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1、2005年中国各地的户型创新楼盘介绍一、得户型者得天下！苏州楼市刮起户型创新旋风细节创新 提升房屋附加值复旦大学房地产研究中心一位专业人士告诉记者，一个好的户型主要体现在三个方面：首先，是整体布局的科学性，包括在一个平面内的户型分割、通风采光设计、功能区划分和联结的合理性等，这将大大影响到房子与人的起居行为的匹配程度。其次，是具体房间的设计，包括房间大小、形状、窗户的位置等，这对身处其中的人的舒适度有直接的影响。最后，是在对某个房间或细节突破常规的设计，这是创新所在，也是户型变革的出路。苏州各区域的新推楼盘，在户型创新上都有各自的亮点，有些设计在苏州更属首例。10月份，“中海湖滨一号”一期的“
2、空中合院”、“挑高露台”设计带给苏州买房人前所未有的居住体验，多处附送面积在满足居住享受的同时还让消费者得了实惠。都说“外来的和尚好念经”。然而，苏州本土开发商却也有自己的高招，主动取经打造产品的独特性。本月12日开盘的位于相城区的“中惠晨曦印象”，首批推出的多层退台式花园洋房目前已销售一空。该产品保证了每层住户都有自己的专属空间（花园或者大露台），满足了每层住户亲近绿色、亲近自然的需求。该楼盘借鉴了万科“四季花园”的设计理念并融合了自身对户型自由分割的想法，于是成就了“宽HOUSE魔幻式花园洋房”。在新区，一个名为“恒达清水园”的在售楼盘在其小高层产品中采用了“微错”工艺。错层这种提升住宅私
3、密性的建筑工艺在苏州市场上已销声匿迹多年，而该楼盘的产品不同于以往的是，在小高层中采用错层工艺，实属难能，令人大有“错层归来”之感。此外，该楼盘还有创新的“阳光浴室”设计，把现今流行的主卫设计在主卧以内加以升华。据悉，该产品将于明年正式面市。更多独具创意的功能房也出现在苏州在售的诸多楼盘中，成为满足买房人个性化需求的“点睛之笔”。这些功能房有的设计在入户花园旁边，可独立成为工人房或书房、棋艺室、琴房等等，与厅、房等主要活动空间互不相扰；有的又被设计在卫生间、厨房或阳台旁边，让家里又多了个储物空间。一些功能房由于采光充足，被开发商包装成“阳光房”、“老人房”的概念，在苏州颇得民心。可变户型 功能
4、区我做主10月份，“玲珑湾云顶”推出“随意居”住宅，利用高层的大板结构实现了空间的可变性，受到了青年购房一族的认同。而11月份，中惠晨曦印象的开盘又把“魔幻户型”带到买房人眼前。这类多层住宅均采用框架结构建造，该建筑工艺实现书房、客厅、餐厅三大空间的随意组合拆分。不久，大湖城邦即将发布的产品中，也有近2/3是此类住宅。这些住宅中基本没有承重墙，除了固定的厨卫之外，业主可以自由分割组合。苏州市建筑设计院的袁雪芬工程师告诉记者，户型要做到“可变”，要求户型的弹性设计包括两个部分：户型内部的弹性设计。比如：采用大开间大跨度结构，内部房间可以自由隔断随意组合，提高使用率，开发商可在销售时根据客户的需求
5、决定如何分割，住户也可在居住一段时间后根据生活变化调整功能布局进行二次装修；户型与户型间的弹性设计。设计师在设计上可平面横向变化，如：灵活处理转角的套型分割，或两户打通后可变成一户。小户型复式 工作居住两相宜复式住宅历来都是贵族化住宅，其面积一般都在200平方米左右，因此总价就超出了普通消费者的购房能力范围，使得众多的消费者只能“望复式而兴叹”。如今，苏州的复式住宅中又添了一名新兵“小户型复式”。小户型复式最大的特征是在面积上大幅度降低，而户型结构并没有太大的变化。最近，顺驰凤凰城就公开了最新的UNI户型。90的复式，摆脱了以往一成不变的产品布局，做到一分为二，动静分离。不仅缔造了层次感的上下
6、空间，还可依需要区隔成13房，有弹性的可变空间。满足主人个性化需求的同时对主人的私密性也得到了最佳的保障。除此之外，位于工业园区机场路的“大湖城邦”预计也将在本月底或12月初面市。定义为“SOHOMORE优客公寓”的大湖城邦首批也将推出111的复式产品。开发商方面表示，该产品主要为对生活和居家环境有独特想法的人设计。相同的面积和空间，他们为设计师、画家、IT人士、商务人士设计了四类风格迥异的房子。下层工作空间，上层居住空间，复式一分为二的特点，满足了这类人士居家办公的需求。有人说：一个成功的户型创新可以带来不菲的产品价值，更会引导一定时期的居住时尚与人文品味潮流。那么，首当其冲的创新楼盘将会是
7、第一批市场受益者。随着房地产市场的日趋成熟，户型创新并不是讨好买方的唯一方法，从社区规划、人文内涵等诸多方面为买房人想得更多，创新出有竞争力的市场产品才是根本出路。有业界资深人士分析认为，好的户型设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位 置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，又要体现出舒适性、合理性、私密 性、功能性、经济性、美观性，还要有灵活性、超前性。像中美合作住宅示范项目龙泽苑， 在户型概念设计中，并没有采用目前国内流行的“开门见厅”的布局，相反代之以一条宽大 的长廊，餐厅、客厅、卧室、厨房整齐地排列在长廊两侧。在众人的眼中，看似消费面积的 走廊，却成为一个耐人寻味的“亮
8、点”，挂满艺术品的走廊不仅仅和客厅、餐厅构成家庭礼仪 区，通过它的联系，其它功能分区的功能性更加明确。豪柏公寓的三居室户型设计，南向31 米超大落地拐角玻璃幕墙，保证了良好的采光性能，此户型在设计上把会客、休闲、娱乐、 用餐和休息的区域划分明显，带给居住者更多的私密空间。金桥国际公寓推出的“四明”小户型在设计上采用明厨、明卫、明卧、明厅，屋屋有窗，既充分满足了业主对自然采光的需求又保证了室内空气畅通，深受购房者特别是年轻客户的欢迎。新华联家园北区户型采用圆形主卧设计，在采光上获得突出优势，同时设计了弧形阳光餐厅，强调了餐厅的重要性，很受购房者追捧。此外，现在有些开发商做的户型可以让买者根据自己
9、的需求进行DIY（自我动手），充分考虑到了户型的灵活性，使今后住家人员发生变化后，这种户型也不会落伍。有多少户型可以创新既然要谈户型创新的问题，那么首先要先阐明一下本人对户型创新的理解：从目前市场上的创新户型来看，基本可以分为两个不同的类别，一类是在结构和功能方面的创新，另一类创新是在建筑技术、工艺方面的革新，关于建筑技术及工艺，本人实在是知之甚少，因此本文的所谈到的创新是指结构、功能方面的创新。创新应该说是一种敢于挑战传统、挑战自我的精神，是一种非常难得的品质，正是这种精神促进了社会的发展，人类的进步，我个人是非常佩服那些勇于超越前人和超越自我的人们，也希望珍惜并挖掘这种品质。但是在住宅产品
10、的创新上，个人认为应当以慎重为主，尤其是在中、小户型的创新上。深圳市尤其是特区内由于其较低的土地供给，决定了深圳市房地产较高的销售价格和以高层为主的建筑形态，因此，在户型设计上不可避免地会出现暗卫或暗厨，实用率相对多层较低的特点，而且面对寸土寸金的地价，实在是经不起过多地折腾。一、户型创新贵在“以人为本”户型创新应以满足各空间的功能为前提，避免过分强调创新而牺牲面积和功能。从消费者的角度来看，房子首先是用来居住的，其次是用来休闲、娱乐、沟通、学习的居所。因此，合理的空间分配是对户型的最低要求。在户型创新时，应当满足人们在生理上、心理上对空间的需求，实现空间功能科学地利用，满足住户饮食起居、交流
11、礼仪等各方面的家庭生活需要。户型创新应当充分考虑当地消费者的文化背景、生活习惯，体现居住空间的舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、灵活性和超前性。在设计上应充分满足业主对自然采光的需求和室内空气的畅通。户型创新的“以人为本”主要体现在以下几个方面：首先是整体布局的科学性，包括平面的户型分割、通风采光设计、功能区划分和联结的合理性等，应充分考虑到动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开，并尽量保证室内空间的通透。这将大大影响到房子与人的起居行为的匹配程度。其次是房间的舒适性，舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发，充分考虑人们在室内的活动和房间各项功能，决定户型的开间、进深、面积、形状、
12、窗户的位置等，为人们提供一个温馨、亲切、舒适的家居空间。第三，辅助空间设计的合理性，合理性是指注重房间内各辅助空间的功能，在厨房、卫生间、生活阳台、玄关的面积大小及形状方面以最大限度地保证功能实现为主，并从操作的合理性方面考虑。重视阳台与自然的沟通和交流，同时增强阳台功能。最后是在不影响总体布局的情况下对局部或细节进行突破常规的设计，包括功能、形状等方面的创新。二、户型创新应避免面积浪费创新意味着浪费，这种说法并不绝对，但是还是有相当一部分的创新的确对房间的使用面积造成了浪费。个人一直坚持房子不象时装与流行音乐，喜欢就买，不喜欢可以丢在一边，作为有可能是倾尽一生所有购置的财产（毕竟目前二次置业
13、、三次置业还是少数）。对消费者个人来讲实在是慎之又慎，因此，本人坚持户型创新绝对不能以牺牲面积和功能为代价。第一，在户型创新的探索和设计时，应充分考虑购房者购房的经济性和实惠性。经济性是指住宅大小是否适当，结构是否合理，使用系数是否够高，室内交通面积是否过多，性能价格比是否合理等。通过控制建筑户型的总体面积，使户型结构紧凑，尽可能减少无谓的浪费套内公摊，充分利用各功能区之间使用的不同时性，让各功能区之间适当进行部分空间共享，实现物有所值。户型的实惠性对客户的吸引力大小要根据目标客户群的档次而定。一般说来，高端价位的客户对使用率不是很在乎，相反却需要一些奢侈面积，但奢侈并不意味着浪费，而中、低端
14、价位客户相对更在乎使用率和套内面积的大小。第二，在创新过程中应当坚持功能性。功能性是户型设计的重要因素。因为买房子是为了使用，如果功能差，就算形式再美观也没有意义。在房间面积适度扩大的前提下，应该增加不同功能的空间数量，如设置学习室、独立餐厅、多个卫生间等，有的还可设家庭团聚室、电脑工作室等，从而使住宅户型与现代生活方式相适应。另外还要注意房间大小及比例是否恰当，既要节约面积，提高容积率，但还要注意让房子的采光、通风不受影响。三、户型创新论证应严谨深圳房地产的发展一直在全国处于领先地位。随着深圳房地产市场竞争越来越激烈、消费者购房越来越理性，发展商在进行产品开发过程中，越来越重视楼盘综合素质的
15、提高。由于地理位置、交通环境与周边配套等条件无法改变，社区规划大都要以牺牲容积率或高额的设计成本与景观建设成本为基础，而且往往很难出奇制胜，因此关于建筑和产品本身的创新越来越被开发商寄予厚望。户型创新也越来越成为更多开发商努力的方向，不过，个人认为在户型创新的决策上应当慎重，论证过程应严谨、细致。相对于传统户型的平淡，创新户型往往会面临更大的机遇与风险。首先，从消费者的角度来考虑，新鲜事物容易引起人们的关注，如果引导的好可能成为一种潮流。但是，接受新鲜事务一般需要一个过程，户型创新实际上是对传统生活方式和生活空间的挑战，因此，创新户型一定要是经过市场测试或初步检验的产品。在进行户型创新时，必须
16、进行潜在消费者生活现状满意度和生活方式发展趋势研究。了解潜在消费者对住宅产品的特殊需要，重点测试消费者对户型变化的接受程度及对各功能空间新要求是必不可少的。其次，在户型创新的研讨、测试、探索过程中，一定要加强各个环节信息的有效沟通和配合，保证设计部、营销部、研究部、开发部等各个部门信息和资源的共享，积极吸收外界先进的理念。四、对部分创新户型的看法1、立体创新立体住宅是相对平层住宅而言，主要有跃式结构、复式结构、错层结构。这种房型打破了户型平面设计的传统格局，通过上、下、左、右层面的相错，变化出丰富多彩的住宅室内布局。立体住宅根据私密性大小将户型分为三个标高，充分满足功能分区、私密性和空间感要求，明确了主人、同住亲属、客人之间的居住关系。进门第一层为客厅和客卫，私密性最小。第二层为厨
