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1、-第一节 房地产根本知识一、 房地产根底知识：1、 房地产：是指土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可别离的物质及其权利构成的财产总体。房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。房产是房屋及其权利的总称、地产是土地及其权利的总称。 分三种存在形式：（1） 单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；（2） 单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独对待时；（3） 土地与建筑物结合的“房地，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不管土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，
2、是房地产的一个局部。房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。房地产的特性：、房地产位置的固定性 土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。、房地产地域的差异性 房地产地域的差异性使每一宗房地产的价值都不一样。甚至在同一住宅区的一样住宅，或者同一栋楼的同一楼层中的同一平方米的房屋价值也会有所不同。、房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年，
3、有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价格也比拟昂贵。、房地产的保值增值性 房地产商品在国家政治、经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。 2、房地产业：房地产年业是从事房地产开发、经营、管理、效劳等行业与企业的总称 。房地产业是一个巨大的产业体系。具体来说，房地产业包括土地开发、房屋建立、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动
4、进展控制和管理的行为。可以看出这个行业里涉及到房地产开发建立、流通和消费效劳、调控管理等领域的各类经济组织的活动。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约，从而形成一个有机的产业整体。房地产业的主要内容具体的说就是：（1） 土地的开发和再开发；（2） 房屋开发和建立；、租赁和抵押；（3） 地产经营，包括土地使用权的出让、转让（4） 房地产经营，包括房产含土地使用权买卖、租赁、抵押等；（5） 房地产中介效劳，包括房地产咨询、估价、测量、效劳、效劳公证等；（6） 物业管理，主要包括家居效劳、房屋及配套设施和公共场所的维护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7） 房地产金融，包括信贷、保险
5、和房地产金融资产投资等 确切的说，房地产行业包括开发、经营、管理、效劳等各个环节和过程的经济活动。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成了上述诸要素的有机体系。房地产业与建筑业的关系建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和效劳等多种性质，属于第三产业。我国住宅产业的开展前景 住宅建立是房地产业的主流，住宅产业开展在国民经济增长方面起到日益明显的作用。在未来的十几年中我国住宅产业将面临更多的机遇和挑战，这些机遇和挑战为我国住宅产业提供了广阔的开展前景。这些机遇和挑战来自于以下几个方面：1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求 到2010年我国城市人口将到达6.
6、1亿，为满足这些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27亿平方米。2、流动人口增长对住宅形成巨大需求 例如在这样的国际化大都市，国内外流动人口将成为住宅需求的生力军。3、居民消费构造变化对住宅形成巨大的需求我国城镇居民已经进入了由温饱型消费向小康型消费的转变时期。人民生活水平逐渐提高，因而对改变居住条件的需求非常迫切。4、旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅5、改革深化与市场刺激了对住宅的需求 政府为扩大国内需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住房制分配度改革和启动住宅消费的措施，这也促进了住宅的需求。其中最主要的措施有：、取消福利分房，实行住房分配货币化；、开放住房二级
7、市场，以存量住房流动带动增量住房消费；、下调存款利率，以抵押信贷扩大当前住房消费。据此推算，在未来的十几年中，每年需新建城镇住宅超过5亿平方米，这是房地产业和住宅产业前所未有的开展机遇。3、土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利，主要指建筑内容和使用年限，居住用地使用年限70年，工业用地50年，综合用地50年，教育、科技、文化、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐40年。土地所有制分类：国有、集体。4、土地出让金：是指使用国家土地有偿使用一定年限4070年一次买断国家土地使用权的资金，只有交纳足额土地出让金的土地和房产，方可有效转让。5、土地使用证：是指合法拥有土地的主要证明材料，它主要载明所有
8、者的名称，土地性质，使用年限及四至和面积。6、房产证：是指房屋竣工验收后，在开发方案、土地使用证、规划许可证、开工许可证、竣工报告、竣工图等资料齐全情况下，由房屋所有者的名称，房屋的面积、间数、幢数、层数及邻里*以及交纳契税情况组成。7、配套：主要指为方便生活而提供的各种设施，如供水、供暖、煤气、通讯、入网，有线电视入网、交通车站以及学校、幼托、医院、邮电、超市、广场、政府行政部门等。8、物业管理：主要是指房屋交付使用后，保证水电暖及其它设施的正常使用，维修房屋，负责治安卫生、车辆、花草树木的管理、负责收取各种管理费。 9、地皮： 是指不含规划建筑内容的土地。10、楼花： 指土地附着政府批准的
9、有效规划内容，主要是指附着法定许可的建筑面积。11、期房：是指一切已经开工但没有竣工的房产。12、现房： 指已经竣工的房产。13、准现房：是指房屋主体已根本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进展配套施工阶段的房屋。14、使用面积：房屋内除掉墙、梁、柱等构造所占的面积。15、套内建筑面积：不包括分摊的建筑面积。16、建筑面积：套内建筑面积+分摊面积。17、跃层：是指户内通过内楼梯到另一层供本户使用的房屋。18、复式：是指特定设计住宅利用房屋层高每层高4米左右，一般住宅设计规定层高2.8米合理利用住宅使用面积充分提高利用率，局局
10、部隔成上下两局部，通过内部楼梯上下使用，局局部割成上下两层为复式层。19、错层：指套内的房间根据使用功能不同，分布在两个不同平面上，室内有半楼梯6080公分，一般是4个台阶。20、层高：提标准层之间的距离。21、净高：是指标准层天棚到地面的垂直距离。22、建筑密度=建筑物底层占地面积/土地面积。23、容积率=总建筑面积/总占地面积。24、绿化率=绿化占地面积/总占地面积。25、日照间距：指*建筑物高度与北邻的建筑物距离之比。 26、按照建筑物层数或高度划分1、住宅建筑13层低层；46层为多层；711层为小高层；12层以上为高层。27、别墅：指三层以下，有独立楼梯并占有较大面积的绿地。28、五证
11、：土地使用证 建立用地规划许可证 建筑工程规划许可证建立工程施工许可证 商品房预售许可证。29、两书：商品房使用说明书，商品房质量保证书。30、价格术语：a） 均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。b） 根底价：是指经过核算而确定的每平方米商品房根本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。c） 起价：起价也叫起步价，是指*物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。d）
12、 定金：是指当事人约定由一方向对方给付的、作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国民法通知和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标准额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金，如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 31、建筑术语： 得房率：是指套内建筑面积与套单元建筑面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套
13、单元建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就以自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米3.9米，砖混构造住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度。增强住宅构造整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个4050平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积小开间住宅相比，承重减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节
14、约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地，讲究一定的私密性，大门一开，在玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割，就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时玄关也是接收、简单会客的场所。32、天台：指建在顶层屋面上四周有围扩构造，可供人们正常使用的平台。33、露台平台：是指利用房屋屋面或伸出屋面如退层屋面四周有围扩构造
15、，可供正常使用的平台。34、阳台：是指房屋附属设施，供人们纳凉，晒太阳衣物、休憩及其他用途、阳台按建造类型可分为：凸阳台、凹阳台、半凸半凹阳台和有柱阳台；按建筑使用要求设计施工可分为封闭阳台、不封闭阳台两种。35、商品房：是由房地产开发企业按照市场经济规律，经当地政府及相关部门批准，面向海内外客户以盈利为目的而建的商用房或高中档别墅，或者普通住宅。36、安居房：是国家为推动住宅制度改革在全国统一实施国家安居工程，面向中低收入家庭而兴建、非盈利性具有一定规模的住房。 37、经济适用房：是国家当地政府及房地产开发企业为解决本地中低收入家住房紧*问题，而兴建的普通住宅，同地段，同样质量的情况下，其造价本钱要比商品房低。38、解困房：是指各级地方政府专门为解决当地城镇居民住户、特困户、拥挤户、30岁以上大龄青年而兴建的房子。39、房改房：是指机关、团体、企事业单位按照国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，要求严格执行房改价格标准，把已经分配和将要分配的住房出售或出租给本单位职工居住，有的只拥有42.5的局部产权，有的正在按规定补足全部权额，向全部产权过渡。40、商品房交付使用标准“七通一平：路通、给水通、排水通、电通、气通、热通、通讯
