《蓬安县城中市场改造工程可行性分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《蓬安县城中市场改造工程可行性分析报告（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、蓬安县“城中市场”改造工程可行性分析报告 二零零七年四月目 录一、项目背景二、项目慨况三、项目开发经营环境分析四、有利投资经济形势分析五、市场物业分析六、项目地块分析及商业价值可行性研究七、项目SWOT分析八、建设方案九、节能措施十、项目实施进度十一、项目投资估算十二、项目资金筹措十三、财务评价十四、风险分析十五、研究结论与建议一项目背景1.项目名称:蓬安县城中市场2.开发单位四川相如房地产开发有限公司3.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（住宅经济
2、与商业经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的生活需求，提倡大力发展房地产经济，改善目前蓬安农贸市场的经营现状。我们公司为了响应蓬安县的城市整体建设，决定规划、开发、改造城中市场。城中市场地位于蓬安县城中心地段，肩负着直径1000米内的居住户日常生活采购，是县城中心经济之一。近两年来，随着蓬安的城市建设与经济建设的规划发展，城中市场功能结构存在的问题已不相匹配，对市场的拓展及功能定位是当今之必然。城中市场的重新规划、开发，等项目实施，将有利于改善蓬安中心城区建设的面貌。二项目概况1.项目地点四围东临东风路，南处悦庆街、与县政府
3、、人事局相对望，西连建设路、县商业街，北接市场出入口通道民安巷，三方靠老居民楼，一方临街。2.建设规模与目标城中市场改造项目规划总用地面积4000平方米，建筑面积12952平方米，其中住宅8000平方米，市场、商业4952平方米。总居住户数60户，规划总居住人口200人，容积率3.23，绿化率45%。一、二楼为集贸市场、3-8层为住宅。致力打造蓬安县城顶级规模化的专业农贸市场。3.主要建设条件供水、 雨水、污水排放、供热、供电、 供气、电信等配套设施已成熟。建设时寻找最近接入口三、项目开发经营环境分析1、国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此
4、。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。2007年一季度中国经济运行分析预测展望2007年一季度宏观经济运行走势， 2006年经济运行的惯性将会对之产生明显影响。2006年我国出台的宏观经济政策的影响也将逐渐显现，同时还会受到国际经济环境变化的滞后影响，他们将共同决定一季度经济运行的走势。综合考虑这些因素的影响，我们认为，2007年一季度国民经济将保持较快增长，预计GDP增长速度将达到10.2%，较2006年四季度有所下降；通货膨胀率将有所提高。1996年1季度2006年3季度消费景气先行
5、指数与一致指数走势图 从国内外需求的变化来看，2007年上半年我国消费品市场将继续保持活跃局面，主要是2006年各地提高最低工资标准、增加社会保障支出、下半年国家落实公务员提高工资水平等项措施，直接起到提高居民收入的作用，对于推动居民消费具有正面影响；房地产销售继续保持较快增长，将拉动与之相关的建材工业品销售；数字电视的播放将促进城市居民家电更新换代的步伐；加上2007年元旦与春节之间间隔时间较长，节假日效应将比2006年更为明显。根据上图的消费景气先行指数，先行指数领先消费品零售额等一致指标约一年左右，由于2006年前三季度先行指数呈现上升走势，这预示着2007上半年消费品市场继续保持较快增
6、长，预计一季度消费品零售额增长14.5%，比上年同期提高1.7个百分点。 同时国内房地产开工，竣工面积增势不减，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；房地产销售面积与销售收入增势强劲；平均销售价格稳中趋升；施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效， 2006年商品房空置面积出现大幅度回落，2006年全国房地产开发投资增长21.8%，同比加快0.9个百分点，但比1至11月回落2.2个百分点，延续了下半年以来的回落态势，预计2007年一季度房地产投资增速再次抬头的可能性非常大，并将带动固定资产投资增速出现反弹。房地产
7、市场呈现出产销两旺的局面。2四川房地产开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。据了解，上半年四川房地产开发投资在去年低速增长的基础上呈现高开高走态势，全省房地产开发投资322.04亿元，同比增长45.5；房地产开发投资占同期全社会投资的24.9。我省房地产开发投资增速与全国平均水平比较，由去年上半年低11.9个百分点转变为今年上半年高出22个百分点。据分析，房地产开发投资增长较快的主要原因，一是民营企业和港澳台商企业投资活跃。二是成都市投资增势强劲。成都市房地产开发投资占全省房地产开发投资总额的66.1。三是土地购置费大幅度增长。上半年全省房地产开发投资中，土地购置费达110.2亿元，同比增长1
8、.1倍。 另据四川省统计局统计，今年上半年四川房地产开发中商品房新开工面积在去年同期下降的基础上实现了恢复性增长，其中商品住宅增长最快，开发结构区域合理。其中，上半年成都市商品房新开工面积884.34万平方米，同比增长64.9。 四川房地产景气指数近年来,随着住房制度改革的深化和旧城改造步伐的加快,四川房地产开发保持了快速增长的态势.据省统计局测算,从去年以来川房景气指数运行良好,8个分类指数连续四个月全部在景气区间运行.今年一季度四川房地产业的企业家信心指数为1 26.9点,比上季度上升3.2点;房地产业的企业景气指数为116.3点,比上季度上升0.5点.从川房景气指数来看,3月份为100.
9、98点,仍处于景气期间,但比去年同期下降4.05点,导致投资增速回落较大.3需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（100平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行房地产投资是适宜的，是和国家形势相一致的。4、蓬安县房地产市场2006年的蓬安县房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。全县房地产开发项目较前些年增多，房地产宏观经
10、济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的方向转变。（1）个人购买率舒缓。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，从都市水乡、阳光丽都、世纪广场的销售情况可以看出：2006年全县商品房个人购买率是消费平稳，并无火爆场面，较2005年总体消费量有所增加，这主要从一个侧面表明由于开发面积的增加导致房地产消费市场发育进程缓慢。（2）房地产销售价格进步缓慢，与周边其他临近县市还存在一定的价格差距，去年全县的房地产价格走势。价格指数 一季度800二季度850 三季度950 四季度1200第1到第3季度价格继续上浮缓慢，第4季度在3季度价格基数相对较高的基础上继续保持较大的增
11、幅，这主要是由于世纪广场电梯公寓的带动，总的趋势是价格保持攀升。5市场特点分析5.1宏观市场特点：1住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。2空置商品房消化能力加强。2006年蓬安房地产市场的销售情况趋缓，市场容量扩大范围不大，除吸纳上市的一部分商品房外，还
12、消化一点往年的空置商品房。3金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的提至“7成20年”的期限。公积金方面：公积金贷款购房也得到大数人的首选。52微观市场特点1从地理位置来看，县城新区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。2从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘依然是目前市场上的主要结构。户型设计方面，三室两厅两卫的户型成为市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在100-130平方米之间。3从楼盘的形态看，高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。4
13、从价格上看，1000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，对高价位、高品质楼盘接受还有待灌输。5从楼盘设计上看，去年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，去年整个市场中有江南风格，现代风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。6从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，去年全县发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。 7从楼盘配套设施来看，去年不少发展商的楼盘都配有三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心
14、，提供全方位的配套服务。8从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。54分类物业特点从以上数据可以看出，去年住宅增长较快，商业的增长较为平缓。总的来说，蓬安商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有增长，商业步伐虽慢但形势喜人。 住宅 住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的焦点，1普通商品房销售情况稳中有升，是市场内聚集人气的热点；2高层住宅，走势平平，产销基本持平，有反弹的迹象，是市场的议论点。商业蓬安的商业发展相当正在初期发展阶段，还停留在初期门面商业发展
15、，只有建设路一条商业经济街，其他的边缘经济都没有发展起来，区域商业梯度不够，影响和制约了城市的房与地价值，降低了其发展速度。 四、有利投资经济形势成因分析 蓬安慨况：蓬安县位于四川省东北部，地处嘉陵江中游，东与营山、渠县接壤，南与岳池、广安相依，西与高坪、南部相邻，北与仪陇相连，东西宽约22.1公里，南北长约61公里，幅员面积1332平方公里，耕地面积54.9万亩，辖46个乡镇、598个村，总人口68万人，其中非农业人口68287人，占10.1%。地貌以丘陵低山为主，浅丘带坝为辅。地形呈南北两端高、中间低，一般海拔在500800米之间，东有海拔达827米的山峰白云山。蓬安经济：近年来，蓬安国民经济健康发展。一、二、三产业比例分别为34.1 : 34.7 : 31.2。农村经济充满活力，年水果产量达4025万公斤，制种产量800万公斤，出栏生猪60万头，小家禽800万只，蚕茧、水产、蔬菜产量稳中有增，粮食产量3
