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1、唐山新绿绿洲绿岛岛花园（商商业部分分）市场场研究报报告（上上）.ddoc唐山新绿洲绿岛花园（商业部分）市场研究报告（上半部分）项目承接接：九力力公司项目经理理：王新新明项目督导导：王伟伟报告撰写写：王新新明 孙鲁鲁峰 陈刚刚 报告时间间：20004年年7月A. 目 录目录2第一部分分项目背背景及技技术报告告4一、项目目背景44二、技术术报告55第二部分分调查主主要发现现7第一章唐唐山商业业总体市市场分析析7一、唐山山概况77二、唐山山市商业业经济发发展概况况8三、唐山山市近期期商业供供给分析析11第二章本本项目商商圈分析析一三一、项目目商圈界界定一三三二、项目目商圈消消费群体体分析114三、项
2、目目车流人人流分析析17第三章竞竞争项目目分析221一、新天天地211二、远洋洋城222三、唐人人街233四、新街街24五、玫瑰瑰庄园225六、竞争争项目总总结266第四章唐唐山商业业经营户户研究227一、商业业经营户户背景分分析277二、目前前商业经经营状况况29三、唐山山商业氛氛围及商商业地产产价值认认知状况况34四、商业业需求状状况400五、本项项目接收收度研究究49第五章唐唐山商业业投资客客研究559一、商业业投资户户背景分分析599二、商业业投资客客投资历历史分析析61三、唐山山商业氛氛围及商商业地产产价值认认知状况况61B. 第一部分分 项项目背景景及技术术报告一、项目目背景唐山新
3、绿绿洲房地地产开发发有限公公司拟开开发的新新绿洲项项目，位位于唐山山新华道道，四至至位置为为：东至至72师师师部，南南至新华华西道，西西至244军和1124团团，北至至银安雅雅园用地地、接近近西山道道。本项目用用地呈“z”字形，南南北约5500米米，东西西约3000米（加加上最近近从1224团租租赁的地地块长度度，东西西总体临临街长度度4000米），其其中商业业部分南南北约770米，东东西长度度4000米。北京九力力营销顾顾问公司司接受唐唐山新绿绿洲房地地产开发发有限公公司的委委托，对对商业部部分进行行前期的的市场调调研和定定位策划划工作，本本报告为为前期市市场调查查报告。本次调研研需要达达到
4、的主主要目的的有：全面分分析与调调查唐山山地区商商业经营营状况，业业态特点点、租金金状况、未未来商业业发展状状态，从从而确定定本案的的定位；通过分分析确定定项目的的业态、户户型、租租金、租租户、投投资人、销销售价格格等确定定本项目目定位；本次调研研主要包包括如下下几个方方面的工工作：1. 唐山市商商业总体体市场分分析；2. 本项目商商圈研究究；3. 本项目竞竞争项目目研究；4. 唐山商业业经营户户研究；5. 唐山商业业投资客客研究；6. 唐山市普普通消费费者商业业消费需需求研究究；7. 唐山大学学生消费费购物及及需求研研究；8. 调研结论论及初步步建议；二、技术术报告本次调研研工作主主要完成成
5、了对如如下群体体的访谈谈和调研研：1 完成了对对唐山市市区的主主要商业业设施的的调查摸摸底工作作，本项项工作主主要通过过实地考考察和采采用与相相关物业业访谈的的方式进进行；2 完成了对对主要竞竞争项目目和参考考项目（远远洋城、唐唐人街、新新街、新新天地、玫玫瑰庄园园）的摸摸底调查查工作，本本项工作作主要采采用实地地考察和和与相关关项目销销售人员员当面访访谈；3 对33位位唐山市市商业地地产投资资客进行行了定性性深度访访谈调查查；4 邀请了114名唐唐山市商商业投资资客和商商业经营营户召开开了2场座谈谈会；5 对一五00位唐山山市各类类商业经经营户进进行了问问卷调查查；6 对2600名唐山山市长
6、住住居民进进行了商商业消费费需求的的定量问问卷调查查；7 对50名名河北理理工大学学在校学学生进行行了大学学生消费费需求定定量问卷卷调查；C. 第二部分分 调调查主要要发现第一章 唐山山商业总总体市场场分析一、唐山山概况1、地理理位置唐山位于于环渤海海地区与与环京津津交汇地地带，与与首都北北京相距距一五00公里，与与著名工工业城市市天津市市相距1120公公里，是是联络华华北、东东北两大大地区的的咽喉。隔隔海与朝朝鲜、韩韩国、日日本相望望，成为为东北亚亚区域经经济的重重要组成成部分。是一座具有百年历史的重工业城市，处于大北京经济圈内，京都文化、历史文化和现代工业文明在这里融汇。2、行政政区划及及
7、人口状状况唐山市现现辖六个个行政区区、六个个县（市市）和两两个国有有农场，总总面积一一三4772平方方公里，总总人口7704万万，其中中市区面面积38874平平方公里里，人口口2933万。唐唐山市中中心区主主要是由由路南和和路北两两区组成成，两区区总面积积1799平方米米公里，人人口800.7万万人。近年来，唐唐山的国国民经济济持续发发展，是是全国最最具活力力的一八八个特大大城市之之一。“九九五”期期间，全全市GDDP年均均增长114.33%，220022年全市市GDPP完成111022亿元，经经济总量量占全省省六分之之一强，全全国百分分之一强强。3、自然然状况唐山市位位居燕山山南麓，地地势北
8、高高南低，自自西、西西北向东东及东南南趋向平平缓，直直至沿海海。北部部和东北北部多山山；中部部为燕山山山前平平原；南南部和西西部为滨滨海盐碱碱地和洼洼地草泊泊。唐山山虽临渤渤海，但但属于暖暖温带，又又受典型型的温带带季风影影响，因因此属暖暖温带季季风气候候，呈现现出明显显的大陆陆性气候候特征。4、交通通状况唐山交通通方便，京京哈、通通坨、京京秦、大大秦四条条铁路干干线横贯贯全境。高高速公路路发达密密集，京京沈、唐唐津、唐唐港、西西外环四四条高速速公路在在境内交交汇互通通，构成成了独特特壮观的的“O+XX”型高高速公路路网络，总总里程达达2888公里，高高速公路路的密度度达到发发达国家家水平，被
9、被国家列列为全国国45个个公路主主枢纽城城市之一一。唐山山的水路路运输能能力持续续增长，与与北京联联合兴建建的京唐唐港是中中国北方方的重要要出海口口，港口口货物吞吞吐量连连年增长长，20001年年跨入全全国大港港行列。220022年港口口货物吞吞吐量达达到14465万万吨，跻跻身全国国港口220强。唐唐山已经经形成以以铁路、公公路和海海运为主主体的综综合运营营体系，为为经济的的持续发发展奠定定了坚实实的基础础。5、工业业状况唐山被誉誉为中国国近代工工业的摇摇篮。这这里矿产产资源丰丰富，工工业历史史悠久。中中国的第第一袋机机制水泥泥、第一一座机械械化矿井井、第一一条标准准轨距铁铁路、第第一台蒸蒸
10、汽机车车和第一一件卫生生陶瓷都都是在这这里诞生生的。经经过一百百多年的的发展，唐唐山已成成为全国国重要的的能源、原原材料工工业基地地，形成成了以煤煤炭、钢钢铁、电电力、建建材、机机械、化化工、陶陶瓷、纺纺织、造造纸、食食品为主主的十大大支柱产产业。开开滦煤矿矿、唐山山钢铁公公司、唐唐山发电电总厂、冀冀东水泥泥集团、唐唐山陶瓷瓷集团、惠惠达陶瓷瓷集团、南南堡盐场场、唐山山三友碱碱业集团团等大型型企业集集团，在在全国同同行业中中占有重重要地位位。随着着产业结结构的调调整和技技术革命命步伐的的加快，高高新技术术又为传传统工业业注入了了新的活活力。二、唐山山市商业业经济发发展概况况1、唐山山整体经经济
11、发展展状况19888年，唐唐山被国国家列为为沿海对对外经济济开放地地区之后后，国民民经济出出现了持持续、快快速、健健康的发发展势头头。随着着中国加加入WTTO，更更为唐山山带来了了新的发发展机遇遇。目前前，全市市共有5500多多家出口口企业，出出口商品品达399大类、2270个个品种。唐唐山拥有有三大经经济技术术开发区区。高新新技术开开发区位位于唐山山市郊，是是开放型型科技经经济区，它它以服务务周到、宽宽松优惠惠的投资资环境，成成为外商商的投资资热点。南南堡开发发区正在在向现代代化的滨滨海化工工城迈进进。精细细化工园园区和加加工园区区以完备备的设施施和热情情的服务务吸引着着各国客客商到此此投资
12、兴兴业。海海港开发发区构筑筑了全方方位开放放的新格格局，它它拥有国国家认定定的保税税仓库，形形成了前前景广阔阔的海滨滨城市雏雏形。目目前，唐唐山与1120多多个国家家和地区区保持密密切的经经济往来来，正在在成为外外商投资资的热点点地区。全全市外资资企业近近千家，日日本三井井物产、松松下、丰丰田、NNGK、伊伊藤忠、美美国联合合能源、英英国BOOC、德德国西门门子、法法国达能能、香港港华润、长长江基建建、台湾湾晔联和和庄头北北等一批批国际知知名的大大企业财财团在唐唐山都设设有企业业。开放放的唐山山用优良良的人文文环境，稳稳定的法法制环境境和高效效的服务务环境，敞敞开大门门，敞开开胸怀，迎迎接全世
13、世界的来来客。随着唐山山对外开开放力度度的不断断加大，对对外交往往日趋密密切。近近几年来来，唐山山市先后后与瑞典典的马尔尔墨市、日日本的酒酒田市、英英国的林林肯市和和美国的的塞达拉拉皮兹市市结为友友好城市市，使唐唐山在国国际上的的知名度度越来越越高。唐山地处处环渤海海经济开开放地区区，正在在凭借已已有的经经济基础础、得天天独厚的的优越条条件和良良好的发发展环境境，坚持持以经济济建设为为中心，努努力实施施外向带带动、科科教兴市市和可持持续发展展三大战战略，积积极推进进经济结结构和所所有制结结构的调调整。到到20110年，唐唐山将基基本实现现现代化化。唐山山，以两两环交汇汇地区、资资源富集集产地、
14、中中国经济济强市的的多方面面优势，为为实现经经济跨越越式的发发展再展展雄风。2、唐山山商业220022年220033年发展展状况20033年唐山山国民经经济和社社会发展展统计显显示：220033年全社社会消费费品零售售总额达达到3007.338亿元元，比上上年增长长10.8%。其其中市区区零售额额一五00.811亿元，县县（市）的的零售额额一五66.577亿元，分分别比上上年增长长6.00%和一一五.88%。分分行业看看，批发发零售贸贸易业增增长一三三.3%，餐饮饮业增长长2.77%。个个体经济济继续快快速发展展，实现现社会消消费品零零售总额额1766.444亿元，同同比增长长20.1%，占占
15、全社会会消费品品零售总总额的557.44%，比比上年提提高个44.4百百分点。通通信、居居家装修修等相关关商品消消费热点点初步形形成，家家用电器器继续保保持旺销销势头。全全市集贸贸市场个个数发展展到5445个，其其中各类类专业市市场1一一五个。城城乡集市市贸易实实现成交交额3220.445亿元元，比上上年增长长7.99%。新兴业业态继续续快速发发展。全市拥有有限额以以上零售售连锁企企业7家家，零售售额占限限额以上上企业零零售额的的23.7%，比比上年提提高3.6个百百分点。具体相关关经济发发展指标标见下表表：附表 唐唐山市商商业发展展主要经经济指标标通过上述述2年的的经济发发展对比比，可以以看出唐唐山商业业经济实实力比较较强，总总体经济济发展比比较块。人人均消费费比上年年上升了了8.1
