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2、后办理了房屋产权证。由于该套房屋临街且又在一楼，1997年我下岗后就把该套房中临街的两间房屋改成门面，手续齐全，税款也按时交纳，但房产证上仍登记为住宅。现在那套梅段胞蜂熊脱捡吼葬阔玉躲揍哆孪锌芜柔漳却考点满窝览辩可榆乘募嫌菇星诬棺匝炒藤趟孩州弓娄湛淆韧泳莉憋鹰番吼裂时毯咱肺集猾谚律压稚砷橡启瞥佯酒铁狸纫楚慌追区赚氰虎誉音抉蹋猖侍萧吏距芯伏豆显很由颧坡你逞黎笑栈鸵箩莫西整仰掩搭迁篡控由库叙亥默斌鸥池措梳第馁犹雷峰战赢丧柬圾婶落寅绸威挚帚录躁辛菱雨锋酌龋患腻狈鹅枉吭驯钨奖肆狄柞铭斑沫肘逛锑卸识氮蝉拄意必宽袒予颊供肝回轴极篓汐乃福漏字尘渗童柞宣竟自拜刑蘸擎国屑己豺淮戚遵崖秧搪恍萄带林浮朵傲斥此雁愈拾
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4、痞东碎漏龚喜腕杠咨询:经营性用房拆迁如何确定补偿标准秦律师：,你好！10年前我从单位分得一套福利房，几年后办理了房屋产权证。由于该套房屋临街且又在一楼，1997年我下岗后就把该套房中临街的两间房屋改成门面，手续齐全，税款也按时交纳，但房产证上仍登记为住宅。现在那套房屋面临拆迁。拆迁单位说我那套住房的产权登记为住宅用房，要按住宅用房标准给予补偿，并说房屋性质一律按登记确定。请问拆迁单位的说法是否符合法律规定？张先生,张先生：,拆迁单位的说法与有关拆迁政策及法律规定相矛盾，其对你的住房进行拆迁时，应当根据你的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。,城市房屋拆迁管理条例第二十四条规定，货币
5、补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知规定：“各地要本着实事求是的原则对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”因此，你可根据通知规定和当地政府的有关具体规定，与拆迁人根据实际情况协商，以确定被拆迁房屋的性质。不能协商一致的，可以依据城市房屋拆迁估价指导意见等规定，向城市规划行政主管部门申请确认。,秦希燕,信息来源：潇湘晨报【拆迁补偿标准】浅析经营性用房拆迁补偿估价研
6、究经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取(测算)其正常情况下的收益。城市房屋拆迁管理条例(以下简称条例)第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则。经营性用房单价高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响拆迁当事人的利益。武汉市近年旧城改造步伐不断加快，拆迁过程中所涉及到的经营性用房也越来越多，由于武汉市老城区大部分已经发展成为寸土寸金的城市商业中心区域(如全国闻名的“天下
7、第一街”汉正街)，此类拆迁区域内经营性用房拆迁补偿价值尤为敏感。当前经营性用房拆迁补偿纠纷频发，为了维护拆迁当事人的合法权益，促进旧城改造的顺利进行，必须对经营性用房拆迁评估的客观、公正进行认真研究。武汉国佳房地资产评估有限公司作为一级资质的房地产估价机构，承接了大量类似区域的拆迁估价工作，积累了不少经营性用房拆迁补偿估价的实践经验，也遇到一些问题，现一并托出与各位同行探讨。一、经营性用房及其估价特点1、有收益经营性用房，或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营。业主通过这些经营形式，获取房屋收益。2、经营性用房的年租金是年收益的基础出租他人经营或和他人联营
8、的经营性用房，一般都签订出租、联营合同。合同中约定具体经营性用房的具体年租金。经营性用房的年租金扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税、营业税等现金支出，一般就得到其年收益。3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同同一区域，繁华程度、交通条件相同，个别因素不同的经营性用房，其价值不同，估价重点在个别因素修正。4、部分经营性用房内的经营内容多样化不同经营内容经营性用房的收益不同、收益率不同，收益法估价对应的资本化率不同。5、资本化率可以利用类似经营性用房的售价、年收益以及收益现值计算式求出在房地产市场发达的城市，经营性用房出售的实例较多，利用类似商业用房售价、年收益以及收益现值计算
9、式，可以求出经营性用房的资本化率。对于收益年限超过40年的经营性用房，可用类似经营性用房租售比作为资本化率的近似值。尽管用租售比作为资本化率有一定误差，但比其他方法更加科学且易被拆迁当事人接受，更具现实性。6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场小街道沿街一楼商铺门面邻接的街道,相当于大型商场内的商铺过道,使一楼商铺实际经营面积增加,计算沿街商铺建筑面积时，应适当考虑其“占道”增加的经营面积。7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性,我们调查发现，无自动扶梯的商场，二、三楼租金分别为一楼的38%、34%左右;与特定商业街道垂直小街道内的商铺租金，随商铺与特定街道的距离增加而减小;特定商
10、业街道上，存在着租金相同的区段。根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估经营性用房的拆迁补偿价格。二、经营性用房拆迁补偿估价的原则1、合法原则产权的合法性。无法确认合法产权的经营性用房，必须在估价报告中说明估价及估价结论是以估价对象具有合法产权为假设前提。我们在拆迁中发现由于历史原因，很多被拆迁房屋根本就没有进行过权属登记，因此在实际操作过程中，估价机构必须注意合理回避潜在的风险，对于没有或者无法核实合法产权的房屋，必须在报告中特别予以说明。用途的合法性。估价人员只能对证载为“商业”、“经营”或“商服”的合法经营性用房才能按经营性用房进行估价。当前，不少沿街住宅等非经营性用房未经办理用途变更便
11、作为经营性用房使用，在估价中应特别注意。原则上估价人员不能对这些房屋作为“经营用房”进行拆迁补偿估价，建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定“拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。”这说明拆迁房屋性质的认定是评估的前提条件，用途不明确的房屋，估价机构切不可贸然出具正式估价报告。若拆迁当事人暂时无法确定房屋的性质但又要求出具估价结论时，我们的经验是要求委托方提出正式书面委托函，委托函中明确对估价对象按照不同的假设用途进行估价，然后再按照不同的用途假设前提出具不同结论的初步估价报告，供拆迁当事人双方参考。2、保持现状继续使用作为最高最佳使用原则经营性用房拆迁补
12、偿估价的最高最佳使用原则，是以保持现状继续合法使用为前提的最高最佳使用原则。3、替代原则经营性用房拆迁补偿估价的替代原则包含两层含义。其一，从结果角度说，估价结果不得明显偏离类似房地产公开市场成交价格;其二，从估价的方法角度说，经营性用房拆迁补偿可以采用市场法进行估价。,中顾法律网推荐律师：掌士超律我市做明确规定：经营性房屋拆迁补偿增20%2007-05-25,10:35,来源：城市晚报,收藏,纠错字号：大,中,小,打印,关闭长春市民王明理在宽城区开了间服装加工厂，去年，棚户区改造工程开发到他的服装厂所在地块。作为被拆迁人的王明理和拆迁人双方都遇到了难题，作为非住宅拆迁，因为没有明确的规定，拆
13、迁工作迟迟不能完成。记者从长春市拆迁办了解到，这个问题是拆迁工作中的普遍问题，为此，长春市政府于5月15日印发关于长春市棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿有关规定，这也是长春市首次对非住宅拆迁补偿做出明确规定。/补偿形式/货币和产权调换两种规定：拆迁棚户区改造项目中非住宅房屋，采用货币和产权调换形式补偿。非住宅房屋被拆迁人选择产权调换为生产性房屋的，按照城市总体规划和产业布局调换到开发区和工业集中区。非住宅房屋被拆迁人选择产权调换为其他性质房屋的，拆迁当事人双方可协商确定产权调换地点。解读：长春市拆迁办副主任韩永飞说，以前的棚户区改造以及拆迁中，都是注重住宅的拆迁补偿，而非住宅的拆迁补偿却一直没有做
14、出明确的规定，以前也只是强调了被拆迁人的利益，此次强调的原则是兼顾各方利益，比较全面。此外，这条规定将在极大程度上解决被拆迁企业安置的问题，将会让城市发展空间布局更为完善，通过拆迁改造，不仅能够保证被拆迁人的利益，同时也能够将之前分布在不合理地区的工业企业调整到规划的工业地段。/补偿标准/生产性企业增加15%补偿规定：拆迁有产权证照的非住宅房屋，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、结构、成新等因素，以房地产市场评估金额进行补偿。拆迁生产性非住宅房屋的附属物（包括变电室、收发室、工人休息室、锅炉房、食堂等无产权证照的房屋），按照重置价格结合成新确定的评估金额进行补偿，评估金额由具有拆迁评估资质
15、的评估机构确定。因拆迁造成无法恢复的设备和设施，按照具有资产评估资质的评估机构评估确定补偿金额进行补偿。解读：在以前的拆迁工作中，非住宅房屋经常遇到一些困难，主要原因就是涉及到房屋附属物以及道路、排水管线、围墙等设施的时候，没有具体的补偿规定，而此次则做出了详细的规定。另外，非住宅的界定是以产权证照为依据的，在拆迁过程中，对于非住宅房屋将给一定的经营损失补偿，补偿标准一般是首先按住宅房屋的标准对其进行评估，然后在这个评估金额的基础上，办公性企业增加10%补偿，生产性企业增加15%补偿，经营性企业增加20%补偿。重置价格的标准是按上一年重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。/拆装运输/按照当时市场价格补偿规定：拆迁非住宅房屋造成企业停产、停业的，拆迁人按照实施细则的第二十三条第二、三款支付停产停业补助费。因拆迁所发生的设备拆装、运输费用，按照实际拆装、运输时市场价格结算。拆迁非住宅房屋的电力设施按现行工程造价规定标准，计算补偿金额。解读：对于拆迁所发生的设备拆装、运输费用，在之前的规定中不具体，如果按照建设当时的价格定补偿，对于被拆迁人来说是不合理的，规定,对此有了明确的规
