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1、管理服务标准手册（2005年版）（一）作业指导书编制标准作业指导书编制标准实施导则1 范围本作业指导书编制标准（以下简称标准）规定了CPM公司二级管理作业指导书的编制细则，适用于公司事业部、分公司及管理处作业指导书的编制工作。2 引用文件本标准编制过程中引用的文件包括公司质量管理手册、程序文件及相关法律法规和技术标准等。3 职责公司职能部门 （行政管理部，财务部，质量管理部，人力资源部，市场拓展部，安全管理部，工程技术部）负责标准的拟制，管理者代表负责标准的审核并呈报总经理审批后，予以发布、实施。4 标准分类情况：本标准基本按程序文件CPMOP-001 质量体系文件管理控制中对二级作业指导书分
2、类要求进行编号，分类如下：FA物业管理方案 ZH综合管理类KH客户服务、社区文化类 HJ环境管理类JY经营、财务管理类 GC房屋、设备、设施类AG消防、车辆、安管类 BM部门工作指导类注：标准根据以上分类要求对文件进行归类，部分文件的归类情况仅供参考，事业部、分公司、管理处在作业指导书编制过程中可结合实际情况根据以上八大类别进行适当调整。5 标准控制方法： 由公司职能部门具体负责组织、指导事业部、分公司、管理处实施标准。质量管理部负责标准的印制和受控发放。6 标准实施细则6.1本标准是公司事业部、分公司、管理处编写作业指导书的编制指导标准，各单位应根据此标准对管辖项目涉及的各相关内容编制作业指
3、导书。6.2本标准并未涵盖物业管理服务过程中所涉及之全部内容，事业部、分公司、管理处结合具体情况，可适当增加作业指导书内容。6.3事业部、分公司、管理处在编写作业指导书过程中，必须严格按照标准内容要求进行编写，对于标准要求制定但管辖项目不涉及此项内容的可不用制定；对因特殊原因需要低于标准编制要求的，应提出申请报告，经主管领导及管理者代表批准后给予放行，但必须不低于相关法律法规要求。6.4 标准中部分文件可不用对内容进行调整即可使用，但应将标准编号转换为所管项目作业指导书编号。6.5标准中部分注明为（样本）类的文件均为参考性编制标准，事业部、分公司、管理处可根据项目具体管理情况参考（样本）编写相
4、关作业指导书。6.6本标准文件编写格式为参考格式，格式如下：范围：是指该文件适合哪些单位或岗位使用，或包含哪些业务活动。职责：是指这项业务活动所涉及的单位或人员的责任。标准作业规程要求：是指编写这项业务活动的文件必须符合的编制框架要求以及在过程控制中的关键点要求。质量标准：是指这项业务活动过程实现应达到的标准或期望值。相关记录及标识应用：是指这项业务活动实施过程的导识和可追溯的证据。注：标准中部分文件因工作流程比较特殊，未按以上格式编制。事业部、分公司、管理处在作业指导书编写过程中可不按此格式编写，但编写内容应满足标准要求或高于标准要求。6.7表格分为参考用和强制用以及自行编制三种，编制规则如
5、下： 引用的程序文件表格分为参考用和强制用，对参考用的程序文件表格，如未对其内容进行修改，应直接引用此张表格，编号不得更改（文件有特殊要求的按文件要求执行）；如需要对其内容进行修改，修改后应将此份表格转换所编写作业指导书作业指导书引出的表格号。对强制用的程序文件表格，则不能进行修改必须按要求直接使用此份表格。对非程序文件引出的表格，如果标注为强制用的，标准将提供表格的版式，编写时不能进行修改必须按要求直接使用此份表格， 但应将此份表格编上所编写作业指导书引出的表格号。标准表格未注明为强制用及参考用的表格，均要求事业部、分公司、管理处自行编制，对编制完的表格应编上所编写作业指导书引出的表格号。6
6、.8事业部、分公司、管理处根据标准编制形成的作业指导书必须符合公司程序文件CPM-OP-001质量管理体系文件控制的编制要求，应形成受控文件。6.9本标准以文本文件和电子版本形式一起提供，使用过程中可进入电子版本进行修改，当电子版本与文本文件发生冲突时，标准以文本文件为当前有效版本。7 督导检查各事业部、分公司、管理处负责人组织员工进行学习和培训，并安排人员进行作业指导书的编制。公司职能部门对事业部、分公司、管理处执行标准情况予以督导、检查。8 标准的推行8.1 正式实施后的标准应根据持续改进的原则，以客户满意为关注焦点，收集意见，不断完善、补充、修订标准。8.2各职能部门在检查、考核过程中，
7、收集执行标准的反馈信息，由质量管理部汇总后交管理者代表评审。8.3标准应定期进行复审，复审周期一般不超过两年。复审工作由管理者代表负责组织实施，对不适应公司经营、管理、服务、运作需求的标准内容予以复审，对业务发展服务需求的新要求予以补充、完善。9 标准汇编目录（详见附录）10 本标准解释权归质量管理部。附录：作业指导书编制标准目录作业指导书编制标准目录1、管理方案类编制标准（FA）1.1 物业管理方案101.2 顾问工作管理方案152 综合管理类编制标准（ZH）2.1 例会管理规程232.2 工作计划管理规程242.3 固定资产管理规程272.4 合同管理规程322.5 顾问管理工作流程342
8、.6 事业部、分公司质量管理体系文件控制规程452.7 事业部、分公司数据信息统计分析管理规程472.8 房屋装修管理规程503 经营财务管理类编制标准 （CW）3.1 收费管理规程573.2 物料采购管理规程593.3 库房管理规程614 部门工作指导编制标准 （BM）4.1 事业部工作检查规程644.2 管理处日常巡视检查规定665 客户服务、社区文化类编制标准 （KH）5.1 客户服务管理规程695.2 与业主（客户）沟通管理规程725.3 客户抱怨处理规程755.4 社区文化管理规程785.5 客户服务项目及收费标准管理规程816 环境管理类编制标准 （HJ）6.1 绿化管理规程866
9、.2 清洁卫生管理规程926.3 消杀管理规程977 消防、安管、车辆管理类编制标准（AG）7.1 安全管理体系建立规程7.1.1 内部、外部安全管理组织体系建立规程1027.1.2 安全网络组织体系建立（各管理项目根据实际情况自行编制）7.1.3 各类安全应急事件的处理规程1067.1.4 安全管理档案管理规程1087.2 安管队伍管理规程7.2.1 安管员招聘、解聘与档案管理规程1097.2.2 安管员装备、着装管理规程1137.2.3 安管员培训、训练管理规程1187.2.4 安管队伍（人员）内勤管理规程（宿舍与非工作时间管理）1217.2.5 安管员绩效考核管理规程1237.2.6 C
10、PM安管员职业化管理办法1267.3 安全岗位管理规定7.3.1 各级安全监督检查规程1357.3.3 安管人员交接班管理规程1377.3.4 安管人员工作与问题处置的权限规程1387.4 各安全岗位运行管理规定7.4.1 门卫（服务台）管理规程1417.4.2 安管员巡逻检查管理规程1447.4.3 消防、安防运行值班管理规程1467.4.4 停车场（库）车辆出入口管理规定1487.5 安全防范措施及设施设备与器材管理规定7.5.1 重点部位治安防范管理规程1497.5.2 安防设施设备管理与维护保养规程1517.5.3 各类安防设备安全操作规程（各管理项目根据具体设备自行编制）7.5.4
11、重点部位防火管理规程1547.5.5 临时动火管理规程1557.5.6 消防设备设施临时停用管理规程1587.5.7 消防设备管理规程1607.5.8 安全设施、器材及标识管理规程1617.5.9 消防设备与器材安全操作规程（各管理项目根据具体设备自行编制）7.5.10 停车场设备管理与维护保养规程1637.6 消防、安防设备分包方管理规程1658 房屋、设施、设备类编制标准（GC）8.1 房屋、设施、设备管理类8.1.1 工程验收管理规程1788.1.2 设备编号规则及设备档案管理规程1808.1.3 设施、设备大中修改造管理规程1878.1.4 设备、设施报废管理规程1888.1.5 设备（系统）事故应急响应和灾害防范处理规程1908.1.6 运行值班、交接班管理规程1998.1.7 共用设备设施巡视检查规程2028.1.8 建筑物本体维护管理规程2058.1.9 非强制性检定仪表使用规程20
