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1、中国的国有酒店有家20XX年XX月多年的企业咨询豉问经验.经过实战验证可以落地机行的卓越管理方案，值得您下载拥有目前，中国的国有酒店有6646家，占全国星级酒店总数的63.4%。据国资委研究中心主任王忠明介绍，今年国内酒店的入住率是63%,而国有酒店只有58%。有资料统计显示，2001年以来，全国酒店每年至少有40万间客房处于闲置状态按平均每间客房投资10万元计算，全国就有400亿元的酒店资产闲置。国有酒店壹股建设于计划经济和转轨时期，成因大概分为以下几类：定位于政治和党政官员行政活动场所的政策性投资；大型国有企业和地方政府的炫耀性投资或出于宣传需要建造的标志性饭店；国有大型企业的多元化投资或
2、福利性投资；面临制度转型的垄断行业对包括饭店在内的多种运营实体的商业性投资。无论是哪壹种类型的国有饭店都或多或少地包括非运营目标，而不完全是以市场竞争和利润最大化为目标。在市场经济的今天，国有饭店的问题就在于面临着不断变化的市场的同时又不得不步步请示，运营管理的灵活性较差。同时，国有饭店有着比较沉重的历史包袱,比如大量离退休人员的负担。另外，国有饭店的投资更新能力差。在体制造成的酒店运营利润偏低的前提下，国有饭店没有经济能力支付日常管理、运营、维护和定期翻修所需要的大量资金,使酒店运营走入恶性循环。国有酒店资产流失的表现形式就是贱卖，贱卖的前提是酒店在价值评估中缩水，可是这种情况会出现吗？笔者
3、认为是有这种可能的，原因有二。其壹，从评估方法角度分析我国评估机构在进行价值评估中，壹般采用的都是成本法。对于酒店类资产，这种评估方式有可能体现不了酒店资产的实际价值。比如某国有酒店，由于特殊的地理位置和历史渊源，具有极好的盈利能力。然而在改制过程中，评估机构接受委托简单地运用成本法将该酒店的资产进行估值，而根本不考虑从现金流角度对该企业进行折现分析。它的评估结果将和该酒店的合理价值存在较大的偏差，如果酒店按此被低估的价格成交，将会造成国有资产流失。其二，从利益角度分析国有企业是改制主体，也是评估行为的重要当事人。由于体制的原因，国有企业在改制过程中既是被改制的对象，同时也充当着改制主体的角色
4、。这种双重角色体当下资产评估环节尤其明显，国有企业不仅是评估法规中所指的国有资产占有单位即评估对象，也在多数情况下成为评估服务的委托方（付费方），更成为评估服务的使用方。这种混合角色使得国有企业在资产评估服务中存在明显的利益冲突，从委托环节开始，就存在着通过按壹定目标选择评估机构以操纵评估结果的可能性。在实践中，已经出现不少国有企业管理层选择某些能够满足其特别需要的评估机构，以达到对其有利的目的。这种做法使得资产评估服务带有壹定的功利性，客观上也加大了对评估机构和评估师的压力和影响，严重影响评估的客观性和合理性。因此，为避免利益冲突和道德风险，去年开始，国资委等部门出台的壹系列文件改变由改制企
5、业自行委托评估机构的现状，而转由其产权归属企业或部门或相关具有管理职能的政府部门独立委托评估机构，对改制企业进行客观评估。这表明政府部门已经关注到由此可能造成的国有资产流失。产权酒店对国有酒店改制的意义产权酒店是指：将酒店住宿单元出售给小业主，由小业主委托酒店管理X公司统壹运营，且获取投资回报或者运营分红。酒店管理X公司壹股赠送小业主若干天免费住宿。笔者认为产权酒店是国有酒店改制比较理想的操作方案，理由有三：第壹，使中、小投资者有机会投资旅游房地产行业，产权酒店的投资既是不动产的投资，也是酒店业的投资。由于国有酒店壹股位于城市的黄金地段，不动产开值空间巨大。而旅游业是朝阳行业，作为旅游业中的重
6、要组成部分酒店行业被投资者普遍见好。如上海美丽园龙都大酒店就是通过产权酒店方式改制的国有酒店，投资者的购买价格为人民币2万元/平方米，当下已经升值至人民币4万元/平方米。第二，通过产权酒店操作，使酒店有资金完成大修维护或者升级改造，且有机会聘请专业的酒店管理X公司进行管理，使酒店步入正规化管理运作，达到最理想的运营效果。仍之上海美丽园为例，美丽园利用产权酒店销售回笼资金完成了酒店由三星升四星的改造工作，且聘请了国际酒店管理X公司一一澳大利亚龙都集团进行管理，仅2004年，酒店平均房价从均价人民币300元/晚跃至人民币800元/晚。营业收入增长了近4000万元人民币。总利润从2002年的100多
7、万翻了十多倍。当年酒店除兑现小业主投资回报外，仍能够获得人民币1500多万元的运营利润，酒店向政府缴纳了人民币2300多万的税收，是改制前的5倍多。第三，产权酒店能够使国有酒店资产转让过程中价值最大化。统计表明，产权酒店的销售价格壹股为同类地段精装公寓的1.52倍，所以通过产权酒店操作，国有资产能够获得比较理想的溢价，确保国有资产在转让过程中的保值、增值。我们之上海美丽园大酒店为例，2003年周边房价在人民币1.2万元/平方米，而美丽园的销售均价已经突破人民币2万元/平方米。另外国有企业仍能够沉淀壹部分资产（如不销售的餐厅、商铺等）享受不动产增值及酒店运营分红。当然，由于产权酒店涉及了旅游、房地产、酒店管理、金融等诸多领域，操作具有相当的专业性。所以建议采用产权酒店方式完成国有酒店资产改制的国有企业，应该聘请专业的产权酒店顾问X公司，就酒店未来的运营定位、酒店管理X公司的甄选、产权酒店销售价格及投资回报方式确定，度假交换平台的选择、营销推广模式的设计、风险评估和管理等方面提供专业建议及辅助实施，保证国有企业、酒店管理X公司和小业主三方受益，实现共赢。
