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1、xx公司司项目全全程营销销策划方方案xxx投投资顾问问有限公公司1. 目 录目录1第一部分分青岛市市宏观经经济环境境分析441.1青青岛市国国民经济济整体运运行状况况41.2承承办奥运运项目给给青岛带带来的影影响51.3区区位优势势和发展展方向66第二部分分青岛市市房地产产市场状状况分析析82.1供供应量与与需求量量82.1.1青岛岛市近66年商品品房屋竣竣工面积积82.1.2青岛岛市历年年商品房房销售面面积92.2价价格92.3近近期市场场重点及及未来发发展预测测10第三部分分项目周周边项目目及可类类比项目目调查结结果122第四部分分项目所所在地板板块市场场分析2204.1版版块综述述204
2、.2目目前调查查现状简简析2004.2地地块价值值发现221第五部分分项目SWWOT分分析及总总体开发发思路拟拟定2225.1项项目SWWOT（优优劣势）分分析2225.1.1优势势分析2225.1.2劣势势分析2235.1.3市场场机会分分析2335.1.4威胁胁分析2255.2总总体策划划思路及及核心价价值体系系265.2.1关于于公寓2265.2.2关于于商业2285.2.3商业业物业前前期运作作方式初初探：2295.2.4项目目总体定定位3006.1CCONDDO目标标客户群群定位3316.2商商业客户户群定位位32第七部分分项目开开发主题题定位及及整体概概念设计计建议33371开开发
3、主题题定位33372整整体设计计建议3357.2.1规划划设计3357.2.2户型型建议3357.2.3建筑筑风格3377.2.4物业业管理440第八部分分营销策策划41181 独特销销售主张张4182 广告策策划41183 展会422第九部分分销售方方案42291 定价策策略42292 销售控控制42293 销售管管理422第十部分分售楼处处及售后后服务中中心4331011 售楼楼处设计计及装修修431022 售楼楼处销售售物料准准备4331033 售后后服务中中心设置置431044 售楼楼处管理理制度443第十一部部分开盘盘431111 日期期431122 主题题441133 邀请请人员4
4、441144 日程程安排4441155 媒体体计划及及现场包包装444第十二部部分结语语442. 第一部分分 青青岛市宏宏观经济济环境分分析1.1青青岛市国国民经济济整体运运行状况况“九五”以来，青青岛市国国民经济济发展呈呈现逐年年加快的的态势，2003年青岛市国民生产总值比2002年增长15.9%。20033年15月份工工业总产产值（现现价）9947.2亿元元，累计计增长223.11%，工工业产品品销售收收入9006亿元元，利税税总额达达57.86亿亿元，社社会商品品零售总总额为1197.6亿元元，累计计增长113%，固固定资产产投资1128.3亿元元，增长长56.4%，外外贸出口口额达77
5、8.775亿元元，增长长25.4%。1.2承承办奥运运项目给给青岛带带来的影影响作为20008年年奥运会会帆船赛赛场，奥奥运会将将给青岛岛市的经经济带来来巨大的的活力和和竞争力力，促进进关联产产业如环环保、通通讯、交交通、餐餐饮等的的发展。青岛市计计划总投投资7880亿元元全面改改造和建建设青岛岛市的旅旅游基础础设施、交交通、比比赛场馆馆等设施施。每年年将投资资4060亿元元建设生生态环保保城市，拟拟投资559亿元元建设“五大通通讯工程程”，投资资57.5亿元元兴建220座立立交桥，新新增高速速公路116600千米，完完成环青青岛海岸岸线的“滨海观观光大道道”，建设设旅游网网络系统统和中央央指
6、示导导游系统统，实施施绿色奥奥运“七大工工程”。奥运运会将为为促进青青岛市的的入境旅旅游市场场提供良良好机遇遇。到220088年，海海外游客客将达到到79.53万万人，外外汇收入入将达到到4.334亿美美元，届届时将在在全国重重点旅游游城市中中位次居居前。同同时20008年年奥运会会预计会会为青岛岛市增加加2万个全全日制就就业机会会。1.3区区位优势势和发展展方向青岛市作作为环黄黄渤海经经济圈和和沿黄流流域经济济带的主主要中心心城市，通通过区域域经济分分工与合合作，将将充分发发挥与日日、韩、朝朝合作的的前沿和和窗口作作用，发发挥经济济结构的的互补性性，巩固固已有的的制造业业的合作作，促进进技术
7、合合作。随随着保税税区范围围和功能能的拓展展，逐步步实现向向自由贸贸易区转转化，从从保税区区到自由由贸易区区，青岛岛极有希希望赶上上第一班班车，还还没有哪哪个保税税区像青青岛这样样较早地地、系统统地做向向自由贸贸易区转转型的研研究和准准备。青青岛港即即将建成成北方国国际航运运中心，青青岛将形形成全方方位、多多层次、宽宽领域的的开放型型经济格格局。在充满希希望的新新世纪里里，青岛岛将围绕绕建设区区域性航航运中心心、贸易易中心、金金融中心心、信息息中心和和高新技技术产业业中心的的目标，加加快建设设现代化化、国际际化城市市的步伐伐。方兴兴未艾的的城市经经营、良良好的经经济环境境和可期期待的发发展前景
8、景对本案案的开发发比较有有利。不断增强强的经济济实力、日日益发展展的北方方大港、独独具优势势的海洋洋科研，奠奠定了青青岛在中中国的经经济与文文化地位位。200多年的的改革开开放，更更使青岛岛焕发了了蓬勃的的生机和和活力。海海尔、青青啤、海海信、澳澳柯玛等等国内外外知名企企业及其其产品已已成为青青岛蓬勃勃发展的的象征。近近年来，青青岛市致致力于改改善投资资环境，不不断扩大大对外开开放，已已有955家世界界5000强企业业在青岛岛投资，其其中，可可口可乐乐、朗讯讯、德固固萨、雀雀巢、三三菱重工工等大财财团、大大公司在在青岛投投资的项项目已投投产或已已开工运运营，并并获得成成功。上述情况况表明，青青
9、岛的发发展正处处于一个个新经济济周期的的上升阶阶段，加加入WTTO、奥奥运会的的筹备建建设、对对外开放放力度的的加大等等都将会会对青岛岛的发展展起到新新的刺激激作用。宏宏观经济济持续向向好，优优越的发发展环境境给房地地产业带带来了很很大的发发展空间间。社会会、文化化环境和和经济环环境均对对房地产产开发十十分有利利，本项项目面临临良好的的发展机机遇。3. 第二部分分 青青岛市房房地产市市场状况况分析2.1供供应量与与需求量量2.1.1青岛岛市近66年商品品房屋竣竣工面积积青岛市商商品房竣竣工面积积从988年开始始呈现出出隔年大大幅增长长的发展展趋势，从从柱形图图上我们们可以看看出两条条线：一一条
10、是998年、220000年、220022年构成成的上升升线，一一条是999年、220011年、220033年形成成的上升升线，这这两条线线所表现现出的都都是稳步步上升，增增幅逐渐渐变小的的发展趋趋势。2.1.2青岛岛市历年年商品房房销售面面积青岛市商商品房销销售面积积99年年20003年呈呈稳定增增长势头头，从999年的的2366万平方方米增长长到20003年年的4553万平平方米；增幅999年20001年基基本保持持不变，为为28%左右；20001年20002年、220033年增幅幅较小，为为5.66%，增增幅下降降较明显显。从产品结结构来看看，去年年商品住住宅投资资94亿亿元，施施工和新新
11、开工面面积达到到14117万平平方米和和8000万平方方米，分分别占房房地产开开发总量量的811和887，经经济适用用房占整整个商品品住宅的的15。 2.2价价格受供求关关系影响响，20003年年14月份，青青岛房屋屋价格与与20002年同同期相比比上涨99.2%，仅市市内四区区商品房房的平均均成交价价格便达达到31151.56元平方米米，同比比上涨330.66%。青岛市商商品房销销售额从从99年年20003年逐逐年增长长，从999年的的42.94亿亿元增长长至20002年年的922亿元，增增幅超过过1000%；各各年增幅幅从999年20002年稳稳定增长长，分别别是200.9%、311.5%
12、和399.7%；20001年年20002年增增幅有所所回落，为为14.7%，220033年的增增幅为115.77%。青岛市历年商品房销售额（亿元）2.3近近期市场场重点及及未来发发展预测测20022年及220033年青岛岛的土地地市场空空前活跃跃，土地地拍卖市市场更是是高潮迭迭起，涌涌现出两两个“天价”。其一一，市南南区芝泉泉路地块块每平方方米楼面面地价创创出55500元元“天价”；其二二，市南南区CBBD中心心区的海海门路88号地块块每平方方米楼面面地价拍拍出51120元元，更是是创出了了每亩一一千一百百多万元元的青岛岛土地市市场的“世纪天天价”。土地地价格的的攀高势势必强烈烈拉动青青岛房价
13、价的继续续攀升。另外由于于青岛作作为北京京奥运会会的协办办城市，其其投资潜潜力巨大大，吸引引了众多多岛城内内外的投投资者的的目光，作为投资型的物业，将会吸引大量本地和外来投资者的眼球。从20002年大大青岛发发展思路路的确立立、土地地制度的的改革、土土地出让让量的逐逐渐增加加，青岛岛市区内内的可开开发土地地逐渐减减少，让让青岛供供不应求求的房地地产市场场增量发发展。同同时，由由于青岛岛土地市市场在220033年底首首国土资资源管理理局审查查过程中中出现的的一系列列问题，造造成了很很多项目目无法正正常开工工建设，因因此在市市场上也也留下一一块空白白机会点点。 4. 第三部分分 项项目周边边项目及
14、及可类比比项目调调查结果果物业名称称数码港开发商新世界（青青岛）置置业有限限公司物业管理理公司青岛雅园园物业管管理有限限公司地理位置置香港中路路和南京京路交汇汇处总建筑面面积10万平平方米竣工时间间20033年底销售率95%以以上销售价格格均价95500元元；现二二手房市市场均价价110000元元/平方方米物业服务务内容及及价格综合服务务费5元元/月；电梯费费0.44元/月月；空调调费0.25元元/月；热水88.2元元/吨租金水平平酒店式公公寓2.03.00元/平平方米日；写写字楼33.03.55元/平平方米日二手市场场挂牌情情况很多项目卖点点地理位置置优越，CCBD核核心位置置；在青青岛首推
15、推酒店式式公寓概概念备注其中酒店店式公寓寓总建筑筑面积1130000平方方米，全全装修：地板、厨厨具、碗碗具、床床、桌椅椅、电器器（电视视、冰箱箱等）；主力户户型522平方米米（800%）、1109平平方米（115%）物业名称称百盛大厦厦开发商青岛第一一百盛有有限公司司物业管理理公司百盛物业业地理位置置中山路和和曲阜路路交汇处处总建筑面面积13万平平方米竣工时间间19988年目前销售售价格13-226层均均价60000元元/平方方米；228-337层均均价73300元元/平方方米物业服务务内容及及价格13-226层包包括中央央空调，电电梯费等等10.8元/平方米米月；228-337层不不包括空空调费66.5元元租金水平平13-226平均均2.33元/平平方米日；228-337平均均2.66元/平平方米日项目卖点点中山路地地标性建建筑，南南观栈桥桥二手市场场挂牌情情况少
