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1、可行性研究报告城市配套设施项目大型交易市场、商铺及商业住宅工程建设项目2006-10-18目录第一章 总 论41.1项目背景41.2项目概况51.3研究结论与建议7第二章 需求分析与建设规模92.1需求分析92.2建设规模及内容12第三章 场址选择143.1场址现状143.2场址条件143.3场址条件比较193.4推荐场址21第四章 建筑方案224.1总体规划224.2建筑设计244.3 结构254.4供电264.5弱电274.6给水排水28第五章 环境保护与水土保持315.1场址环境现状315.2项目建设与运营对环境的影响315.3水土保持32第六章 消 防356.1总体规划消防356.2建
2、筑消防356.3电气消防356.4给水消防系统36第七章 节 能387.1总图布置及水电节能措施387.2建筑节能38第八章 物业管理41第九章 方案实施及项目实施进度429.1方案实施429.2 项目实施各阶段进度安排建议429.3 建议项目实施计划进度表43第十章 招标管理4410.1 编制依据4410.2招标管理44第十一章 投资估算与资金筹措4811.1投资估算4811.2资金来源49第十二章 社会评价5212.1项目对社会正面影响分析5212.2项目对社会负面影响分析5212.3项目与所在地区互适性分析5212.4 社会风险分析5312.5社会评价结论53第一章 总 论1.1项目背景
3、1.1.1项目名称*新建工程。1.1.2项目承办单位*建设领导小组办公室。1.1.3可行性研究报告编制依据1.1.3.1*市城南新区控制性详细规划；1.1.3.2*市城市总体规划；1.1.3.3国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；1.1.3.4有关各专业的国家设计规范；1.1.3.5建设单位提供的各项基础资料；1.1.3.6经济环境及社会调查；1.1.3.7本院与项目业主签订的咨询协议。1.1.4项目提出的理由与过程*市位于湖南省的几何中心，湘黔铁路与建设中的洛湛铁路交汇处，是改革开放后崛起的一座新城，有“湘中之星”、“花园之城”的美誉，曾荣获“全国城市环境综合整治
4、优秀城市”称号，1999年撤地设市。近年来，市委、市政府逐步树立起“城市是经济发展的载体，抓城建就是抓发展”的观念，实施城市带动战略，贯彻“扩城区、强筋骨、抓配套、增功能”的城建工作方针，努力在“经营城市”方面做文章，市人大颁布实施了关于加强*市中心城市规划、建设、管理的决定城市扩容提质方面有了较大的发展，城市建设发展迅速，各行各业正呈现出一片蓬勃发展的势头，特别是市委、政府“北扩南移”战略的实施，为城南新区的发展提供前所未有的政策支持，在市委、政府的支持与关心下，城市新区建设正以飞快地速度崛起，各种办公楼、高档住宅、中高档小区正如雨后春笋般出现。一个城市新区的形成，除了办公与住宅建筑外，还需
5、有城市配套设施的建设方能为新区人民提供一个完善的、方便的居住办公环境，在这种情况下，学校、医院、市场、超市等建设已经刻不容缓。因此，城南新区*大市场的建设由此应用而生，并得到了各方的大力支持与积极响应。2007年8月，*市人民政府搬迁建设领导小组办公室委托我院对*城南新区*大市场新建工程进行可行性论证。我院组织专业技术力量，对项目及所在区域情况进行了详细调查、了解和研究，具体分析了项目的可行性和必要性，编制了本项目可行性研究报告。1.2项目概况1.2.1拟建地点*大市场位于*城南新区内，东邻洛湛铁路，南邻城市支路，西邻黄泥路。1.2.2建设规模与内容总规划用地面积15411.07平方米。总建筑
6、面积30388.6平方米。主要建设钢结构交易大棚2973.9平方米，商业店铺12698平方米，商业住宅17330.6平方米。1.2.3主要建设条件1.2.3.1政策扶持本项目属于城市配套设施工程，是促进*城市建设、构建和谐社会、确保人民安居乐业的惠民工程，受到*市委、市人民政府和各市直单位的重视和国家、地方政策的扶持。1.2.3.2场址条件本项目建设用地为已征城市用地，场地已平整，房屋已拆迁，场址已达到“七通一平”要求。场址适宜建设，其他条件均能满足建设的要求。1.2.4项目投入总资金及资金筹措1.2.4.1项目总投资本项目总投资4450万元，其中：前期工程费（含土地费用）1525万元，建筑安
7、装工程2431万元，基础设施建设费100万元，建设单位管理费81万元，办公及生活家具购置费10万元，工器具及生产用具购置费10万元，其它费用81万元，预备费212万元。1.2.4.2资金筹措本项目所需投资为4450万元，资金全部由业主单位自筹解决。1.2.5主要技术经济指标主要经济技术指标详见下表1-1：表1-1 主要技术经济指标表序 号指 标 名 称单位数 量备 注总用地面积m215411.07约合23亩2总建筑面积m230388.63钢结构交易大棚m22973.94商业店铺m2126985商业住宅m217330.66建筑基底面积m264697建筑密度%41.98%8平均层数层4.79容积率
8、%1.97210地面停车位个5011非机动车停放场地m26501.3研究结论与建议1.3.1 研究结论a.本项目建设符合*市城市总体规划和*市城南新区控制性详细规划。b.本项目位于*市城南新区，洛湛铁路旁，距火车站不足10km，紧邻市政府新址，地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。c.建设地点选择及建筑形式符合*市城市总体规划要求。d.本项目建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。1.3.2建议a. 本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。b. 建议认真按照
9、建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。c. 在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。d. 工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。第二章 需求分析与建设规模2.1需求分析2.1.1项目建设的必要性（1）项目的建设是解决城南新区商贸市场紧缺问题的现实需要近几年来，*市中心城区积极推行“北扩南移”战略，“南移”以新市政府搬迁为重点，建设城南新区。城南新区已与市区商业街融为一体。自从市委市政府在城南新区落成后，先后又有市审计局、国土局、建设局、规划局、国税局、人防办、*区检察院、龙泉花园、金泉小区等
10、相继进驻城南，强烈地牵引着市政府的其他职能部门纷纷抢滩，将形成一个政治、文化中心。但是，城南新区还没有形成配套的超市、商场、市场等服务设施，给周边居民特别是已形成的*安置小区居民购物带来了诸多不便，也不利于城南新区的进一步发展。因此，随着新区人口的增多，在城南新区建设*大市场势在必行。（2）项目的建设有利于加快推进*城市建设、改善人居环境*城市是一座新兴的工业城市，号称“湘中明珠”。*市地改市后，市委、市政府把城市建设作为一项主要工作来抓，城市建设有了较大的发展。近年来，*中心城区完成城建投资20多亿元，城市建设迅猛推进，城市面貌不断改观，城市功能不断完善，城市品位不断提升。人均居住面积、道路
11、面积、公共绿地面积和自来水普及率均居全省先进行列，人居环境位列全省第二。市本级建成区面积达到41平方公里，中心城区新改建城市道路45条，城市公园、广场5个，水、电、气和通讯已能满足50万人口的需要。*市先后被评为省级园林城市、省级卫生城市、省级文明城市和全国绿化模范城市。根据*城市总体规划（20002020年），*城市建设用地在现有的基础上采取以向南和东发展为主、向北和向西发展为次的发展策略，重点开发百亩、万宝、西阳组团，适当开发青山、*、碧溪等组团。城南百亩组团北至湘黔铁路，东至潭邵高速公路*连接线，南至孙水河，用地约7平方公里，规划为高新技术产业园区和城市公共活动新区。拟建*大市场属于百亩
12、组团的市场规划用地，周边是*安置小区，紧邻城市支路，交通方便，环境适宜。项目的建设既能满足*安置小区人民群众生活需要，又能吸引人气，进一步提升城南商业氛围，对加快*城市基本功能配套建设、提高城市品位具有积极的意义，也是一项利民惠民的工程，是改善城南新区生活居住和经济发展质量的需要。（3）项目的建设有利于促进*商品贸易经济的发展2006年，全市社会消费品零售总额110.39亿元，增长14.5%，增幅比去年同期上升1.0个百分点。分地域看，城乡市场全面增长。城市和农村分别实现消费品零售总额50.74亿元和59.65亿元，同比增长16.9%和12.6%。分行业看，超市、商场、餐饮生意兴旺，其中批发零
13、售贸易业98.81亿元，增长14.4%；住宿餐饮业11.15亿元，增长16.3%。社会消费品零售总额110.39亿元，增长14.5%。居民消费价格指数为101.7%。从整体看，全市商贸流通活跃，经济运行的内在活力逐步显现，全市经济社会进入了提速增效发展的新阶段。近几年来，*商业网点和商品市场迅速发展，扩大了城市居民就业，增加了地方财政收入，完善了中心城市服务功能，提高了城市品位，有效地促进了社会的繁荣和发展。随着*区位优势的凸现，区域交通建设的加快，城市功能建设的不断完善，*区域商业中心的地位将更加明显。根据2004年*市规划设计研究院编制的*市城市商业网点规划，2005年起，*将规划在*市政
14、府新址西北侧建设城南商贸区，辐射区域包括洛湛铁路以南，孙水河以北，高丰路以东，新星南路以西，约10平方公里，目标顾客为本地居民及休闲、旅游人口，常住人口约10万人，包括建设*农产品市场、*商业超市等商业网点。本项目的建设符合*城市商业网点规划布局，有利于繁荣*商品流通市场，促进城市经济的发展，提高*区域中心城市的辐射能力。（4）项目的建设是增加就业、促进社会和谐的需要拟建项目规划建设钢结构交易大棚、商业店铺、商业住宅及其配套设施，为开展农副产品、日常生活用品、服装、餐饮等商品交易活动提供了场地，解决了*安置小区及其周边居民的生活难题；同时，项目的建设还可提供建筑、仓储、运输、劳务、贸易、餐饮等方面的岗位近千个，为提高社会劳动就业率做出贡献。项目的建设也有利于农产品的销售，增加了农民收入。因此，本项目的建设在创造就业岗位、促进社会和谐方面具有十分积极的意义。2.1.2城市发展状况*城市是一座新兴的工业城市，号称“湘中明珠”。它到建国前仍为一个小商埠，人口仅2000人左右。建国以后，*城市社会经济进入了一个新的发展时期，特别是改革开发以后，1980年*经国务院批准恢复市建制以来，*城市发展日新月异。2006年底，*城市建设用地达到41平方公里，城市人口达到32万，城市基本职能不但是*区
