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1、深圳市*地产发展有限公司房地产开发业务运作管理模式（试行版）深圳市*地产发展有限公司二七年五月目 录第一部分 指导准则一、指导准则1第二部分 部门职责一、说明2二、职能部门工作职责3三、项目公司（部）工作职责19第三部分 项目开发工作流程一、工作流程示意图25(一)项目拓展工作流程及各相关部门工作职责26(二)项目策划工作流程及各相关部门工作职责35(三)设计管理工作流程及各相关部门工作职责42(四)工程管理工作流程及各相关部门工作职责48(五)营销管理工作流程及各相关部门工作职责56(六)客户服务工作流程及各相关部门工作职责62二、项目开发关键节点控制表68第四部分 项目管理办法及审批权限一
2、、项目管理办法70二、重大业务评审规定74三、本地项目管理审批权限表77四、异地项目管理审批权限表80第一部分 指导准则一、 深圳市*地产发展有限公司是由原深圳*地产公司整体平移形成的专业地产开发公司，全面负责原*地产*苑外地产业务及*地产业务的经营管理工作。二、 公司实行以项目公司（部）制为管理主线的运作模式，强调高 效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的增值过程。三、 运用公司专业能力，规避开发经营风险。房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，第三就是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部门
3、直接负责项目拓展及客户服务工作，并在项目前期策划阶段对工作成果进行控制和评审，保证项目运作水平。四、 项目公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。五、 职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持服务，加强对项目运作过程中安全、进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用。第二部分 部门职责一、 说明（一） 术语解释：1 负责：属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；2 主持：需要与其他部门配合完成的工
4、作，由本部门牵头并承担相关责任；3 组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；4 配合：不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；5 参与：参加相关工作过程，本部门不承担责任。（二） 公司委员会定义：1 投资咨询委员会：u 负责公司项目投资方面的评审和决策。2 策划、方案评审委员会：u 负责对项目的定位进行专业评审；u 负责对项目前期策划成果进行专业评审；u 负责对项目方案设计成果进行专业评审。3 招标委员会：u 负责公司招标项目的确定，保证招标的合理性；u 负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作；4 定价咨询委员会：u 负责对项目销售定价及其他相关
5、指标进行专业评审。二、职能部门职责（一）运营管理部： 部门使命：以前瞻性视野，完善、提升和创新管理理念和管理方法，不断提高公司管理水平，推进公司各项经营目标的实现。部门职责：综合计划管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、统计信息管理1综合计划管理u 负责落实董事会下发的综合计划；u 负责制定公司年度综合计划，并分解到各项目公司（部）及各职能部门；u 主持编制公司与各项目公司（部）、职能部门的目标责任书，并组织签订；u 负责跟踪、调整及协调各项目公司（部）季度计划、职能部门月度计划以及项目总体计划；u 负责设计及收集整理各项目公司（部）月度综合报表。2部门绩效考核u 负责制定各项目公司（部
6、）和职能部门的绩效考核方案；u 负责收集各职能部门的关键绩效数据和工作目标完成情况，并组织对职能部门进行绩效考核；u 根据项目节点完成情况，按季度组织对项目公司（部）的绩效考核。3流程管理u 负责建立、实施、完善公司流程管理体系； u 主持公司定期和不定期的流程修订工作。4公共关系管理u 负责项目拓展过程中从政府部门收集项目相关背景资料；u 配合报批报建工作；u 配合办理项目开发相关政府批文及许可证；u 负责公司对外公共关系的日常维护；u 负责公司与政府机关之间的危机公关处理。5知识管理u 负责督促各相关部门进行基础研究知识库分类，并协助建立相关知识库；u 负责建立知识管理的配套管理措施，设立
7、知识贡献奖励制度，激励知识贡献和知识创新；u 负责公司统计报表的编制和报送。（二）投资拓展部 部门使命：获取和储备公司重要的战略资源-土地，做好房地产开发资源准备和前期工作。部门职能：土地信息收集及评估、可行性研究分析、项目土地获取、战略管理、政策研究及市场研究1土地信息收集及评估u 负责收集目标地块信息，建立土地信息库；u 负责建立土地信息选择标准体系；u 负责评估并初步确定拓展目标。2可行性研究分析u 主持制订可行性研究计划；u 组织进行项目可行性分析；u 主持编制项目可行性研究报告；u 组织可行性研究报告评审。3项目土地获取u 负责确定商务条件，提出商务谈判方案；u 负责与相关各方的商务
8、谈判工作；u 负责签订土地使用合同；u 负责办理土地证等相关手续。4战略管理u 负责研究地产板块发展战略，并就公司战略调整给予提议；u 负责制定中长期发展目标和战略规划。5政策研究及市场研究u 参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；u 负责研究国内外房地产相关政策，并分析由此产生的影响；u 负责研究目标开发区域的宏观环境和城市总体规划等信息；（三）合约成本部部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新成本控制理念和方法，以前瞻性视野提升公司成本管理水平。部门职能：成本管理体系、成本规划、成本动态管理、项目预结算、采购管理、工程合同管理、成本分析及效益评价1成本管理体系u
9、负责建立和完善公司成本控制体系；u 负责编制咨询合同标准化体系；u 负责公司项目成本战略的策划、制定和实施；u 负责落实项目总体目标成本；u 配合项目公司（部）进行责任成本的分解与考核；u 负责建立成本监控预警机制。2成本规划u 配合编制项目可行性研究报告；u 配合进行产品方案比选，提交不同设计方案的方案甄选成本测算报告；u 配合编制项目开发纲要；u 主持编制项目目标成本；u 主持编制项目限额设计标准。3成本动态管理u 配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作； u 负责定期对项目成本进行监控，审核各项目公司（部）每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警；u 负责收集、整
10、理各项目公司（部）的有关成本信息，并对成本信息进行汇总及甄别。4项目预结算u 负责造价咨询公司评标选定工作；u 负责编制各项目的项目结算计划；u 负责各项目结算工作；u 负责对各项目预算实行备案抽查；u 负责编制工程结算分析报告。5采购管理u 负责管理战略供应商信息库，主持供应商的资质预审及评价；u 负责维护和完善造价咨询类战略供应商信息库；u 负责审核项目公司（部）提供的项目设备及材料采购总体计划；u 根据项目公司（部）提供的材料设备采购配合计划，主持公司权限范围内的招标工作；u 负责跟踪市场材料价格，建立和维护材料价格信息库；u 负责编制公司招标的经济标书，并对各投标单位的经济标书进行评价
11、；u 主持公司招标项目合同洽谈。6工程合同管理u 负责建立和完善标准化工程合同体系。7成本分析及效益评估u 参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；u 负责收集、整理各项目的效益评价报告，编制项目效益评价报告。（四）工程技术部： 部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新工程技术管理理念和方法，以前瞻性视野提升公司工程管理水平。部门职能：采购管理配合、工程过程管理配合、设计管理配合、工程技术支持、技术资料管理、工程管理指引制订及维护1采购管理配合u 配合进行公司权限范围内的招标。2工程过程管理配合u 负责定期对各项目工程进度、质量、安全文明施工情况进行督察，并督促项目公司
12、（部）进行整改；u 配合项目各阶段的工程验收；u 负责收集总结工程信息，建立和完善工程案例信息库。3设计管理配合u 配合对建筑方案进行结构选型；u 配合编制项目限额设计标准；u 配合对设计单位的结构方案、设备选型等进行优化；u 配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核；u 配合完成图纸内部审查；u 配合完成施工图的图纸会审和技术交底。5工程技术支持u 配合编制项目可行性研究报告；u 配合编制项目开发纲要；u 参与完成大型设备或主要材料的现场验收工作；u 配合进行施工组织设计评审；u 配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；u 负责在工程全过程中对工程重大技术问题提供专业支持；u 参与项目公
13、司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；u 负责新技术、新工艺在实际工程中的推广和应用；u 配合处理重大投诉，提供工程技术解决方案。u 负责更新维护工程类供应商信息数据；u 负责提出新材料、新技术、新工艺、新设备选用的建议。6技术资料管理u 负责对项目工程技术、施工资料管理的督促、检查；u 配合项目公司（部）完成工程竣工后的档案资料移交。 7工程管理指引制订及维护u 负责施工图设计指引（建筑专业除外）的制订及维护；u 负责工程管理指引的制订及维护。（五）产品研究部部门使命：跟踪当今世界建筑潮流，研究和创新满足市场需求的产品，以前瞻性视野，创造最具价值的生活空间。 部门职能：项目规划、设
14、计配合、设计研究、标准化设计合同体系及供应商管理1项目规划u 配合编制项目可行性研究报告；u 配合编制项目开发纲要；u 配合编制项目限额设计标准。2设计配合u 配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核。3设计研究u 负责施工图设计标准体系中建筑专业相关内容的制订；u 负责联系相关专业人士，与营销策划部一起建立并完善专家人才库；u 参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；u 负责建立设计案例信息库，并进行分析整理；u 负责跟踪国内外建筑规划动态，进行研究及创新。4标准化设计合同体系及供应商管理u 负责建立和完善标准化设计合同体系；u 负责维护和完善设计类战略供应商信息库。（六）营销策划部部门使命：以前瞻性视野，提升和创新市场营销策划理念和策划水平，引领市场潮流，极大地满足客户需求。部门职能：项目策划、项目营销、市场研究、品牌策划及建设、标准化营销合同体系管理1项目策划u 配合编制项目可行性研究报告；u 配合编制项目开发纲要；2项目营销u 配合完成营销推广策划方案的制定及评审工作；u 配合完成营销策划公司的选择评审工作；u 配合完成广告策划公司的选择评审工作；u 配合完成营销费用预算的制定及评审工作。3市场研究u 负责维护和完善营销类战略供应商信息
