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1、成本篇第一章：总则22第一条：成本业业务操作作及管理理办法制制定依据据 22第二条：成本岗岗位财务务人员的的基本要要求2第二章：成本归归集的基基础工作作指引 22第三条：成本核核算项目目的确定定2第四条：成本项目目基础信信息的来来源与取取得5第五条：合同的的接收与与审核6第三章：成本资资金申请请审批操操作指引引6第六条：申请请使用资资金审批批表的的填报部部门6第七条：申请请使用资资金审批批表的的审核流流程77第八条：申请请使用资资金审批批表的的审核操操作细则则8第九条：付款操操作管理理9第十条：发票复复印件建建立档案案的管理理规 110第十一条条：客户公公司名称称变更或或委托其其他单位位索取工
2、工程款的的管理规规定11第十二条条：集团内内部公司司之间垫垫付成本本资金的的操作办办法111第十三条条：履约保保函和保保证金的的管理11第四章：财务核核算指引引111第十四条条：成本核核算项目目11第十五条条：产品成成本核算算与结转转的原则则11第十六条条：成本分分配方法法12第十七条条：成本核核算的内内容122第十八条条：会计科科目的设设置133第十九条条：成本核核算流程程13第二十条条：开发成成本的帐帐务处理理指引115第五章 成本本报表编编制及管管理指引引25第二十一一条： 成本报报表的内内容225第二十二二条：成本本报表的的编制方方法25第二十三三条： 其他报报表的编编制29第二十四四
3、条： 成本报报表的管管理30第六章：总结330附件（第第31页43页）第一章 总则则房地产开开发业务务成本核核算与管管理是一一项综合合性的系系统管理理工程，涉涉及成本本核算组组织、成成本控制制设计、成本控控制制度度、成本本分析、成本考考核评估估及税务务规划等等相当广广的范围围。在实实际工作作中，成成本业务务核算与与管理的的操作细细则应遵遵循“与时俱俱进”、“与司俱俱进”的基本本原则，在在保持基基本稳定定的前提提下，不不断调整整完善操操作流程程、提高高管理水水平。第一条 成本业务务操作及及管理办办法制定定依据根据集团团公司财财务管理理制度、成本本会计岗岗位职责责及考核核细则等等有关规规定，为为了
4、适应应公司不不断发展展的需要要，结合合成本岗岗位工作作特点，规规范成本本款项支支付程序序和相关关业务的的办理手手续，为为成本财财务人员员提供清清晰明了了的操作作指引，使使操作规规范化、程序化化，避免免差错和和防范风风险、提提高工作作效率，配配合公司司合同同履约监监督管理理办法等等规章制制度的有有关规定定特制定定成本业业务操作作及管理理办法细细则。第二条 成本岗位位财务人人员基本本要求必须熟练练掌握国国家财经经法规、财务制制度、税税法和公公司财务务管理规规定，对对各项经经济活动动进行严严格的核核算和监监督，将将纳税规规划的精精神融入入到日常常成本管管理和会会计核算算中。应应严格遵遵守公司司财经纪
5、纪律，树树立恒大大诚信形形象，廉廉洁自律律，杜绝绝与客户户发生公公司业务务以外的的任何经经济利益益关系。做到忠忠于职守守、廉洁洁奉公、实事求求是，保保守公司司秘密。 第二章 成本本归集的的基础工工作指引引第三条 成本本核算项项目的确确定（一）成成本核算算项目的定定义成本核算算项目是指指房地产产开发企企业在进进行成本本核算时时，所确确定的归归集和分分配开发发产品成成本的承承担者。（二）成成本核算算项目确定定的原则则成本核算算项目由地区公公司总工工室、综综合计划划部、预预决算部以及及财务部部在开工工之前依依照如下下原则合合理确定定，并报报集团财财务中心心备案，如如楼盘比比较复杂杂的，应应与财务务中
6、心协协商确定定。成本核核算项目目一经确确定，不不能随意意更改，若若项目调调规或开开发计划划变更导导致原成成本核算算项目无无法使用用，必须须重新上上报集团团财务中中心进行行NC调调整，并并上报新新旧分期期对照表表，避免免因成本核算算项目前前后不能能衔接造造成账目目混乱，出出现税务务风险。1、分类类归集原原则。对对同一开开发地点点、竣工工时间相相近、产产品结构构类型没没有明显显差异的的群体开开发的项项目，可可作为一一个成本本项目进行行核算。2、产品品类型区区分原则则。虽在在同一地地点，开开工时间间相近，但但开发的的产品类类型不同同、使用用功能不不同，可作为独独立的成成本项目目进行核核算。3、定价价
7、差异原原则。开开发产品品因其产产品类型型或功能能不同等等而导致致其预期期售价存存在较大大差异的的，应分分别作为为单独的的成本项项目进行行核算。4、成本本差异原原则。开开发产品品因建筑筑上存在在明显差差异可能能导致其其预期成成本存在在较大差差异的，应应分别作作为单独独的成本本项目进行行核算。5、权益益区分原原则。开开发项目目属于受受托代建建的或多多方合作作开发的的，应结结合上述述原则分分别划分分成本项项目进行行核算。对于上述述确定成成本核算算项目的原原则，各各地区在在采用时时应该按按照上述述原则的的先后顺顺序依次次考虑来来细化成成本核算算项目。（三）成成本核算算项目的具具体划分分财务中心心控制N
8、NC财务务系统的的成本核核算项目目设置权权限，目目前房地地产开发发产品按按地区-楼盘-分期模模式设置置，集团负责责成本核核算项目目的前四级设置置，四级以以后成本本项目由由地区公公司财务务部根据据实际情情况自行行添加设设置。NC系统统成本核核算项目目设置具体体如下：1、住宅宅产品的的分期按按照成本本核算项项目确认认原则来来划分，如如：一期期、二期期、三期期等或继继续细分分为独立立别墅、双拼别别墅、联联排别墅、多层洋洋房、小小高层洋洋房、中高层层洋房、高层洋洋房、超超高层洋洋房。属于无无偿移交交的市政政配套设设施（非非独立建建筑）含含在所属属建筑物物对应的的产品中中核算，不用单独设置核算项目，例如
9、：卫生站、居委会、派出所等。2、公共共配套：主要指指酒店、六六大中心心、综合合楼、贵宾楼楼、独立立商铺、独立车车库。3、市政政配套主主要指无偿移移交政府府的独立立建筑物物：煤气站站、消防防站、垃垃圾站等等。4、园林林工程：主要指指小区公公共区域域的园艺艺景观建建筑、假假山、人人工湖与与喷泉、木栈道道等，不含含空中花花园。5、归集集待分摊摊是指由由整个楼楼盘受益益的及暂暂时无法法明确受受益项目目的，先先行在此此归集。如：整整个小区区的道路路、下水水道管网网、小区区电力设设施及通通讯网络络，以及及土地和和资本化化利息等等。房地产开开发成本本NC设设置结构构图如下下：第四条 成本本项目基础础信息的来
10、来源与取得财务部门门根据成成本项目目分级归归集成本本基础信信息、合合同信息息、合同同付款及及累计进进度。预预决算部部门每月月必须按按照成本本项目分列列报送工工程进度度资料，清清晰反映映各成本本项目的累累计进度度，并在在地区项项目分期期中按照照产品类类型提供供进度信信息。开发成本本归集过过程中所所需的各各项基础础数据以以基本本信息表表的方方式进行行记载，作作为成本本台帐管管理中的的面积数数据库，归归集各个个楼盘的的开发报报建、立立项批复复、政府府文件、权属文文件等中的相关基础础资料信信息。每每月应根根据建设设进度及及开发的的进展及及时更新新相关的的基本信信息。具具体有关关信息与与提交部部门如下下
11、：1、土地地合同与与土地证证地区公司司财务部部根据签签定的土土地出让让合同、项目收收购股权权转让合合同，确确定土地地成本总总价、土土地面积积，并从开开发部门门取得土土地证。财务部据据以填列列基础信信息表总占地地面积，并并根据合合同付款款约定，按按土地分分期先后后序时填填列土地地支付明明细表有有关成本本、税费费等款项项支付信信息。基础信信息表占地面面积应与与土地支支付明细细表中占地地面积一一致。2、总平平面规划划图开发报建建确定的的总平面面规划图图，获批批后2天天内，由由地区公公司开发发部转交交一份复复印件给给地区公公司财务务部，作作为开发发成本核核算的基基础信息息资料；发生规规划调整整，同样样
12、须依上上述程序序与时限限，将获获批规划划调整总总平面规规划图复复印件一一份交地地区公司司财务部部。财务部依依据总平平面规划划图确定定的总建建筑面积积、容积积率等信信息填列列基础信信息表。3、预售售证或实实测报告告开发部取取得的预预售证或或实测报报告所反反映的建建筑面积积，两天天内应将将证件和和报告复复印一份份给财务务部。4、建筑筑面积确确认建筑面积积确认按按照以下下取得证证照的先先后顺序序为原则则：总平平面规划划图规划划许可证证预售证证实测报报告。5、基础础信息数数据维护护地区公司司总工室室每月225日前前将更新新的成本本项目分期期建筑面面积、投投影面积积、占地地面积、容积率率、车位位个数等等
13、信息提提交财务务部，据据以填列列基础信信息表。上述相关关业务部部门必须须积极配配合，未未及时更更新导致致成本计计算失真真等影响响上市报报表披露露，财务务部门发发现即提提请地区区公司董董事长作作为失职职问责处处理。第五条 合同的的接收与与审核1、 按照公司司关于合合同订立立、审批批、备案案的有关关规定，签签收公司司档案管管理部门门转交的的合同，不不得擅自自接收立立项部门门未经公公司领导导批准、未盖章章的合同同，不得得以立项项部门、合同承承接单位位提供的的合同作作为资金金申请单单审核、付款的的依据。对于工工程部签签发的工工程委托托书，须须参考合合同进行行登记与与管理。2、 对签收的的合同应应详细审审核合同同名称、发包单单位、承承接单位位、合同同标的、合同金金额、付付款条件件、付款款日期、合同签签订委托托人等。3、 对合同发发包单位位与项目目立项开开发单位位不符、无合同同签订委委托（代代表）人人签名、未盖公公章、合合同金额额不正确确的应及及时向本本部门领领导汇报报；需要要更正补补全的，
