【2009】31号文件36条、财税【1995】48号（十六）委托代建六、特别说明备注：逻辑关系（5个层次，16个方案，F4总会有一款适合你）：第一层次（主题词：买地），分为 三种情形。第二层次（主题词：买股权），买股权，或者直接合并。适用转让方的资产只有一块地的情形。第三层次（主题词：投资），有地一方资产较多，先投资再买股权或合并。第四层次（主题词：分立）， 先分立再卖股权或合并，或者先用现金投资，再分立。第五层次（主题词：特殊模式）：两种合作建房、 委托代建。思考：在资本运作中：购买土地、购买股权、吸收合并，三者的经济意义相同，都属于资本扩张。 区别点只是两个方面，第一究竟是同对方企业打交道，还是同对方的股东打交道；第二是否需要保留被收 购企业的法人身份。而投资和分立的本质是相同的，都是资本收缩，只是投资是分离出子公司，而分立， 则是分立出兄弟公司。注意事项：1、如果有地一方要分房，考虑留下开发的项目公司给对方，而不用销售的方式处理；2、 拿地分期开发，考虑拿地分开开票（变共同成本为直接成本），这种理念始终适用。