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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：以下物业中，物业管理最为复杂的是()。A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业正确答案：C2. 多选题：【2013年真题】地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划正确答案：ABDE3. 判断题：成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。正确答案：错4. 判断题：零售商业物业的百分比租金是由租户按照营业额的一定比例支付的租金。正确答案：对5. 单选题：在进行费用估
2、算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%正确答案：A6. 判断题：在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越小。（）正确答案：错7. 单选题：某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品-为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化正确答案：B8. 多选题：资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.经济发达度E.投资结构正确答案：ABC9. 判断题：
3、一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）正确答案：错10. 多选题：【2013年真题】在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括()。A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用正确答案：CD11. 单选题：我国对外筹资成本是在()同行业拆放利率的基础上加一定百分点。A.纽约B.伦敦C.香港D.东京正确答案：B12. 判断题：就房地产开发投资来说，投资回收是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。正确答案：对13. 多选题：市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类（）。A.描述性调查B.试
4、探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查正确答案：ABD14. 单选题：在房地产市场的分类中，一级市场是指()。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场正确答案：C15. 多选题：【2014年真题】房地产置业投资项目的盈利性财务评价指标有（）。A.成本利润率B.财务净现值C.投资利润率D.资产负债率E.利息备付率正确答案：BC16. 单选题：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出()。A.平衡点B.临界点C.转折点D.保本点正确答案：A17. 单
5、选题：纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（）负责实施。A.开发商B.土地储备机构C.建筑商D.土地一级开发企业正确答案：B18. 多选题：消费者市场细分的标准可归纳为（）。A.地理环境因素B.人口因素C.消费心理D.经营变量E.消费行为因素正确答案：ABCE19. 单选题：某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为-3580万元。经分析市场前景为：好的概率为40%，一般的概率为35%，不好的概率为25%，则该项目净现值的期望值为（）万元
6、。A.1962.5B.3870C.4000D.4142.5正确答案：A20. 判断题：【2012年真题】从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率。()正确答案：错21. 单选题：下列属于房地产开发直接投资的是（）。A.购买房地产开发企业的债券、股票B.购买房地产投资信托基金C.购买住房抵押支持证券D.购买一座正在运营的高尔夫球场正确答案：D22. 多选题：开发商以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目时，需要办理的规划审批工作，下列说法正确是（）。A.同划拨土地开发项目程序一样B.需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请C.不需要向政府城乡规划主管部门提出
7、建设用地规划许可申请D.不需要经过开发项目选址、定点审批阶段E.需要提交设计方案并经规划部门审查正确答案：BDE23. 单选题：开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。A.20%B.30%C.40%D.50%正确答案：D24. 多选题：【2011年真题】下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格正确答案：ACE25. 判断题：为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过增加成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为认知价值定价法。（）正确答案：错26. 判断题：在双
8、重代理的情况下，房地产经纪机构可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般为单独买方代理和卖方代理的总和。()正确答案：错27. 单选题：外地建筑企业参加投标，投标人还必须持有建设工程所在地城市主管部门签发的()。A.投标备案证B.异地企业务工许可证C.投标许可证D.施工许可证正确答案：C28. 判断题：为了估算收益性物业的价值(V)，可以用税后现金流(NOI)除以资本化率（R），即V=NOI/R。（）正确答案：错29. 单选题：某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为；净现值的标准差分别为=890万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。A.乙丙
9、甲B.甲乙丙C.丙甲乙D.乙甲丙正确答案：A30. 判断题：通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。（）正确答案：对31. 判断题：成本加成定价法中加成的含义就是一定比例的管理费和利润。()正确答案：错32. 多选题：开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（）。A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用正确答案：BCD33. 单选题：下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表正确答案：D34. 单选题：单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资
10、金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率正确答案：C35. 判断题：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。（）正确答案：对36. 多选题：【2011年真题】下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有()。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法正确答案：DE37. 单选题：下列市净率的表达式中，正确的是（）。A.市净率=股价每股净资产B.市净率=股价每股收益C.市净率=市值销售收入D.市净率=市值现金流正确答案：A38. 单选题：
11、先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，再近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法正确答案：C39. 单选题：【2013年真题】某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为()年。A.0.67B.0.83C.1.20D.1.50正确答案：D40. 单选题：（）是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择正确答案：B41. 单选题：在房地产开发过程
12、中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是（）。A.造价工程师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师正确答案：A42. 判断题：能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。（）正确答案：错43. 判断题：最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（）正确答案：错44. 判断题：初步可行性研究即通常所说的可行性研究，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。（）正确答案：错45.
13、判断题：【2012年真题】由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。()正确答案：对46. 单选题：物业管理企业可以通过对()进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元正确答案：D47. 判断题：一个整体市场之所以能够细分为若干个子市场，主要是由于企业定位上存在差异。（）正确答案：错48. 多选题：【2014年真题】不确定型决策方法有（）。A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最大后悔值法正确答案：BE49. 多选题：当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式（）。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型E.灵活型正确答案：ABCD50. 单选题：在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构过度放贷C.土地的稀缺性D.开发商之间的博弈正确答案：C51. 判断题：在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。（）正确答案：对52. 单选题：【2013年真题】王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息额为7.
