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1、 选址分析报告 / 文档可自由编辑打印目录一、浓情古意DIY巧克力作坊简介. (4)二、店铺的具体区位及地理特征.(5)三、店铺开业后能辐射的商圈范围.(6)四、商业圈内商业环境评估及竞争对手分析.(8)五、店铺交通条件评估及物业特征.(9)六、商圈内居民及流动人口特征、收入和消费结构分析 (9)七、市场定位和经营特色以及经营策略建议.(11)八、店铺的经营风险及效益评估.(13)九、店铺未来前景SWOT分析.(14)前言巧克力的前景 巧克力在更多场合已不仅仅是一样食物，而是成为一种送给亲人和爱人的礼物，承载了情感传递的功能。自己动手制作巧克力可以被年轻人迅速接受肯定是不言而喻的事实。于是，巧
2、克力被赋予了更多的个性化色彩，并成为一种获利颇丰的创业选择。 目前，300亿元潜在市场待开发，巧克力产业全球收益过5000亿元人民币，其中60以上的贸易额集中在欧美地区。在瑞士、比利时等国家，巧克力已经成为其国民经济的支柱产业。据权威部门的统计数 据表明：在全球糖果总产量与总产值比中，巧克力产品以46.2的总产量创造出54.6%的总产值位列第一。 同时，据国际可可协会最新统计数据显示：全球巧克力年消费量排名前五位中销量最大的国家是德国，人均年消费13.3千克，其次是挪威、瑞士、英国、爱尔兰。前五名排名国家的年人均消费量都超过11千克，而在中国年人均消费不足0.07千克，不及欧洲国家平均消费量的
3、1。而事实上，拥有14亿人口的中国，巧克力产业正在以每年30%的增长率迅猛发展，市场消费潜力高达近300亿元人民币。中国年人均消费只要达到1千克，将是全球最大的巧克力市场。 一、浓情古意DIY巧克力作坊简介浓情古意DIY巧克力作坊位于中闽百汇周边的繁华商业街，是一家饮食服务的中小规模店铺。主要经营：造型各异的成品巧克力、现磨咖啡，另外还有巧克力火锅，手工巧克力等。 这是一处充满爱情气息的巧克力工坊，铺面“小小”的，“幽静”而“温馨”。“纯纯的”，“微苦不腻”，是“淡雅的味道”。巧克力火锅“非常适合”小情侣们尝试，“饼干、水果、冰淇淋”蘸上巧克力浆，吃法“新鲜”。“情人节的时候”不妨到这里“亲手
4、制作”巧克力“送给爱人”，感觉别样的幸福与温馨。现磨咖啡保留了高雅格调。一如金风车公司倡导的“生命健康享受”之生活理念，每个细节无不体现出无尚的至尊体验。我们的休闲区音乐,书籍一应俱全。古典的气息在现代化科技与便捷的衬托下，更彰显尊贵气派。清茶的幽雅，咖啡的浓香，别致的室内景致小品，在您到来的一刻苏醒。部分产品展示：二、店铺的具体区位及地理特征浓情古意DIY巧克力作坊位于延安北路和新华西路的交汇处，漳州百货大楼（中闽百汇斜对面），临近中山公园。 附近拥有众多街道 、生活小区、文化区。百年老街新华西沿街一路有各类品牌服饰、品牌鞋、珠宝首饰、精美饰品专卖店等，还与漳州电子城相邻，而坐落于街头街尾的
5、中闽百汇、吉马超市与新华都购物广场更是带动了该区域的人流量，该区路段区域动态人口巨大，消费需求潜力巨大。三、店铺开业后能辐射的商圈范围店铺的周边环境包括延安北路、新华西路、芳华北路、南昌路、北京路、青年路、瑞京路、县前直街等。附近有众多的商业区：延安北路繁华夜市区、漳州电子城、百年老街新华西、世纪广场等。除了居民小区外，还有中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行，北桥市场，以及更远的漳州师范学院、漳州二中、漳州职业技术学院、漳州城市职业学院、漳州卫生职业学校等院校，交通便利及环境幽雅优越性将会使得这些顾客群成为新店巨大的消费市场。商圈内的年轻人消费能力较高，地处商业经济中心，人均收入水平较高
6、，市场需求量大。 主要商圈主要商圈主要包括新华西路、延安北路、北京路等。其中延安北路、百年老街新华西在夜间（19：0022：00）其人流量非常之大，将为新店带来庞大的消费人流；其次店面周边道路网络发达，新华西路购物街的平均日人流量上万的消费群体，将会是一块潜在广阔的市场，而中山公园、新华都、中闽百汇带动的分享客流与派生客流也提升这一区域的商业价值。次要商圈次要商圈主要包括瑞京路、青年路、芳华北路等。此外漳州师范学院、漳州二中、漳州职业技术学院、漳州城市职业学院、漳州卫生职业学校等院校等也是新店的主要顾客群。由于交通的便捷，大大方便了漳州高校园院校学生前往新华西路购物街购物。高校园区4万多的学生
7、是新店必不可少的消费群，新店的消费价位在此消费群体的消费能力范围内，这个以整个高校园区为次要商圈的商业区是一个广阔的市场空间。 边际商圈边际商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，鉴于本店铺规模较小故在此区域内可预计几乎没有顾客或只有零星的顾客。四、商业圈内商业环境评估及竞争对手分析漳州零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给漳州零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着漳州交通状况的改善、基础设施的完善，地产的发展，
8、已促使漳州在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。漳州芗城区新华西路商业区时一块繁华街道，周边交通便捷，拥有中闽百汇、吉马超市、新华都购物超市，附近有居民休闲区域中山公园，地处新华西路与延安北路交汇处，延安北路沿街也是异种零售业和有竞争关系的零售业的聚集地，有补充关系的零售业的聚集，也有多功能的聚集，即零售业与饮食业、服务业、娱乐业、以及邮局、银行的聚集，如麦当劳与肯德基，威豹包专卖店、豪客来西餐厅与美而美中西餐厅，药店、森马与美特斯邦威，还有中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行等方便人们取款消费，而繁华夜市也坐落于延安北路，更是带动了此区域的流动人口，百年老街新华西沿街品牌服饰、品牌鞋、珠
9、宝首饰、精美饰品的店铺聚集，更是人们消费的购物天堂，这是一处消费者出门购物的必经之路，次要商圈中有漳州高校园区4万多的大学生群体，这也是一群不容忽视的市场，而大学生上街购物也都经过瑞京路、延安北路，新华西路，这无疑也为新华西路商业区的繁荣增添活力。竞争对手分析经市场调查关于手工巧克力吧在全国部分城市已有这块市场试点经营，而且事实证明满足了年轻一代消费者的需求，是有市场的，是可以获利的，而漳州市目前还没有一家关于巧克力的手工制作的店铺，故这一块肥大的市场空缺的份额将是浓情古意DIY巧克力作坊将要抓住的机会。五、店铺交通条件评估及物业特征浓情古意DIY巧克力作坊交通条件也相当不错，地处新华西路与延
10、安北路交汇处，距离高校园区20-30分钟的步行时间，也可穿过中山公园到达，由于便捷的交通道路如瑞京路、南昌路、钟法路、延安北路等的畅通，打的士10分钟之内一般能到。物业特征繁华夜市坐落于延安北路。每一个夜晚，延安北路都灯火通明，往来穿梭的人群络绎不绝，一片车水马龙的景象，对于注重享受的漳州人来说是享受淘宝、与好友街头闲逛好去处，并且此处连通百年老街新华西，一条以打造品牌街著称的另一繁华街道，各类品牌服饰、品牌鞋、珠宝首饰、中西餐厅、奶茶店、麦当劳与肯德基、老妈火锅等应有尽有，方便人们休闲消费娱乐，街头街尾的中闽百汇、吉马购物超市与新华都购物超市更是方便购买各种日需用品。店址附近还有一家天福茗茶
11、，茶种众多，环境典雅,这对于喜爱饮茶的闽南人来是追求购茶和购物体验的很好的去处。六、商圈内居民及流动人口特征、收入和消费结构分析1、人口特征该区周边人口多，流动人口庞大，人口密度大，处于成熟期的商圈规模，芗城区是漳州市政治、文化中心。而在商圈内的道路交通近年来正以加快的速度发展完善，这片区域繁荣状况也日益凸显。该区虽然以固定人口为主，但是还有相当大量的流动人口，比如agogoKTV、一千零一夜KTV等众多的休闲娱乐场所众多，这里众多的流动人口也可能成为浓情古意DIY巧克力作坊的目标顾客。2、收入水平 人民生活水平不断提高，人均收入也不断增加，据有关数据统计，2008年芗城区政府工作报告显示：芗
12、城区社会消费品零售总额35.5亿元，同比增20.6%；城镇居民人均可支配收入19310元，比增1.1%，农民人均纯收入7575元，比增9.0%；人口自然增长率控制在6.5以内。根据这些数据我们看到居民的的可支配收入也在一定的数额。另外，外来求学的大学生消费能力也不容小觑，整个高校园区的4万多的学生平均每人月生活费就有8百元人民币，而其中用于消费娱乐或其他用途的就达200-300左右。 3、消费结构人口分布特征收入消费结构白 领从事写字楼工作,工作技术含量高,或者者位于领导层,比较追求时尚,同时比较注意质量的高雅中高收入食物、服饰、家庭电器、汽车、房屋、其它学 生主要从事学习，有活力，对新鲜时尚
13、潮流的事物感兴趣无或低食物、学习用品、服饰生活用品、其他外来工来自五湖四海，消费文化差异较大低中高收入食物、服饰、房租、其它农 民比较节俭、先吃苦再享受，文化程度不高中低收入食物、生活用品、家庭电器、其他七、市场定位和经营特色以及经营策略建议1、市场定位和经营特色浓情古意DIY巧克力作坊作为打造漳州首家一处充满爱情气息的巧克力工坊，主要的目标群体一般为年轻人、时尚白领、学生、情侣、小孩子。主要经营：造型各异的成品巧克力，现磨咖啡，另外还将提供巧克力火锅，手工巧克力等。DIY巧克力是情侣送礼、朋友生日的最佳选择，手工巧克力，让顾客自己动手体验幸福快乐的感觉。 铺面“小小”的，“幽静”而“温馨”。
14、“纯纯的”，“微苦不腻”，是“淡雅的味道”。巧克力火锅“非常适合”小情侣们尝试，“饼干、水果、冰淇淋”蘸上巧克力浆，吃法“新鲜”。“情人节的时候”不妨到这里“亲手制作”巧克力“送给爱人”，感觉别样的幸福与温馨。现磨咖啡保留了高雅格调，一如金风车公司倡导的“生命健康享受”之生活理念，每个细节无不体现出无尚的至尊体验。我们的休闲区音乐,书籍一应俱全。古典的气息在现代化科技与便捷的衬托下，更彰显尊贵气派。巧克力的诱惑，咖啡的浓香，别致的室内景致小品，在您到来的一刻苏醒，让顾客在店铺中每时每刻享受到快乐与舒适。2、经营策略建议（1）广告宣传：通过广告宣传，特别宣传要走进高校，让消费者知道漳州开了这么一
15、家独特的店铺并前来购买，加快资金流动，提高经济效益。（2）服务人性化：店铺内的布局，楼上划分区域以创造情侣约会温馨氛围，为顾客在店内提供舒适的饮食环境，楼下划分区域让顾客自己体验DIY巧克力的乐趣与休闲区，店内不间断地播放浪漫温馨的轻音乐。（3）美化店铺内外环境：保持店铺内外以及玻璃展示窗的时刻处于清洁的状态让置身其中的顾客有种家的感受，给消费者留下良好的印象。（4）优惠：新店开业一周内全场8.8折优惠顾客，扩大影响力。 （5）抽奖：消费满一定金额可参与抽奖，奖品为适合情侣间互送的有意义的礼品或者一定金额的现金抵用券等。（6）逢年过节搞活动，增加新鲜概念，增加人气。（7）在保持巧克力等原材料的质量
