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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。坡子街目标消费者行为模式及项目定位研究报告目 录第一部分 项目背景与研究目的1第二部分 五一商圈(以坡子街为核心)基本属性3第一章 商圈监测与店面普查研究方法3第二章 五一商圈的宏观环境与发展态势5第三章 五一商圈的基本特征及区域影响7第四章 五一商圈内典型商铺的业态结构20第三部分 目标消费者消费行为研究21第一章研究方法、数据分析、消费者背景特征21第二章 一般逛街、购物及消费习惯与生活形态26第三章 服装服饰购买习惯38第四章 餐饮
2、、休闲娱乐消费习惯50第五章 对坡子街的认知与项目接受度64第六章 未来投资意向测试71第四部分 目标商户商铺租购需求研究75第一章 研究方法与商户基本背景75第二章 商铺目前的经营状况77第三章 对现有商铺的评价与期望79第四章 经营的商铺租购决策模式81第五章 对五一商圈及坡子街的印象与评价83第六章 对坡子街项目的认知与接受度85第五部分 潜在投资者研究87第一章 研究方法与潜在投资者基本背景87第二章 潜在投资者的投资偏好89第三章 潜在投资者投资决策模式94第四章 对五一商圈及坡子街的印象与评价98第五章 对坡子街项目的认知与接受度99第六部分 研究结论与项目定位建议103第七部分
3、技术报告 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第一部分 项目背景与研究目的一、本次项目的研究背景坡子街是长沙市商业文明的发祥地，2002年长沙市政府决定重建坡子街，旨在再现长沙百年繁华，坡子街工程也是长沙市的旧城改造的重点工程，处于市中心的核心商圈地带，紧邻黄兴路步行街，是五一商圈的重要辐射区。作为此项目的发展商，需要对长沙市以五一商圈为核心的区域内的商业环境作充分分析：首先需要了解的是五一商圈的结构如何？紧邻的坡子街又具备怎样的辐射力？其次，到五一商圈来消费的是些什么人？消
4、费习惯怎样？再次，商户及潜在投资者有何需求？他们对坡子街项目如何看待？这些将是本次研究需要重点解决和分析的方面。二、本次研究主要解决的问题版块根据零点公司对于商业房地产的多年的研究经验，商业地产的项目定位研究主要从以下四个方面着手研究：其一，充分研究五一商圈的内外部环境，客流总体构成与分布，商圈的整体地位与人流车流特点；其二，对目标消费者的消费行为模式进行全面分析，尤其是购物、餐饮及休闲娱乐方面的场所与习惯；其三，对典型商铺的业主进行研究，了解他们租购店铺的主要决策行为与需求模式及相关背景特征；其四，对潜在投资置业者进行研究，了解他们未来的潜在投资需求及业态选择动向。三、项目框架与整体研究思路
5、据零点公司对于商业房地产的多年的研究经验，本次项目定位主要从以下三个方面着手研究：第二部分 五一商圈(以坡子街为核心)基本属性第一章 商圈监测与店面普查研究方法一、商圈监测研究方法工作内容与时间安排客流量监测：2005年1月13日（周四）15日（周六）共两天；车流量监测：2005年1月16日（周日）17日（周一）共两天； 在五一商圈内，客流量选取了四个监测点，沿街对切，双向监测：A、步行街南入口；B、步行街北入口；C、平和堂门前；（9：00-22：00）D、解放西路金色年华酒吧（夜间20：00-凌晨1：00）。 车流量也选择了四个监测点，分别是：A、人民西路与沿江大道丁字路口；B、解放西路与沿
6、江大道丁字路口；C、平和堂门前（9：00-22：00）；D、解放西路金色年华酒吧（夜间20：00-凌晨1：00）。监测点分布由零点公司的专职督导带领经专门培训的访问员进行规范化监测，所有访问员均持秒表分时段进行统一监测，监测过程中需对各个监测点进行统一管理，确保一致性。从起始时间起，每隔20分钟作一次监测，监测时间为10分钟，时间准确至秒。监测方法数据分析所有数据录入在电子表格中用于人流量及车流量的整体分析。二、典型商铺普查普查时间2005月1月5日-1月18日长沙五一商圈内四条主干道内(即沿江大道西湖路蔡锷路中山路)。业态分布主要包括购物场所(服装/饰品等特色专卖或综合性场所)、餐饮（即饭店
7、、快餐店、酒吧等）及其它休闲娱乐场所（即KTV、洗浴、按摩等）；1110个（包括三个主要的服装市场及其它综合性百货店），实际店面近2000家。由零点公司专门培训的实地访问员进行逐一普查和记录，个别店面进行必要确认。零点督导对部分普查店面的情况进行实地走访复核，以确保普查的相对准确性。普查业态总体普查量普查方法复核方法普查区域数据统计所有数据录入在电子表格中，用于对业态分布的整体分析。零点督导对部分普查店面的情况进行实地走访复核，以确保普查的相对准确性。第二章 五一商圈的宏观环境与发展态势一、五一商圈的核心地位有着长久的历史渊源并未曾被其它商圈动摇过大唐大历三年，诗圣杜甫便有诗夸耀坡子街的商业繁
8、华，所谓“茅斋定王城郭门，药物楚老渔商市”，当时杜甫正是旅居在坡子街的小西门。而贾谊故居更可以将此地的商业上溯至千年以前。五一商圈，这个长沙人已经无人不知的商业名词，历经了千年的硝烟风尘，依然是长沙人心中的流金之所，依然是商人们梦想的财富之地，连曾经摧毁了整个长沙古城的文夕大火，也未能使五一商圈的核心地位有所动摇，五一商圈是长沙之“心”，是湖南之“心”。五一商圈是长沙最繁华、最具投资潜力的都心地带，众多商场、写字楼扎堆于此，整个商圈的销售额也在长沙占有举足轻重的地位。二、长沙社会消费品零售总额远高于全国和全省的平均水平2004年，长沙社会消费品销售总额实现快速增长，达到525.13亿元，增长1
9、6.2。2005年长沙市社会消费品总额目标锁定606亿元，增长率要达到15.5%。 2004年我国社会消费品零售总额，同比增长约12，而2002年和2003年为9左右的增速。长沙市副市长向力力近期在黄兴南路步行商业街现场办公时指出，要将黄兴南路步行商业街打造成为品牌一条街。作为长沙乃至湖南的商业窗口，黄兴南路步行商业街开业年来，人气越来越旺，销售越来越火，数百家商铺全部出售或出租。他要求，要进一步强化经营招商，进一步强化物业管理，进一步完善基础设施建设，进一步树立步行商业街的商业品牌。据省商务厅有关负责人介绍，2月9日至2月15日，由于春节是家庭团聚的日子，各大商场、超市购物客源虽然少于平日，
10、但单客价（每人次购物金额）比往年大，销售总额较上年有所上升。据不完全统计，春节七天全省社会消费品零售总额46亿元，比去年同期增长12%。这位负责人还表示，今年春节全省节日市场销售比上年有所上升，预计全省销售总额增长12%。 长沙市春节七天社会消费品零售总额12亿元，比去年同期增长13%。特别是饮食服务业比往年火爆。三、长沙市房地产未来发展潜力巨大，五一商圈无疑更是商业地产的领头羊个人理财杂志最近做的一项调查表明：长沙人均可支配收入水平排名第14位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关的城市，但平均房价却排在第22位。在与武汉、郑州、南昌、西安和重庆等五个邻近及同等城市相比，长沙人均可支配收
11、入具有明显的优势，但房价却又比这些城市低。有人士预测，长沙的房价2005年还有20的上涨空间。这对于处于城市之心的五一商圈来说也是一大利好。排名城市04年居民家庭人均可支配收入（元）3口之家年收入(元)3口之家年节余(元)每平米商品房平均房价简约两居室平均总价（70M2）3口之家购买一套简约两居室需要年限01深圳27406822184686458974127908.8102苏州14557436712489232092246309.0203长沙11032330961886525001750009.2804济南120003600020520297920853010.1605福州1150034500
12、19665286920083010.2106合肥86102583014723222015540010.5507武汉95452863516322252017640010.8108石家庄85152554514561227015890010.9109成都99802994017066286820076011.7610重庆93002790015903273219124012.03第三章 五一商圈的基本特征及区域影响一、五一商圈在工作日与休息日都保持了较大的人流量n 从人流量的总体分布来看，步行街北口是人流量最为集中的区域，近乎是黄兴中路与南口的两倍。n 黄兴中路与步行街南端的人流量相差不大。休息日客流量
13、明显高于工作日（其它城市这一人流量比例更高）。n 解放西路夜间客流量相对较少，但工作日与休息日的差异很小。附图 四个监测点客流量分布9:30至22:30附图 四个监测点客流量分布9:30至22:30附图 四个监测点客流量分布9:30至22:30附图 四个监测点客流量分布20:00至1:30二、黄兴路步行街的北口是人流最为集中的区域附图 四个不同监测点总体客流量比较三、坡子街与步行街南北端的高峰人流线呈垂直型分布n 步行街的高峰人流线刚好与坡子街形成斜线垂直分布，坡子街在引导这一人流上有近水楼台的优势。n 按时间段监测的人流量来推算，冬季工作日步行街北口的日均人流量约为8万人；休息日约为12万人，春秋季人流量可能更高。附图 各监测点分布及流向流量示意图四、黄兴路步行街的北口是人流最为集中的区域附图 四个不同监测点总体客流量比较 客流高峰主要在下午四点到六点，但总体上全天客流较为平稳n 从各个监测点的情况看，客流高峰基本在下午四点到六点，但总体的客流量波动不大；n 解放西路酒吧街的客流波动无明显特征，总体上夜间十一点左右有一个小的高峰。附图 分时段客流量走势_黄兴中路至五一广场人流量 公交上下客流量有明显波动，而车流量并无明显波动n 公交车休息日的上下客流量明显高于工作日各段流量，受工
