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1、新城云水湾居住区可行性研究报告工程名称 新城云水湾居住区 申报单位 大庆高新城市建设投资开发有限公司 编制单位 大庆嘉意投资咨询有限公司 2013年7月11日目 录1 工程概况11.1建设背景及概况11.2建设场址选择41.3对环境的影响42 立项的必要性72.1项目建设的目的、意义及产业现代化的目标72.2推广应用技术73 市场预测103.1宏观环境分析103.2大庆市房地产市场发展分析123.3需求预测123.4消费者需求取向133.5竞争分析144 总体规划184.1项目概述184.2设计依据184.3规划原则194.4规划设计204.5主要技术经济指标224.6市场基础设施条件225
2、实施进度计划326 技术方案337 产业成套技术的社会和经济效益387.1对工程投资及市场销售的影响387.2对地方住宅产业现代化具有推进作用397.3对提高住宅建设水平具有示范、带动作用407.4对劳动生产率的提高预测417.5先进科技成果转化率的提高预测428 工程项目财务经济438.1总投资估算438.2资金筹措及计划458.3财务经济评价459 综合评价50可 行 性 研 究 报 告1 工程概况1.1建设背景及概况1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题，随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着住房社会化、
3、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是老居住区，配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋。居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为城市低收入群体。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题。近年来，为推进棚户区改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，国务院就低收入家庭住房保障和解决棚户区居民住房问题，做出了一系列决策部署。2007年8月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。提出按照全面建设小康社
4、会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。意见强调加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平；加快低收入家庭的住房条件的改善。大庆是全国经济较发达的城市之一，是我国最大的石油开采基地和重要的石化生产基地，尤其在东北地区是一座举足轻重的城市，中央财政收入每100元中就有
5、1 元钱为大庆市缴纳，黑龙江省全省工业增加值中80为大庆市所创造。根据大庆市建设“生态园林型城市、区域性中心城市和高科技现代化城市”的发展目标，及高新区实施的城市发展战略。该项目建设区域以拓展城市居住用地和公共设施用地为主。大庆高新技术产业开发区自1992年4月破土动工，经过18年的建设，一座高科技现代化新区已拔地而起，使大庆市经济由资源型向区域经济型顺利转变，保持持续发展。大庆高新区管委会对开发土地进行了“七通一平”建设，完成了产业、科教、管理服务、金融商贸、居住等功能的建设。大庆高新区主体区已成为大庆市东城区的重要组成部分和黑龙江省投资环境最好的地区。近几年大庆市房地产业及建筑业得到了飞速
6、发展，建了许多居住小区，在一定程度上满足了居民的居住要求，这些小区绝大多数为政府及企业投资建设的职工住宅小区，环境较好，配套基本齐全，但房型单一，面积过小，居住品质较低。随“哈、大、齐”工业走廊建设及各类替代产业的兴起，周边一些人口也在向大庆聚集，每年大庆人口自然增长和机械增长达2万余人，人口的增长在刺激经济增长的同时，也促进房地产业发展和需求；而随着人民经济收入的日益提高，居民对高品质住宅需求也在提升，大庆的地产业存在着巨大的需求空间。根据大庆的经济实力和人民生活水平提高，中、高档住宅产品存在断档的情况。项目建成后，将很大程度上提高居民居住条件和生活环境。2、项目概况（1）项目名称新城云水湾
7、居住区（2）项目承办单位大庆高新城市建设投资开发有限公司（3）项目建设地址该项目位于大庆高新技术产业开发区，新科路南侧，规划路西侧，安萨路北侧。（4）项目建设内容该项目总用地面积75599.70m2，总建筑面积154410.24m2。地上建筑面积135668.69m2，其中住宅建筑面积131170.2m2，商业建筑面积3418.95m2，公建建筑面积1079.54m2。地下建筑面积18741.55m2，其中地下车库建筑面积17736.22 m2、污水提升站60 m2、换热站299.91 m2、变电所325 m2、给水加压泵站67.2 m2、消防泵房253.22 m2。容积率1.79，建筑密度1
8、2.66%，绿地率36.26%，总户数1038，共728个停车位（地上停车位270个、地下车库458个）。1.2建设场址选择该项目位于大庆高新技术产业开发区，新科路南侧，规划路西侧，安萨路北侧。本项目选址符合大庆市城市总体规划，符合土地利用总体规划，符合居住区控制性详细规划要求，无水污染、大气污染、噪声、电磁辐射、土壤氡浓度超标等有害环境因素的影响。所在区域地理位置优越，自然条件好，地下水资源丰富、水质好，交通较为便利，环境幽静，周边配套设施完备，供水、排水、供电、供热、通信、燃气等市政基础设施齐全，是较为理想的居住用地。本项目区域内没有国家、省、市级自然保护区，周围无危险建筑，不压覆矿床和文
9、物，也不会对防洪和通航等产生不利影响。1.3对环境的影响l、环境空气建筑材料运输等施工操作使施工现场及沿途空气质量受到扬尘和车辆尾气的污染。为了减少施工期对周围环境的污染，施工现场周边设置2-2.5m围挡；在拆除建筑物过程中，应当采取湿式作业等有效防尘措施；对施工现场内的施工道路进行硬质覆盖；对砂石、灰土等物料应当采取封闭、，遮盖等有效措施；建筑材料运输车要用苫布盖好，采取严密的封闭措施；施工单位应当按照有关规定使用预拌混凝土，不得擅自在施工现场搅拌混凝土。运营期主要是出入地下车库的汽车尾气，车库内必须安装机械通风和CO报警装置，以保证库内空气质量和人身安全。2、水环境施工期主要是施工人员的生
10、活污水及配料、搅拌机等施工现场产生的少量废水，对环境影响较小。施工期应设集中排水池，应提高施工人员环保意识，设置临时旱厕，不随地便溺和随意倾倒污水，废水经初步沉淀后与生活污水有组织的排入市政管网，以减少对环境的影响。运营期所产生的污水主要是居民的生活污水，主要污染物为COD、SS、动植物油和氨氮，所排污水满足污水综合排放标准的标准。3、固体废物施工期主要固体废物为建筑垃圾和施工人员的生活垃圾，应及时清运至指定地。产生建筑垃圾的单位，应当在工程开工前5日持建筑垃圾处置计划和有关批准文件，提出建筑垃圾排放申请，经核准取得建筑垃圾处置证后，方可排放。驶出施工现场的车辆，应清除轮胎上的泥土。拉运基建残
11、土的车辆应当封闭，不得发生沿街撒落泥土事件，并按市政部门批准的地点倾倒。对不能立即清运的建筑垃圾、残土，应采取封闭、遮盖等有效防尘措施。运营期所产生的固体废物主要是居民的日常生活垃圾，生活垃圾经城管部门统一处置，固体废物对外环境基本无影响。4、声环境施工期噪声主要是施工机械噪声及工程材料运输时车辆产生的交通噪声，施工过程中要做到文明施工，施工机械要采取一定的减震措施，使设备噪声减到最低限。对高噪声施工设备(噪声值85Db(A)设备)的使用，要保证距敏感点的距离最远，且仅限于白天使用，夜间(22：00-5：00)禁止施工。合理安排施工设备作业时间和施工时间，合理选择运输路线，会使施工期间的噪声对
12、人群的干扰降低到最小程度，厂界噪声可满足建筑施工场界噪声限值GBl2523-90规定。运营期噪声主要来自进出小区的车流和水泵及换热站等设备产生的噪声。为减少汽车往来产生的噪声，要求通往车库的道路要设置警示牌，汽车在进出时禁止鸣笛，并减缓车速，以减少噪声对周围的影响。换热站和水泵房设置独立操作间，以隔声防振材料装修，操作间外噪声要达到低于50dB(A)，水泵等设备选用低噪声设备，管道采取软连接。采取上述措施后，小区区域环境噪声达到城市区域环境噪声标准(GB3096-2008)标准规定，对本区内及周围居民的影响很小。2 立项的必要性2.1项目建设的目的、意义及产业现代化的目标随着时间的推移，人民的
13、生活水平日益提高，对居住条件改善的要求也越来越迫切。在满足住宅基本要素的基础上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康要求，促进住宅建设可持续发展，进一步提高住宅质量，营造出舒适、健康的居住环境，是新世纪房地产开发所提倡的健康住宅的建设理念。随着住宅新政的实施，房地产市场变得更加理性，高档住宅建设逐渐减少，而在生活水平不断提高的同时，人们对高品质住宅也将有一定的需求，就是在功能更加完善的同时，将越来越注重文化内涵。住宅户型设计进一步升级，住宅功能进一步细化家庭公共活动空间以及特色功能空间。同时，室外功能拓展也将有所升级，更注重室内外空间的交流，摆脱单纯为了追求容积率而
14、尽可能地增加室内建筑面积的做法。新一代住宅将满足居民有足够的内部休闲娱乐空间及小区内的绿化和健身空间。此外，高端住宅物业管理也将进一步升级，高品质的物业管理水平与产品自身的品质将成为项目的核心竞争力。2.2推广应用技术为了提高居住品质，加快住宅产业化进程。本工程结合实际情况，应用了大量的先进技术和材料情况如下：1、总体规划本项目总体规划与城市周围环境协调，功能结构和空间层次清晰，用地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，设施配套齐全，整体协调有序，便于居住区的现代化管理。项目满足日照的间距要求、环境和通风的要求，灵活布置住宅的形体和高度，合理控制住宅的层数，合理设置商业服务网点的位置。通过精心
15、设计达到土地使用率的提高。2、外墙保温体系建筑外墙采用外贴聚苯板保温，每层楼板标高处设置岩棉防火隔离带，既满足节能保温的要求，又增加了外墙的防火措施。3、屋面保温体系屋面采用保温材料为100mm厚挤塑板保温屋面材料，双层错缝搭接，并沿外墙周边及出屋面洞口周围设500宽岩棉防火隔离带，并在面层采用不然材料覆盖，在保温效果和防火两方面兼顾。4、门窗保温系统本项目外窗采用三玻中空平开塑钢窗，传热系数小于2W/(m2.K)。抗老化的配套密封材料，提高门窗的水密性和气密性。5、LED技术小区照明采用LED庭院灯，做到节能要求。6、雨水收集技术收集屋面雨水经处理后，用于景观补水和绿化用水。7、建筑结构体系高层采用剪力墙结构，多层及车库为框架结构，推广泵送混凝土技术，节省人力降低成本，提高建筑机构体系的质量。8、墙体维护体系填充墙采用陶粒混凝土砌块。既能做到节约能源，又能减轻结构自重；当地材料供应量充足，节省运费，从而减低综合成本。9、室外环境小区的绿化景观配置高密度，为居民提供良好的户外活动的绿色 空间。10、生活
